Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti, kokie objektai laikomi bendrojo naudojimo ir kaip jie yra valdomi. Šiame straipsnyje aptarsime, kas patenka į šią kategoriją, kokios yra savininkų teisės ir pareigos, bei kaip sprendžiami ginčai dėl bendro turto.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Todėl pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše. Jame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrojo Naudojimo Objektų Sąrašas
Pagal Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai apima:
Bendrosios pastato konstrukcijos:
- Pamatai
- Visos laikančiosios sienos ir kolonos
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos
- Stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos:
- Pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga
- Pastato elektros skydinė
- Šilumos punktas
- Šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynai ir radiatoriai
- Vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynai, rankšluosčių džiovintuvai
Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą. Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Bendrojo naudojimo aprašą tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Įprastai bendrija užsako, kad aprašą parengtų statybų specialistai, naudodamiesi Aplinkos ministro įsakymu patvirtinta pavyzdine "Dagiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo" forma. Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos nariai.
Bendrojo naudojimo objektų aprašas turėtų atspindėti realią situaciją, tam jis ir rengiamas. Aprašui tinkamai parengti dažniausiai kreipiamasi pagalbos į statybų specialistus.
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Klausimai Dėl Remonto ir Finansavimo
Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas. Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Balkono remontas: kas atsakingas?
Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos priskiriamos prie bendrojo naudojimo objektų. Taigi, balkono remontas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas, reikėtų vertinti individualiai.
Lifto keitimas: ar privalo mokėti pirmo aukšto gyventojai?
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...
Įkrovos stotelių įrengimas: ar visi turi mokėti?
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Nuotekų sistemos remontas: kas turi mokėti?
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Kaip Spręsti Ginčus?
Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai.
Dažnai Užduodami Klausimai
Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, kaimynas teisėtai gali reikalauti didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas.
Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, tuomet taip.
Ar stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra (namo išorinė siena sudaryta iš langų)?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriamos išorinės sienos ir fasado konstrukcijos.
| Objektas | Ar bendro naudojimo? | Atsakingas už remontą |
|---|---|---|
| Pamatai | Taip | Bendrija |
| Laikančiosios sienos | Taip | Bendrija |
| Balkonų laikančiosios konstrukcijos | Taip | Bendrija |
| Liftai | Taip | Bendrija |
| Nuotekų vamzdynai (bendro naudojimo) | Taip | Bendrija |
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui.