Daugiabučių namų administravimas yra svarbi sritis, užtikrinanti tinkamą pastatų priežiūrą ir gyventojų interesų atstovavimą. Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų administravimo priežiūrą Lietuvoje, įskaitant teisinį reglamentavimą, valdymo formas ir savivaldybių vaidmenį.
Teisinis Reglamentavimas
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja:
- Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas
- Statybos įstatymas
- Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“
- Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Daugiabučių Namų Valdymo Formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučių namų valdymo formos:
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.
Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę, t.y.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams.
Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu.
Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja.
Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu.
Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais).
Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Administratorius
Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.
Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą.
Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys.
Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems.
Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais, patvirtintais Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. 30-2050 (Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2011 m. balandžio 18 d. įsakymo Nr. 30-637 redakcija).
Administratoriaus Funkcijos
Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, suformuluotą minėtuose nuostatuose, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo minėto reglamento nustatyta tvarka imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Reikalavimui keliamo sąlygos yra nurodytos Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos apraše, 2010 m. lapkričio 24 d. patvirtintame Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 5.
Namo administratorius atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninę priežiūrą.
Daugiabučiams, kurie nėra įsteigę bendrijos ar sudarę jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės tarybos sprendimu yra skiriamas administratorius vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarimu Nr. 831 „Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai“.
Namo administratorius atrenkamas ir skiriamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtinta tvarka.
Administratoriaus Pareigos
Administratorius privalo:
- Sudaryti ir tvarkyti namo butų ir kitų patalpų ir patalpų savininkų (naudotojų) sąrašą pagal valstybės įmonės Registrų centro išduoto Butų (patalpų) sąrašo pastate duomenis.
- Sudaryti ir tvarkyti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Vadovautis Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr.
- Rengti pirkimų sąlygas, atsižvelgiant į pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytus reikalavimus ir patalpų savininkų sprendimus.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukti patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoti balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauti įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoti mokėjimus, įmokas, tvarkyti jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Rengti metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Savivaldybių vaidmuo
Namų valdytojų veiklos patikrinimas numatytas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. liepos 24 d. įsakyme Nr. D1-612 “Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės pavyzdinių taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo“.
Vadovaujantis šiuo teisės aktu Pasvalio rajono tarybos 2020 m. balandžio 29 d. sprendimu Nr.
Pasvalio rajono savivaldybės teritorijoje esantiems daugiabučiams namams penkeriems metams (nuo 2019-07-03 iki 2022-07-03) administratoriumi paskirtas UAB „Pasvalio butų ūkis“.
Pasvalio rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2014 m. birželio 30 d. įsakymu Nr. DV-391 „Dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo Pasvalio rajono savivaldybėje“ (su visais aktualiais pakeitimais), patvirtintas administruojamų namų sąrašas.
Gyventojų Skundai ir Savivaldybių Reakcija
Per 2023 ir 2024 m. Seimo kontrolierių įstaiga gavo 106 gyventojų skundus, susijusius su netinkamu daugiabučių namų administravimu ir priežiūra ir savivaldybės pareigūnų neveiklumu, neužtikrinant daugiabučių namų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės. Daugiausia skundų gaunama iš didžiųjų Lietuvos miestų - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių.
Dėl trečdalio jų (32 skundų) buvo atlikti tyrimai iš esmės, kitais atvejais buvo kreipiamasi į atitinkamo rajono ar miesto savivaldybę, prašant išsiaiškinti situaciją ir patikrinti, ar daugiabučio namo administratorius tinkamai vykdo jam priskirtas funkcijas.
„Seimo kontrolierių įstaigoje gaunami skundai rodo, jog efektyvus daugiabučių namų administravimas ir tinkama jų priežiūra yra iššūkis, kurį reikia spręsti. Savivaldybių administracijos turėtų vykdyti nuolatinę daugiabučių namų administravimo priežiūrą, taip pat užtikrinti, kad subjektai, atliekantys statinių techninę priežiūrą, laikytųsi teisės aktų.
Turėtų būti sudarytos sąlygos gyventojams aktyviau dalyvauti sprendimų priėmime ir taip prisidėti prižiūrint namų administratorių, bendrijų pirmininkų veiklą. Pastarieji privalo reguliariai teikti gyventojams informaciją apie vykdomus darbus, jų įkainius, taip pat informuoti apie priimtus sprendimus.
Tais atvejais, kai iš gauto skundo arba iš pareiškėjui ir Seimo kontrolierei pateikto savivaldybės atsakymo į rekomendacijas matyti, kad savivaldybės administracija į gyventojų skundus nereaguoja, nesiima priemonių jų spręsti, neatsako į gyventojų paklausimus, o problemos daugiabučiame name nesprendžiamos ilgą laiką, Seimo kontrolierė tyrimą atlieka iš esmės.
Pavyzdžiui, Įstaigoje buvo gautas gyventojo skundas dėl netinkamos daugiabučių namų, esančių Šalčininkų rajone, bendrojo naudojimo objektų valdytojų veiklos, prižiūrint namo techninę būklę, ir savivaldybės administracijos darbuotojų veiksmų (neveikimo), galimai nevykdant administratoriaus priežiūros ir kontrolės. Seimo kontrolierė, negavusi tinkamo paaiškinimo iš savivaldybės, pradėjo tyrimą savo iniciatyva.
Tyrimo metu paaiškėjo, jog Šalčininkų rajono savivaldybės administracijos darbuotojai nevykdė jiems priskirtų funkcijų ir nepaaiškino to priežasčių. Tai yra 2020-2023 m. netvirtino valdytojų planinių patikrinimų planų, planą patvirtino tik 2024 m. Seimo kontrolierei pradėjus tyrimą, taip pat nevykdė planinių ir neplaninių valdytojų veiklos patikrinimų, nerengė šios veiklos ataskaitų.
Tyrimu nustatyta, kad Savivaldybė 2020-2024 metais nepakankamai vykdė daugiabučių namų naudojimo priežiūros funkciją, pavyzdžiui, neužtikrino pateiktų reikalavimų efektyvios kontrolės. Tik mažiau nei pusė jų buvo įgyvendinti.
Atsakydama į Seimo kontrolierės rekomendacijas, Savivaldybė informavo, kad nustatė planuojamų tikrinti bendrojo naudojimo objektų valdytojų atrankos kriterijų ir rizikos veiksnių sąrašą, įsipareigojo parengti bei paskelbti 2024 m. valdytojų priežiūros ir veiklos kontrolės ataskaitą, pakartotinai atliko skunde nurodyto daugiabučio namo naudojimo priežiūrą, surašė patikrinimo aktą bei pateikė reikalavimus namo administratoriui, kurių vykdymą Savivaldybė įsipareigojo kontroliuoti.
Taip pat Savivaldybė informavo, kad organizavo mokymus bendrojo naudojimo objektų valdytojams daugiabučių namų valdymo, kaupiamųjų lėšų rinkimo, finansiniais, ataskaitų rengimo klausimais.
tags: #daugiabuciu #namu #administratoriu #kontrole