Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas. Staiga pradėjęs varvėti čiaupas, skilusi siena ar nesandariai įrengti langai gali greitai apkartinti gyvenimą naujame bute.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei susiduriate su situacija, kai buto savininkas nesilaiko nustatytų taisyklių, kaip spręsti kylančius konfliktus ir kur kreiptis pagalbos. Taip pat apžvelgsime, kaip užtikrinti savo teises ir gerovę daugiabučiame name.
Garantinis Laikotarpis ir Statybos Defektai
Pirkdami naują būstą, svarbu atkreipti dėmesį į garantinį laikotarpį. Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos nekilnojamąjį turtą (NT). Garantinis terminas pradedamas skaičiuoti nuo NT perdavimo.
Taip pat Statybos įstatyme (41 straipsnio 1 dalyje) nurodyta, kad statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už civilinio kodekso nustatytą terminą.
Statinių (tarp jų ir daugiabučių namų) garantiniai terminai nustatyti Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.698 straipsnyje:
Rangovas, projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per:
- 5 metus;
- 10 metų - esant paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.);
- 20 metų - esant tyčia paslėptų defektų.
Nustatyti terminai pradedami skaičiuoti nuo visų rangovo atliktų statybos darbų rezultatų perdavimo užsakovui dienos (kai statyba vyko rangos būdu) arba nuo statybos užbaigimo dienos (kai statyba vyko ūkio arba mišriu būdu).
Lietuvos Respublikos statybos įstatyme nustatytas reikalavimas, kad statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje nustatytą terminą. Statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse statinio garantinis terminas gali būti nustatomas ilgesnis už Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje nurodytą terminą.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija patvirtino, kad statiniams yra suteikiama garantija ir ji negali būti trumpesnė nei 5 metai. „Dar ilgesnė - 10 metų garantija - galioja paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.) defektams. O 20 metų - paslėptiems tyčia defektams.
Advokatų profesinės bendrijos „Noor legal“ advokatas, vyresnysis teisininkas Arminas Magyla Žinių radijo laidoje „Tarp keturių sienų“ irgi komentavo, kad naujos statybos būstui galioja 5 metų garantija matomiems trūkumams, 10 metų - nematomiems. „Dar gali būti ir tyčia paslėpti defektai, jiems įstatymai numato 20 metų garantiją“, - skaičiavo jis.
Ką Daryti Pastebėjus Defektus?
Svarbiausia - nedelsti. Teisininkas sako, jog tokiu atveju, pirmiausia, ką reikia padaryti, tai kreiptis į pardavėją.
„Civilinis kodeksas numato pardavėjo atsakomybę už iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvusius defektus, todėl visais atvejais, jei naujos statybos bute atsirado trūkumų, kurių priežastis - netinkamai atlikti statybos darbai - gyventojas, pirmiausiai, turėtų kreiptis į pardavėją, su kuriuo sieja tiesioginiai sutartiniai santykiai“, - sako N. Šilaika.
Advokatas teigia, kad tai, iš pirmo žvilgsnio atrodo elementaru, tačiau, pasitaiko atvejų, kai klientai nežino savo teisių ir šia proga nepasinaudoja.
N. Šilaika atkreipia dėmesį, kad Civilinis kodeksas numato iš pirmo žvilgsnio pakankamai ilgą - net 5 metų statybos darbų garantinį terminą, o paslėptų darbų ar tyčia paslėptų darbų garantiniai terminai dar ilgesni - atitinkamai 10 ir 20 metų nuo statybos darbų užbaigimo.
„Per šį laikotarpį nustatęs trūkumą, gyventojas turi teisę kreiptis į pardavėją ar tiesiogiai į darbus atlikusį rangovą“, - pabrėžia advokatas.
Gyventojas, pastebėjęs būsto trūkumus turi teisę pasirinkti, ar iš karto kreiptis pagalbos į teisininkus ir statybos specialistus, ar pirmiausia bandyti problemą išspręsti tiesiogiai su pardavėju.
Advokato nuomone, pirminius veiksmus gali atlikti pats gyventojas, nepatirdamas papildomų išlaidų specialistų pagalbai.
„Visgi, jei pardavėjas atsisako pripažinti broką arba išvis ignoruoja kreipimąsi dėl defekto pašalinimo, įstatymai nustato ir trumpesnį - 6 mėnesių - terminą kreiptis į teismą dėl parduoto buto trūkumų. Šis terminas skaičiuojamas nuo tada, kai gyventojas apie pastebėtą trūkumą pranešė pardavėjui, o pardavėjas arba atsisakė trūkumus taisyti, arba per protingą laiko tarpą nesiėmė jokių veiksmų“, - aiškina ekspertas.
Kaip Rinkti Įrodymus?
Advokatas taip pat ragina nepraleisti progos surinkti įrodymus. Kitaip tariant, labai svarbu laiku užfiksuoti pastebėto defekto požymius. Tam paprasčiausiai gali būti panaudota nuotrauka arba vaizdo įrašas, darytas mobiliuoju telefonu.
N. Šilaika sako, kad gana dažna praktika, kada gyventojai kreipiasi į būstą nuo įvairių rizikų apdraudusią draudimo bendrovę. Pasak teisininko, paprastai statybos broko atveju draudimo bendrovės atsisako atlyginti patirtą žalą, tačiau į apžiūrą atvykęs draudimo bendrovės atstovas parengia apžiūros aktą, kuriame aprašomi tiek defekto požymiai, tiek preliminarios tokio defekto atsiradimo priežastys.
„Visų pirma, reikėtų raštu pranešti pardavėjui apie išaiškėjusius defektų požymius ir paprašyti imtis veiksmų defektų priežastims nustatyti ir jas pašalinti, - aiškina N. Šilaika. - Jei būstas naujas, dažnai atsiradusią problemą tikslinga aptarti su kaimynais, kurie tikėtina susiduria su panašaus pobūdžio problemomis ir esant galimybei kooperuotis bendraujant su namo statytoju.“
Dėl namo bendrojo naudojimo objektų trūkumų visus gyventojus gali atstovauti įsteigta daugiabučio namo patalpų savininkų bendrija.
Dažniausi Pavojai ir Kaip Jų Išvengti
Iš gauto pardavėjo atsakymo (ar jo nebuvimo) galima spręsti, ar pardavėjas yra nusiteikęs geranoriškai, ir trūkumai bus šalinami, ar vis dėlto pardavėjas daugiau tik imituoja problemos sprendimą, vilkina ir tokiu būdu vengia savo atsakomybės už tokius trūkumus. APB „IUSTUM“ advokatas N. Šilaika išskiria dažniausius pavojus, su kuriais susiduria gyventojai.
Teisininkas atkreipia dėmesį, kad dažniausiai pardavėjas pasiūlo kreiptis tiesiogiai į darbus vykdžiusius rangovus arba informuoja, kad klausimo sprendimas yra perduotas už defektus atsakingiems asmenims.
„Dažniausiai tokiu atveju rangovai pradeda perkėlinėti atsakomybę vienas nuo kito“, - sako teisės ekspertas, pridurdamas, jog pasitaiko ir taip, kad pardavėjas įtikinėja, trūkumus esant netinkamos eksploatacijos (drėkstančios sienos dėl nepakankamo buto vėdinimo) arba natūralaus statybos proceso pasekme (namas pirmus keletą metų turi „nusistovėti“).
N. Šilaika pabrėžia, jog dažnai tokio pobūdžio bendravimas ar susirašinėjimai laiškais tarp pardavėjo, gyventojo, rangovų užsitęsia ir praleidžiamas jau minėtas 6 mėnesių terminas kreiptis į teismą dėl parduoto daikto trūkumų.
Vadovaujantis teisininko patirtimi, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas pasiūlo darbų atlikimui palaukti palankių orų arba garantinio laikotarpio pabaigos - neva tada bus ištaisyti visi per garantinį terminą nustatyti trūkumai.
N. Šilaika sako, kad toks siūlymas nėra blogas, tačiau tokiu atveju turėtų būti gautas raštiškas ir konkretus pardavėjo patvirtinimas, kad jis pripažįsta savo atsakomybę už konkrečius trūkumus ir juos įsipareigoja pašalinti per konkrečiai nurodytus terminus (esant pardavėjo įsipareigojimui, minėtas 6 mėnesių terminas nepradedamas skaičiuoti).
Ką Daryti, Jei Nepavyksta Susitarti Taikiai?
Advokatas akcentuoja, kad gyventojai dažnai pirminių trūkumų požymių neįvertina kaip rimtų trūkumų, kurių pašalinimui vėliau prireikia sudėtingų ir ženklių išlaidų reikalaujančių darbų. Pasak jo, dažnai periodinis drėgmės prasiskverbimas per pastato sienas ar kitas konstrukcijas, tose pačiose pastato dalyse pasikartojantys sienų įtrūkimai gali reikšti, kad tai nėra tik vienkartinės problemos, kurias galima išspręsti iš naujo nuglaisčius ir perdažius sieną.
Vis dėlto, teisininkas sako, jog nusprendus, kad nėra galimybės per minėtus terminus taikiai išspręsti trūkumų šalinimo klausimo, gyventojas turi priimti sprendimą dėl savo teisių gynimo būdo.
„Tokiu atveju reikėtų reikalauti neatlygintinai pašalinti nustatytus trūkumus ir jų priežastis. Taip pat galima savo lėšomis pašalinti nustatytus trūkumus ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų atlyginimo. Dar vienas variantas yra apskaičiuoti trūkumų šalinimui reikalingų išlaidų sumą ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų priteisimo avansu“, - aiškina teisės ekspertas N. Šilaika.
Garantiniai Terminas Pagal Įstatymą
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- Garantinis terminas - 5 metai;
- Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) - 10 metų;
- Esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Rangovo ir Vystytojo Atsakomybės
Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus. Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
„Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti vystytojo bei rangovo bankroto atveju. Todėl rangovas kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos“, - aiškino jis.
NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
„Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui“, - kalbėjo M.Statulevičius.
Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams. Statytojui ši prievolė atsiranda tais atvejais, kai jis statybą vykdo ūkio ar mišriu būdu arba kai sudaro atskiras rangos sutartis su skirtingais rangovais atskiriems statinio statybos darbams.
Į Ką Atkreipti Dėmesį Perkant Būstą?
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg“ pardavimų vadovė Jolanta Tomaševič naujo būsto besidairantiems naujakuriams rekomenduoja atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų, tokių kaip - techninės pastato detalės, aplink jį numatyta infrastruktūra ir vystytojo sukaupta patirtis.
„Pirmiausia svarbu išsiaiškinti, kokia jo paskirtis - gyvenamoji, komercinė ar poilsio. Taip pat - kokia jo energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui. Į šiuos klausimus gauti atsakymai leidžia įvertinti perkamo būsto likvidumą, užsitikrinti, kad ir po 10 metų, pasikeitus gyventojų poreikiams, jį bus galima nuomoti ar parduoti“, - aiškina ji.
J.Tomaševič rekomenduoja perkant būstą pasidomėti ir projekto teritorijoje bei aplink jį numatyta infrastruktūra, investicijoms į gerbūvį.
„Patogiam gyvenimui naujame būste svarbu ir tokie sprendimai, kaip į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius“, - įsitikinusi ji.
Bendrijos Vaidmuo ir Problemų Sprendimas
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų priežiūrą. Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas. Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų.
K-Spec pastatų konsultantai – defektų patikrinimas
tags: #daugiabutis #seda #defektas #garantinis