Kelio servitutas - tai teisė naudotis svetimu, t.y. kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą. Kita vertus, kelio servitutas, tai tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar teisėto jo valdytojo teisės naudotis žemės sklypu apribojimas, kadangi nustačius kelio servitutą tarnaujančio žemės sklypo savininkui ar teisėtam jo valdytojui atsiranda pareiga netrukdyti viešpataujančiojo daikto savininkui ar valdytojui naudotis kelio servituto teisėmis.
Servitutas (kelio servitutas, servitutas statiniui eksploatuoti ir kt.) turi būti nustatomas tada, kai siekiama užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Be nustatyto servituto nebūtų įmanoma tinkamai naudoti kito nekilnojamojo daikto.
Viešpataujančiu daiktu dažniausiai būna gretimas žemės sklypas, prie kurio nėra kito priėjimo kaip tik takas ar kelias, einantis per tarnaujantį žemės sklypą. Juo gali būti pastatai, esantys kitam asmeniui priklausančiame ar valdomame žemės sklype.
Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį).
Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.
Kelio servituto nustatymo būdai
Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti:
- įstatymais
- sandoriais
- teismo sprendimais
- įstatymo numatytais atvejais - administraciniais aktais, t.y. apskrities viršininko sprendimais, priimamais vadovaujantis LR Žemės įstatymo 23 straipsniu, Vyriausybės nutarimu „Dėl žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklių patvirtinimo“ Nr. 1289 patvirtintomis žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis.
Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas.
Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijus atitinkantis asmuo, o esant teismo sprendimui turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.
Servitutų gali būti įvairių, bet dažniausiai pasitaikantys ginčai yra dėl kelio servituto, dėl to šį pavyzdį galime plačiau aptarti. Taigi kelio servituto nustatymas sudaro galimybę patekti į kito asmens nuosavybės teisėmis (ar kitais teisiniais pagrindais) valdomą žemės sklypą bei nuosavybės teisėmis (ar kitais pagrindais: nuomos, panaudos) valdomus pastatus, ir yra objektyviai būtinas tinkamam nekilnojamojo turto naudojimui pagal paskirtį.
Kelio servitutas gali būti nustatomas sandoriu, atitinkamų valstybės institucijų sprendimu, teismo sprendimu.
Sandoriu servitutas nustatomas tada, kai abu nekilnojamųjų daiktų savininkai susitaria dėl nustatomo servituto ir nekyla ginčų. Tuomet parengia žemės sklypo servituto nustatymo schema, sudaromas notariškai tvirtinamas sandoris ir kelios servitutas yra įregistruojamas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre.
Servitutas gali būti nustatomas ir atitinkamų valstybės institucijų sprendimu, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu, kai formuojami žemės sklypai.
Teismo sprendimu kelio servitutas nustatomas tada, kai atitinkamos valstybės institucijos nenustatė servituto, patekimas į žemės sklypą ar prie pastatų liko neišspręstas, o nekilnojamojo turto savininkai nesusitaria dėl servituto nustatymo. Kitaip tariant, vienas žemės sklypo savininkas nesutinka leisti kitam žemės sklypo savininkui naudotis jo sklypo dalimi, t. y. neleidžia važiuoti per savo žemės sklypą.
Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu
Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.
Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.
Teritorijų planavimo dokumento rengėjas, suprojektavęs servitutą teritorijų planavimo dokumente, apie suprojektuotą servitutą raštu informuoja servitutu suinteresuotus asmenis ir siūlo jiems pareikšti apskrities viršininkui valią dėl siūlomo servituto nustatymo. Valia išreiškiama surašant prašymą ir jį pateikiant iki teritorijų planavimo dokumento viešo svarstymo pradžios (svarstymo data nurodoma teritorijų planavimo dokumento rengėjo pranešime).
Prašyme jį pateikiantis asmuo nurodo, žemės servituto rūšį (rūšis - kelio servitutas), kokią naudojimosi nustatytuoju kelio servitutu teisę, kokiam konkrečiam žemės sklypui ar jo daliai prašo nustatyti.
Prašymas pateikiamas žemėtvarkos skyriui, kuriam išnagrinėjus gautą prašymą ir nustačius servituto nustatymo tikslingumą, teritorijų planavimo dokumento rengėjas suprojektuoja tokio dydžio, ploto ir ribų kelio servitutą, kuris užtikrintų viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą bei būtų kuo mažiau ribojamos tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar valdytojo teisės naudotis žemės sklypu.
Tačiau teritorijų planavimo dokumentas, kuriame projektuojamas kelio servitutas ir pagal šį teritorijų planavimo dokumentą - žemės sklypo planas rengiami prašymą nustatyti siūlomą žemės servitutą pateikusio asmens lėšomis.
Įsigaliojus patvirtintam teritorijų planavimo dokumentui, kuriame suprojektuotas kelio servitutas, apskrities viršininkas priima sprendimą nustatyti žemės servitutą, kuriame nurodo servituto rūšį, turinį, turėtoją, nuostolių atlyginimo sąlygas, sąlygą, kad per 3 mėnesius nuo sprendimo priėmimo servitutas būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir per 10 dienų nuo sprendimo priėmimo išsiunčia (įteikia) viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daikto savininkams ar teisėtiems valdytojams savo sprendimą.
Sąlygos kelio servitutui nustatyti teismo sprendimu
Tam, kad teismo sprendimu būtų galima nustatyti kelio servitutą, turi būti atitinkamos sąlygos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.126 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu:
- savininkų nesutarimas
- būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad servitutas priverstinai (teismo sprendimu) gali būti nustatytas tik įvertinus šias aplinkybes:
- jis yra objektyviai būtinas;
- įsitikinus, ar daikto savininkas išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų (valdytojų) teisių ir interesų;
- įsitikinus, jog nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį;
- nustatant servitutą turi būti orientuojamasi į kuo mažesnius tarnaujančiojo daikto savininko teisių ribojimus;
- turi būti siekiama protingos abiejų daiktų savininkų interesų pusiausvyros.
Tik įrodžius šias sąlygas, įvertinus, ar nėra kitų galimybių patekti į žemės sklypą, kelio servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu.
Nustačius kelio servitutą turi būti išspręstas kompensacijos klausimas tarnaujančio daikto savininkui.
Kelio servituto registracija
Pabrėžtina, kad kelio servituto registracija būtina (išskyrus kai servitutą nustato įstatymai) tiek nustačius kelios servitutą administraciniu aktu, tiek nustačius sandoriu ar teismo sprendimu, nes iš kelio servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą Nekilnojamojo turto registre.
Kelio servitutus registruoja viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas ar kitas teisėtas daikto valdytojas (turto patikėtinis ir pan.), nes jų interesais nustatomas kelio servitutas.
Kitas svarbus įstatymuose įtvirtintas reikalavimas - kelio servituto nustatymu neturi būti pažeidžiamas tarnaujančiajam sklypui anksčiau nustatytas kelio servitutas.
Be to, jei tarnaujantysis žemės sklypas yra įkeistas hipotekos tvarka, tai norint nustatyti kelio servitutą būtina gauti visų to žemės sklypo kreditorių sutikimą. Jei kreditorių sutikimo nepavyksta gauti, galima kreiptis į teismą, kad kelio servitutas būtų nustatytas teismo sprendimu.
Nuostolių atlyginimas
Pažymėtina, kad teisės naudotis svetimu žemės sklypu suteikimas neatleidžia viešpataujančiojo daikto savininko bei tam tikrais atvejais teisėto valdytojo nuo pareigos atlyginti dėl nustatyto ir įregistruoto kelio servituto atsiradusių tarnaujančiojo sklypo savininko ar teisėto valdytojo nuostolių už tiesiant taką ar kelią sunaikintus pasėlius, iškirstus medžius ir pan.
Taip pat įstatymais, sutartimis, teismo sprendimu ar administraciniu aktu gali būti nustatyta viešpataujančiojo daikto savininko prievolė mokėti ir vienkartinę ar periodinę kompensaciją tarnaujančiojo daikto savininkui, kadangi dėl kelio servituto nustatymo tarnaujančiojo žemės sklypo savininkas netenka teisės naudotis tako ar kelio užimamu plotu ir dėl to prieš savo valią kito asmens naudai kelio servituto galiojimo laikotarpiu patiria nuostolių.
Kelio servituto panaikinimas
Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises. Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu.
Deja, servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.
Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.
Nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta, o jo tinkamo naudojimo užtikrinimui bus reikalinga vėliau, pareiškiant tokius reikalavimus, nustatyti naujus kelio servitutus bei įrengti kelius, kurių techninis įrengimo lygis atitiktų keliui keliamus reikalavimus ir toks kelias taptų tinkamas naudoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-472/2010, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-190/2008, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-472/2010).
Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu.
Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).
Praktiniai patarimai
- Pasitikrinkite dokumentus - prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas.
- Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? - tai galite padaryti tikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.
- Ruoškitės konfliktams - deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga).
Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų.
Servitutinio kelio priežiūra
Servitutu nustatytas kelias važiuoti transporto priemonėms turi būti toks, kad juo būtų galima naudotis pagal paskirtį, t. y. šiuo atveju važiuoti transporto priemonėmis.
Reikia žiūrėti, ar servitutas nustatytas sutartyje, administraciniu aktu ar teismo sprendimu, ir išsiaiškinti kas nurodyta jo turinyje, kam tenka pareiga tvarkyti servitutinį kelią. Jeigu servituto turėtojas (jūs) ir tarnaujančiojo daikto savininkas (ūkininkas), kurie bendrai naudojasi tarnaujančiuoju daiktu, nesusitarė dėl pareigos jį prižiūrėti, yra taikoma CK 4.114 straipsnio 2 dalyje nustatyta taisyklė.
Kur kreiptis dėl detalesnės informacijos?
Savivaldybė nurodė kas yra sklypo, kuriuo eina kelias, savininkas.
Teismų praktika
Širvintų rajono apylinkės teismas 2017 metų birželio 29 dienos sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, o M. G. priešieškinį atmetė. Atsižvelgiant į žemės vertę ir patenkintą ieškinio dalį, teismas iš Savivaldybės priteisė M. G. Šį teismo sprendimą apskundusi Vilniaus apygardos teismui, M. G. teigė, kad tokia suma neatlygina jos patiriamų nepatogumų. Kaip vienas galimų atlyginimo būdų buvo paminėta periodinė kompensacija - įvertinus, kad nustatomas kelio servitutas yra nuolatinio pobūdžio, neterminuotas bei „labai ženkliai apriboja atsakovės nuosavybę ir sukelia didelius nepatogumus“, M. G. turėtų būti nustatomas periodinės kompensacijos dydis, įpareigojant Savivaldybę nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos iki kiekvienų metų sausio 10 d.
Per atsakovės žemės sklypą einantis kelias susiformavęs dar iki nuosavybės teisių atkūrimo, jis priklauso Širvintų rajono savivaldybei, yra vietinės reikšmės kelias, atsakovės žemės sklypą esamoje vietoje skyrė nuo jo padarymo, t. y. jau nuo 1971 m., o liudininkų teigimu - dar anksčiau. Šis kelias kaimą padalina į dvi puses, didelė dalis kaimo gyventojų yra pagyvenę žmonės ir jiems padidėjęs atstumas iki seniūnijos, kapinių ar kitos vietos trimis kilometrais yra ženklus.
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.119 straipsnis
1. Kai kelio servitutu suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis, papildomai nenustatant galimybės pasinaudoti juo kitais tikslais ir nenustatant naudojimosi juo apribojimų, laikoma, kad tokiu keliu galima važiuoti įvairiomis transporto priemonėmis ir naudotis kaip pėsčiųjų taku.
2. Jeigu nustatant kelio servitutą, suteikiantį teisę važiuoti transporto priemonėmis, nenustatomas kelio plotis ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, jei toks buvo, laikoma, kad galima naudotis keturių metrų pločio keliu.