Būsto Paskola ir Kadastrinė Byla: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nemažai lietuvių nekilnojamąjį turtą (NT) laiko ne tik galimybe turėti nuosavą kampelį, bet ir investicija ateičiai. Vis dėlto retas kuris gyventojas turi galimybę NT įsigyti ilgai netaupęs. Todėl daugelis renkasi būsto paskolą.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti perkant nepastatytą būstą su paskola, kokios sąlygos taikomos ir kokios rizikos gali kilti. Taip pat sužinosite apie kadastrinės bylos svarbą ir reikalingus dokumentus.

Finansinės Galimybės ir Paskolos Sąlygos

Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių.

Anot Ž. Rakauskaitės, visų pirma, klientai turėtų preliminariai pasidomėti, kokią sumą jie gali pasiskolinti. Tai galima padaryti internetinėmis skaičiuoklėmis. „Norint negaišti laiko be reikalo pildant dokumentus, klientams visada rekomenduojame įsivertinti savo gaunamas pajamas ir apskaičiuoti, kokią sumą jie galėtų pasiskolinti ir, atitinkamai, kokį būstą įsigyti. Tai leidžia išvengti netikėto ir neigiamo banko atsakymo bei matyti realią situaciją, ieškant naujų namų“, - teigia pašnekovė.

Svarbus žingsnis - būsto paskolos paraiška

„Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė pratęsia, kad apskaičiavus potencialų paskolos dydį, galima pradėti pildyti būsto paskolos paraišką. Patogiausia tai padaryti internetu, ją pasirašius e. parašu ir tokiu būdu patvirtinus savo tapatybę. E. parašu pasirašytą paraišką gali pateikti net ir iki šiol nesinaudoję banko paslaugomis.

„Šioje paraiškoje turėsite nurodyti savo asmeninius duomenis, atsakyti į tam tikrus klausimus, pavyzdžiui, kokios yra jūsų pajamos, kur šiuo metu dirbate, ar žadate skolintis vienas, ar su bendraskoliu. Taip pat paraiškoje reikės nurodyti paskolos, kurią norėtumėte gauti, dydį, paskirtį ir laikotarpį. Jeigu jau esate išsirinkę nekilnojamąjį turtą, kurį žadate įsigyti, tuomet reikės užpildyti ir su juo susijusią pagrindinę informaciją. Užpildydami šią paraišką suteikiate leidimą bankui patikrinti informaciją apie jus pagal bendras asmens duomenų tvarkymo sąlygas. Tai - būtina, norint klientui suteikti paskolą“, - sako Ž. Rakauskaitė.

Nors pildydami būsto paskolos paraišką gyventojai dažniausiai su problemomis nesusiduria, prireikus, jie gali kreiptis į banko specialistus, kurie padės teisingai užpildyti paraišką, papasakos apie galimus kredito grąžinimo metodus ar kokios nuosavų lėšų sumos gali reikėti pradinei įmokai.

„Tiesa, net ir klaidingai užpildžius būsto paskolos paraišką, bankas jos neatmes, o susisieks su ją pildžiusiu žmogumi bei sutikslins reikiamus duomenis ar informaciją“, - tvirtina būsto kredito ekspertė.

Kadastrinė Byla ir Jos Svarba

Vienas svarbiausių dokumentų yra kadastrinė byla, kurioje nurodomas turto baigtumo lygis. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kada reikalinga kadastrinė byla norint gauti paskolą, kokie dokumentai reikalingi ir kaip atliekami kadastriniai matavimai.

Kas Yra Būsto Baigtumas?

Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo. Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu.

Banko Finansavimas ir Būsto Baigtumas

Bankai dažnu atveju mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Būsto Pirkimo Etapai

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais: Pirmiausia pasirašoma preliminari sutartis. Vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis. Kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad gauti reikiamą sumą pinigų, nekilnojamajam turtui įsigyti, bankas reikalauja atlikti turto vertinimą.

Užsisakę turto vertinimą, įsitikinsite, ar Jūsų išsirinkto nekilnojamojo turto vertė yra reali ir ar nepermokate. Perkant savais pinigais ir su banko paskola, turite pasirašyti su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėti avansą, kuris bus įskaičiuotas į bendrą kainą.

Notarinė sutartis pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą (jei turtas perkamas su banko paskola) ir pardavėjas yra įvykdęs visus savo įsipareigojimus, turi visus dokumentus ir pažymas reikalingas atlikti notarinį sandorį.

Atlikus notarinį sandorį, notaras privalo įregistruoti Jūsų nuosavybės teisę Registrų centre.

Pardavėjas gavęs visą pinigų sumą, privalo atvykti į notarų biurą, kuriame pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį ir pasirašyti dokumentą, patvirtindamas, kad visus pinigus gavo. Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre.

Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui. Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d.

Preliminari Sutartis: Esminiai Aspektai

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausiai pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Preliminari yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Pagrindiniai punktai, kuriuos reikia įtraukti į preliminarią sutartį:

• Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas.
• Esminės sąlygos: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
• Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais.
• Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
• Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Ką Daryti Prieš Perkanti Būstą?

Prieš pasirašant bet kokią sutartį, pirkėjas turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Patikros Etapai:

• Dokumentų patikra: Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro.
• Kadastrinės bylos peržiūra: Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija.
• Vystytojo patikra: Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją.
• Žemės sklypo planas: Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų.

Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą.

Jeigu perkate nepastatytą turtą, kurio plotas užbaigus statybą gali pasikeisti nuo planuoto ploto, pvz. sumažėja statybos metu, preliminarioje sutartyje reiktų susitarti dėl kainos keitimo (mažinimo) sąlygų.

Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje.

Preliminarioje sutartyje galima apibrėžti, kada po statybų baigimo iki notarinio sandorio pasirašymo vystytojas jums leis apžiūrėti turtą.

Kadastriniai Matavimai: Kada Jie Reikalingi?

Kadastriniai matavimai - tai procesas, kurio metu nustatomos ir įteisintos žemės sklypo ribos, plotas bei kiti svarbūs duomenys. Šie matavimai būtini norint tiksliai įregistruoti sklypą Nekilnojamojo turto registre, padalyti ar sujungti sklypus, atlikti statybas arba spręsti ginčus dėl nuosavybės.

Kadastriniai matavimai reikalingi ir tuomet, kai:

• Pastatai ar jų dalys rekonstruojami
• Pastatai ar jų dalys suremontuojami kapitališkai
• Pastatai ar jų dalys kitaip pertvarkomi

Sklypo Kadastriniai Matavimai Atliekami Šia Tvarka:

1. Pasirengimas matavimams
2. Geodeziniai matavimai vietovėje
3. Dokumentacijos ruošimas
4. Dokumentų tvirtinimas ir registravimas

Atlikdami kadastrinius matavimus, geodezininkai naudojasi modernia įranga, tokia kaip GPS imtuvai, tacheometrai ir dronai.

Dokumentai Reikalingi Registruojant Nekilnojamąjį Turtą

• Prašymas
• Asmens tapatybės dokumentas
• Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo faktą
• Kadastrinių matavimų byla

Rizikos Perkanti Nepastatytą Būstą

Svarbu pastebėti, kad asmuo, pirkdamas būstą nebaigtame statyti name, prisiima nemažą riziką, juk dėl įvairių aplinkybių statybos gali užtrukti arba įvykti kitos nenumatytos situacijos.

Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui. Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas.

Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Galimos išimtys - tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

NT vystytojai gali pasilikti iki 10 tūkst. eurų už sutarties su NT vystytoju nevykdymą. Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą.

Kaip Patikrinti Dokumentus Prieš Perkant Perparduodamą Butą?

Pagrindiniai dokumentai, reikalingi parduodant butą:

• Buto kadastrinių matavimų byla
• Energinis sertifikatas
• Nekilnojamo turto nuosavybės įgijimo dokumentas

Be pagrindinių buto dokumentų paminėtų aukščiau Jums reikės:

• Pažymos iš bendrijos pirmininko, kad nėra jokių skolų
• Banko leidimo parduoti butą (jei butas yra užstatytas bankui)
• Notaro leidimo parduoti butą (šeimoje esant nepilnamečių vaikų ir jei tai yra vienintelis šeimos turtas)
• Sutuoktinio liudijimo, kad jis neprieštarauja dėl buto pardavimo (jei butas buvo pirktas iki santuokos, o parduodamas ją sudarius)
• Įgaliojimo originalo (jei butą parduodate pagal įgaliojimą)
• Teismo sprendimo originalo dėl santuokos nutraukimo (jei butas pirktas santuokoje, kuri vėliau nutrūko, o turtas buvo dalintas)

Kiekvienas buto pardavimo atvejis skirtingas, gali būti nesudėtingas ir sklandus arba priešingai - komplikuotas. Todėl prieš parduodant savo butą siūlau pasitarti su profesionalu, konsultacija juk nieko nekainuoja.

Lentelė: Pagrindiniai Aspektai Perkanti Nepastatytą Būstą su Paskola

tags: #del #paskolos #bankui #reikia #kadastrines #bylos