Žemės Sklypo Perkėlimo Procesas Lietuvoje

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje yra vertingas nekilnojamojo turto objektas. Siekiant užtikrinti racionalų jos naudojimą ir skatinti konkurencingą žemės ūkio veiklą, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas nustato tam tikrus ribojimus dėl jos įsigijimo. Vienas iš dažniausiai pasitaikančių būdų apeiti šiuos ribojimus yra fiktyvios dovanojimo sutarties sudarymas, kai deklaruojama dovanojimo sutartis, o faktiškai sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis.

Šiame straipsnyje aptarsime teisinius aspektus, susijusius su žemės sklypo perkėlimo procesu, pirmumo teises ir galimus ginčus, kylančius dėl fiktyvių dovanojimo sutarčių.

Žemės Sklypo Pirkimo Pirmumo Teise Procedūra

Sprendžiant, ar gali būti taikomos sandorio, kurį pridengia apsimestiniu pripažintas sandoris, teisinės pasekmės, t. y. ar gali būti palikta galioti dovanojimo sutartimi atsakovų pridengta de facto sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, reikšmingas ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje įtvirtintas teisinis reguliavimas, kuris išskiria šiuos esminius etapus:

1. Žemės sklypo savininkas turi pranešti (pateikdamas informaciją pasirinktam notarui ar Nacionalinei žemės tarnybai) šio straipsnio 1 dalyje nustatytus reikalavimus atitinkantiems asmenims apie ketinimą parduoti žemės sklypą, nurodydamas pardavimo kainą ir kitas sąlygas.
2. Šio straipsnio 1 dalyje nustatytus reikalavimus atitinkantys asmenys per šio straipsnio 4 dalyje nurodytą terminą turi pateikti sutikimą arba atsisakymą pirkti. Jei sutinka keli asmenys, tuomet pirmumas suteikiamas pagal ŽŪPŽĮĮ nustatytą eilę, o jei sutinka keli toje pačioje eilėje esantys asmenys, tai parduodamo žemės sklypo savininkas sprendžia, kuriam iš jų parduoti žemės sklypą. Jei suinteresuoti asmenys atsisako pirkti arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, tada Nacionalinė žemės tarnyba išduoda pažymą ir žemės sklypo savininkas gali žemės sklypą perleisti kitiems asmenims.
3. Kitiems asmenims žemės sklypas turi būti parduodamas tokiomis pačiomis sąlygomis, nes, keičiant sąlygas, pavyzdžiui, sumažinant pardavimo kainą, turi būti kartojama visa pirmiau nurodyta siūlymo pirmumo teisę turintiems asmenims procedūra.

Kadangi nagrinėjamoje byloje nustatyta, jog dovanojimo sutartimi pridengta žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta pažeidžiant imperatyvią ŽŪPŽĮĮ nustatytą žemės sklypo pirkimo pirmumo teise procedūrą, pažeidžiant, be kita ko, ieškovo pirmumo teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, negali būti palikta galioti dovanojimo sutartimi atsakovų pridengta de facto sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis.

Kaip Apginti Savo Interesus Pažeidus Pirmumo Teisę?

Asmuo, kurio pirmumo teisė pažeista, gali apginti savo interesus, reikalaudamas teisių ir pareigų perkėlimo. Teisių ir pareigų perkėlimas šiuo atveju suprantamas kaip nuosavybės teisės į žemės ūkio paskirties žemę įgijimas ir kainos už šią žemę sumokėjimas. Pasirinkus bet kurį iš nurodytų teisių gynimo būdų, būtina įrodyti faktą, kad iš tikrųjų buvo sudaryta ne dovanojimo sutartis, o pirkimo-pardavimo sutartis.

Įrodymų rinkimas yra esminis etapas ginčijant fiktyvią dovanojimo sutartį. Nors tiesioginių įrodymų surinkti pavyksta retai, dažniausiai remiamasi netiesioginio pobūdžio įrodymais. Pavyzdžiui, teismas gali atsižvelgti į tai, kad apdovanotojo (pirkėjo) artimas giminaitis keletą dienų prieš dovanojimo sutarties sudarymą išsigrynino pinigų sumą, atitinkančią perleistos žemės ūkio paskirties žemės vertę.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad dovanojimo sutartys paprastai sudaromos tarp asmenų, kuriuos sieja artimi ryšiai. Kilus ginčui dėl dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia, šios sutarties šalys, nepaisant to, kad jų nesieja jokie artimi ryšiai, įvairiais būdais šiuos artimus ryšius bando pagrįsti. Atsižvelgiant į tai, asmuo, kurio pirmumo teisė įgyti žemės ūkio paskirties žemę yra pažeidžiama, turi dėti pastangas, kad šie deklaruojami artimi ryšiai būtų paneigti.

Įrodinėjimo Standartai

Nagrinėdami bylas teismai taiko įrodymų pakankamumo taisyklę, grindžiamą tikimybių pusiausvyros principu. Šios taisyklės esmė, kad teismas gali daryti išvadą apie tam tikrų aplinkybių buvimą ne tik tada, kai dėl jų egzistavimo nėra absoliučiai jokių abejonių. Išvadą apie faktų buvimą teismas gali daryti ir tada, kai tam tikros abejonės dėl fakto buvimo išlieka, tačiau visuma byloje esančių įrodymų leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus.

Atkreiptinas dėmesys, kad nė vienas atskiras įrodymas teismui neturi esminės reikšmės, kadangi teismas vertina visų byloje surinktų įrodymų visumą ir sprendžia, ar nustatytos aplinkybės patvirtina, kad faktiškai buvo sudaryta pirkimo-pardavimo, o ne dovanojimo sutartis. Taigi nereikėtų atsisakyti savo pažeistos pirmumo teisės gynimo galimybių, jeigu neturima labai aiškių ir konkrečių įrodymų.

Svarbūs Aspektai Siekiant Pirkėjo Teisių ir Pareigų Perkėlimo

Įstatymas numato, kad asmuo teise reikalauti jam perkelti pirkėjo teises ir pareigas turi pasinaudoti per 3 mėnesius nuo tada, kai sužinojo apie savo pirmumo teisės pažeidimą. Praleidus šį terminą reikalavimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo gali būti atmestas vien remiantis šio termino praleidimu.

Kitas svarbus aspektas - įvertinti, ar nėra kitų pagal įstatymą aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų. Jeigu tokie asmenys egzistuoja, pirkėjo teises ir pareigas perkelti gali būti atsisakyta. Pagal teismų praktiką pakanka, kad aukštesnės eilės pirmumo teisę turintis asmuo pareikštų, kad galbūt norėtų įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jeigu dovanojimo sutartis būtų pripažinta negaliojančia.

Šiuo atveju nesąžiningi pirkėjas ir pardavėjas gali įtikinti kitą asmenį, turintį aukštesnės eilės pirmumo teisę, jiems padėti teismo procese, t. y. jog šis asmuo, nors ir neturėdamas jokių realių ketinimų įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, dėl kurios vyksta ginčas, teisme pareikštų formalią poziciją, kad taip pat norėtų įsigyti šią žemę. Tokiu atveju pagal galiojančią teismų praktiką asmens, siekiančio apginti savo interesus, reikalavimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo būtų atmestas.

Pirmumo Teisę Turinčių Asmenų Eilė

Prieš priimant sprendimą ginti savo pirmumo teisę ir reikalauti pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, reikėtų įvertinti, ar konkrečioje situacijoje yra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų ir tai, ar egzistuoja tikimybė, kad pirkėjas (apdovanotasis) ir pardavėjas (dovanotojas) sugebės paveikti šiuos asmenis.

Elektros Skaitliuko Perkėlimas Valstybinėje Žemėje

Kyla klausimų dėl elektros skaitliuko perkėlimo, kai jis įrengtas valstybinėje žemėje ant elektros stulpo, o kaimynystėje esantys nauji savininkai "privatizavo" žemę ir neleidžia prieiti nusirašyti elektros skaitliuko rodmenų. Šiuo atveju pigiausias būdas yra užsisakyti išmanųjį skaitiklį, tuomet visi elektros energijos suvartojimo duomenys bus pateikiami automatiniu būdu realiu laiku.

Kitas būdas - pateikti prašymą galios padidinimui, pastabose nurodant elektros apskaitos vietą ant sklypo ribos arba šalia Jūsų namo esančioje atramoje. Taip pat paraiškos pastabose reikėtų pažymėti, jog kaimynas nesutinka leisti per savo sklypą kloti naują kabelį nuo esamo elektros apskaitos skydo.

Jurisdikcija Šeimos Byloje Su Tarptautiniu Elementu

Nutartyje dėl teisės normų, reglamentuojančių jurisdikciją šeimos byloje su tarptautiniu elementu, sprendžiant išlaikymo nepilnamečiam vaikui priteisimo klausimą, priminta, kad Europos Komisijos pranešime suinteresuotiems subjektams „Jungtinės Karalystės išstojimas ir ES civilinės teisenos ir tarptautinės privatinės teisės taisyklės“ yra pateiktas išaiškinimas, kad, 2020 m. gruodžio 31 d. pasibaigus pereinamajam laikotarpiui, ES teisę ES ir Jungtinės Karalystės santykiuose pakeičia Hagos tarptautinės privatinės teisės konferencijos parengtos konvencijos su sąlyga, kad tiek ES (ES valstybės narės), tiek Jungtinė Karalystė yra konvencijos šalys.

Taigi, 2020 m. gruodžio 31 d. pasibaigus pereinamajam laikotarpiui, ginčai, susiję su santuokos nutraukimu, gyvenimu skyrium (separacija) ar santuokos pripažinimu negaliojančia ir tėvų pareigų skyrimu, naudojimusi jomis, perdavimu, apribojimu ar atėmimu, taip pat ginčai, susiję su išlaikymo prievolėmis, atsirandančioms iš šeimos santykių, tėvystės ar motinystės, santuokos ar giminystės, yra sprendžiami nacionalinės teisės normų ir atitinkamai 1996 m. spalio 19 d. Hagos konvencijos dėl jurisdikcijos, taikytinos teisės, pripažinimo, vykdymo ir bendradarbiavimo tėvų pareigų ir vaikų apsaugos priemonių srityje bei 2007 m. lapkričio 23 d. Hagos konvencijos dėl tarptautinio vaikų ir kitokių šeimos išlaikymo išmokų išieškojimo, kurių dalyvės yra ir Lietuva, ir Jungtinė Karalystė, nuostatų pagrindu.

Skirtingai nei Reglamente Nr. 4/2009 nustatytos tiesioginės jurisdikcijos taisyklės, 2007 m. Hagos konvencijoje nustatytos tik „netiesioginės“ jurisdikcijos taisyklės, t. y. 18 straipsnis („Procedūrų apribojimai“) ir 20 straipsnis („Pripažinimo ir vykdymo pagrindai“).

2007 m. Hagos konvencijoje įtvirtintas įprastinės (nuolatinės) gyvenamosios vietos terminas yra aiškinamas autonomiškai, t. y. šios sąvokos turinio atskleidimas negali būti siejamas su tuo, kaip nuolatinės gyvenamosios vietos institutas aiškinamas nacionalinėje teisėje, todėl, taikant 2007 m. Hagos konvenciją, CK antrosios knygos I dalies 1 skyriaus ketvirtojo skirsnio „Fizinio asmens nuolatinė gyvenamoji vieta ir gyvenamoji vieta“ normos (CK 2.12-2.17 straipsniai) bei šias nuostatas aiškinanti nacionalinių teismų praktika netaikomos.

Nuolatinės (įprastinės) gyvenamosios vietos sąvoka 2007 m. Hagos konvencijoje nėra apibrėžta, todėl aplinkybė, ar atsakovas nuolat gyvena konkrečioje valstybėje, nustatytina atsižvelgiant į konkrečias kiekvienos bylos faktines aplinkybes, individualią asmens, dėl kurio sprendžiama, padėtį.

Apskritai įprastinė (nuolatinė) gyvenamoji vieta nustatoma atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip vieta, kurioje asmuo paprastai gyvena ir išlaiko gyvenamąją vietą, kurioje yra asmens pirmoji (arba pagrindinė) gyvenamoji vieta, kurioje jis dirba (gauna darbo užmokestį) arba lanko mokyklą.

Sprendžiant asmens nuolatinės gyvenamosios vietos nustatymo klausimą, reikšmingi tiek objektyvūs, tiek subjektyvūs kriterijai. Svarbu ne tik turėti ryšių su konkrečia valstybe, t. y. gyventi joje, turėti šeimą, dirbti, bet lygiai tiek pat svarbus ir asmens apsisprendimas konkrečią valstybę laikyti savo nuolatine, pastovia gyvenamąja vieta, ketinimas joje pasilikti.

Žemės Sklypų Perdavimas Nuosavybėn Neatlygintinai

Piliečiams, atitinkantiems įstatyme nustatytus kriterijus, gali būti perduodami nuosavybėn neatlygintinai lygiaverčiai turėtiesiems žemės sklypai, miškas ir vandens telkiniai. Tai taikoma piliečiams, kurie yra 1918-1920 m. savanoriai, taip pat kitiems piliečiams, kurių turėtas turtas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą priskirti valstybės išperkamiems arba kurių turėtas miškas ar vandens telkiniai neišliko.

Kai tą patį žemės sklypą pageidauja gauti nuosavybėn neatlygintinai keli vienodą pirmumo teisę turintys piliečiai, žemės sklypas perduodamas ar suteikiamas nuosavybėn neatlygintinai jį nuomojančiam asmeniui. Jeigu žemės sklypas, kurį pageidauja įsigyti keli vienodą pirmumo teisę turintys piliečiai, nebuvo išnuomotas, jis perduodamas ar suteikiamas nuosavybėn neatlygintinai tam piliečiui, kurio nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas ribojasi su perduodamu ar suteikiamu nuosavybėn neatlygintinai žemės sklypu, o jeigu tokių piliečių yra keletas arba jų nėra, - piliečiui, kuris pirmiau pateikė prašymą.

Privatizavimas Valstybinėje Žemėje

Privatizuotini valstybinėje žemėje esantys miškai, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė ir vandens telkiniai, įsiterpę į žemės ūkio paskirties žemės sklypus, gali būti parduodami šių žemės sklypų savininkams, o besiribojantys su žemės ūkio paskirties žemės sklypais valstybinėje žemėje esantys miškai, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė ir vandens telkiniai gali būti parduodami šių žemės sklypų savininkams, jeigu miškai sudaro atskirus, ne didesnius kaip 1 ha masyvus, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė sudaro atskirus, ne didesnius kaip 3 ha sklypus, o vandens telkiniai yra iki 1 ha.

tags: #del #zemes #sklypo #perkelimo