Buto pardavimas domina tikrai didelę dalį Lietuvos žmonių. Pasak statistikos, butuose gyvena daugiau nei du trečdaliai mūsų tautiečių, todėl natūralu, kad tiek senesnės, tiek naujos statybos daugiabučiuose butai yra labai paklausūs ir perkami. Visgi pati buto pardavimo eiga nėra taip lengvai įkandama, kaip gali pasirodyti. Iš tiesų tai yra labai daug teisinių niuansų ir administracinio darbo pilnas procesas, kuriame klaidos kainuoja labai brangiai.
Prieš parduodant butą nereikėtų į procesą nerti stačia galva. Negalvokite, kad pakanka tik pagalvoti, jog „Noriu parduoti butą“ ir viskas imsis dėliotis į savas vietas. Sėkmingas NT pardavimas tikrai užims daug laiko. Todėl tuo metu, kai ruošiatės parduoti butą - neplanuokite kitų rimtų žingsnių savo gyvenime, nes pardavimas ir taip eikvoja nemažai laiko.
Kaip parduoti butą (7): kaip pasiruošti pirkėjų apžiūrai
Pagrindiniai žingsniai parduodant butą
Dokumentų surinkimas - viskas paprastai prasideda nuo apsisprendimo parduoti ir tinkamų dokumentų surinkimo. Jeigu neturėsite visų reikalingų dokumentų, buto pardavimo procesas neišvengiamai atsidurs akligatvyje. Be abejonės jums visuomet reikės asmens dokumento, nuosavybės teisę įrodančių dokumentų, tačiau ar žinote, kuomet reikia teismo leidimų, bendrijos pažymą ar kitus dokumentus? Jeigu ne, geriau nesileisti į avantiūrą ir kreiptis į UNTU dėl konsultacijos arba surasti brokerį, kuris padėtų realizuoti procesą.
Pardavimo kainos nustatymas - norint tikėtis parduoti butą per optimalų laiką, reikia nustatyti gerą kainą. Tai padaryti galima pasinaudojus UNTU kainos vertinimu, bet dar tiksliau pardavimo kainą nustato brokeriai ir individualus turto vertinimas.
Buto paruošimas - butą reikia paruošti pardavimui. Visuomet apsimoka išvalyti patalpas, galbūt perdažyti sienas ar pasirinkti rimtesnį valymą pelėsiui. Iš nuotraukų pašalinti asmeninius daiktus ir geriau, kad jų nebūtų apžiūros metu. Kuomet butas sutvarkytas ir švarus, jį galima kelti į skelbimus.
Skelbimo paruošimas ir talpinimas - kuomet butas paruoštas, reikia padaryti profesionalias jo nuotraukas ir sukurti kokybišką, išsamų aprašymą. Geriausiai tai padarys pardavimo specialistai, nes jie naudoja profesionalių fotografų paslaugas ir turi žinių, kaip aprašyme pabrėžti pliusus, kurie padeda parduoti. Paruošus, galima talpinti skelbimą.
Apžiūrų organizavimas - kuomet patalpinote skelbimą, jums pradės skambinti klientai. Su jais reikia sutarti apžiūros laiką ir įdomiai bei profesionaliai aprodyti patalpas bei pristatyti privalumus.
Derybos su klientu ir sutarčių pasirašymas - kuomet pirkėjai nusprendžia pirkti, prasideda derybos. Priėjus abiem pusėms priimtiną sprendimą, paprastai pasirašoma preliminari sutartis. Jos esmė - sutariama dėl notarinės sutarties pasirašymo.
Maždaug tokia yra buto pardavimo eiga. Priklausomai nuo tam tikrų detalių, kai kurie žingsniai gali trukti ilgiau arba trumpiau. Visas procesas užima tikrai daug laiko.
Nenusiteikite, kad pardavimas yra 100% garantuotas. Tai - neįmanoma. Darykite viską, kad sukurtumėte kokybiškiausio įmanomo buto įvaizdį ir pritrauktumėte kuo daugiau suinteresuotų klientų, bet turėkite ir planą „B“.
Nepradėkite pardavimo nesutvarkę visų dokumentų. Kai kada nutinka, kad pirkėjas jau pasiruošęs mokėti pinigus, bet pardavėjas neturi reikiamų dokumentų.
Galbūt kyla klausimas, kuomet jau būtų laikas peržiūrėti pardavimų planą? Tai yra labai individualus klausimas, nes vienas objektas rinkoje gali būti 12-18 mėnesių, jeigu parduodamas butas - išskirtinis, unikalus arba labai brangus. Kiti objektai turi didesnę paklausą ir turėtų būti parduodami greičiau.
Kaip matote, buto pardavimo žingsniai turi daugybę niuansų, išimčių ir papildomų sąlygų. Santuokoje esančiam pardavėjui reikalingi kitokie dokumentai nei išsiskyrusiam arba vienišam pardavėjui. Ką jau kalbėti apie situacijas, kuomet parduodančiojo šeimoje yra mažamečių vaikų, parduodamas būstas su paskola arba yra kitų papildomų sąlygų. Tokiais atvejais prisireikia aibės papildomų dokumentų.
Profesionalai - brokeriai žino visas sandoriui reikalingas sąlygas bei padeda atlikti pardavimą geriausiomis sąlygomis. Jums nereikia pildyti dokumentų, gauti ataskaitų, kreiptis dėl išrašų, viską atlieka brokeriai. Jie jums sutaupys ne vieną, o galbūt net dešimtis ar net šimtus valandų. Patikėkite, daugumai žmonių reikėtų keisti savo gyvenimo būdą, kad pavyktų efektyviai valdyti pardavimą.
Už buto pardavimą mokamas savotiškas pelno mokestis. Tai reiškia, kad, jei būstą pirkote už, pvz., 100 000€, suremontavote už 10 000€, o pardavėte už 130 000€, GPM reikės mokėti nuo 20 000€ (130 000 - 110 000) mat būtent toks buvo jūsų pelnas.
Tačiau GPM mokėti nereikės, jeigu:
- Negavote pelno;
- Šis NT yra jūsų nuosavybė jau daugiau nei 10 metų;
- Tai yra jūsų gyvenamoji vieta (trumpiau nei du metus) ir per vienerius metus nuo pardavimo įsigysite kitą būstą ir jame deklaruosite savo gyvenamą vietą;
- Du pastaruosius metus gyvenote šiame būste - t.y.
Klausimai, kuriuos turėtumėte sau užduoti prieš parduodami butą:
- Kokių dokumentų reikia?
- Ar visi dokumentai tvarkingi?
- Kokia yra preliminari pardavimo kaina, kiek esate lankstūs šiuo klausimu?
- Kokia yra tikslinė pirkėjų auditorija?
- Kiek mokesčių reikės mokėti pardavimo atveju?
Tačiau dažniausiai, kuomet abi šalys sutaria dėl kainos - pasirašoma preliminari sutartis. Tuomet pirkėjas sumoka avansą, o pardavėjas ima tvarkyti dokumentus ir inicijuoja notarinės sutarties pasirašymą. Pasirašius notarinę sutartį sandoris laikomas sudarytu.
Nėra vieno atsakymo, kadangi kiekvienas sandoris turi labai daug individualių faktorių. Teoriškai, preliminarią sutartį galima su klientu galima sudaryti praėjus vos kelioms valandoms po skelbimo patalpinimo. Tačiau realybėje formalumai užtruks dar bent kelias paras.
Jums visuomet reikės nuosavybės teisę įrodančios ataskaitos ar išrašo, galiojančio asmens dokumento. Kiti dokumentai reikalingi pagal situaciją (pvz., išsiskyrus ar turint nepilnamečių vaikų).
Butą parduoti galima bet kada, kuomet tai yra jūsų nuosavybė ir visi dokumentai tvarkingi. Tačiau „Ar dabar parduoti butą apsimoka?“ - geresnis klausimas.
Buto dalį parduoti galite turto bendrasavininkiams arba tretiesiems asmenims.
Magiškos formulės greitam pardavimui nėra. Galima vadovautis tam tikrais patarimais ir taip dažniausiai pagreitėja pardavimo procesas.
Paprastai buto pardavimo mokesčiai susideda iš notarinių ir kitų pardavimo kaštų. Notaro paslaugas paprastai apmoka pirkėjai ir pardavėjai lygiomis dalimis (arba pagal susitarimą). Taip pat papildomai gali kainuoti dokumentų ir pažymų paruošimas. Notaro paslaugos paprastai kainuoja apie 0,45% nuo visos sandorio vertės.
Parduodant dovanotą butą reikia turėti raštinius įrodymus apie buto nuosavybės įgijimą.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
TOP 10 patarimų prieš ruošiantis parduoti būstą
- Pašalinti nesuremontuotas būsto dalis. Reikėtų pasistengti sutvarkyti nesuremontuotas, išlindusias dalis, tokias kaip atsikabinęs plintusas, suskilusios ir akivaizdžiai matomos lubos, nes jos traukia akį ir gali sumažinti būsto patrauklumą.
- Pašalinti asmeninius daiktus. Pašalinti iš būsto asmenines nuotraukas, namiškių portretus ir panašius dalykus, kurie atspindi, jog tai jūsų namai ir personalizuoja. Būtų gerai, kad juos panaikintumėte, kad pirkėjas galėtų bandyti įsivaizduoti, jog tai jo namai, pasidėlioti mintyse kaip būtų jeigu būtų, tai padės parduoti.
- Panaikinti kvapus. Prieš apžiūrą rekėtų panaikinti specifinius virtuvės kvapus, naminių gyvūnų kvapus, prakaito ar kitus, reikėtų išvėdinti, žinoma galima kepti pyragą ar bandeles, tai, kas sukurtų jaukumo ir skaniai kvepėtų.
- Atsiribokite nuo būsto emocionaliai. Reikėtų, kad atsiribotumėte nuo prisiminimų apie būstą, kurį pardavinėjate ir būtumėte jau nebe būsto savininkas, o pardavėjas, kuris parduoda svajonę.
- Švara. Didelis pranašumas - švara. Parodyti savo parduodamą būstą taip, kad jis prižiūrėtas, kvepiantis, žvilgantis- didelis pranašumas, juk turite tik vieną šansą parduoti savo būstą šiems žmonėms.
- Nerodyti kambarių funkcionalumo. Jeigu valgomąjį esate pritaikę kaip vaikų žaidimo vietą, tai nėra pranašumas, pirkėjams gali būti sunku įsivaizduoti šį kambarį kaip valgomąjį, taigi viskas turi būti savo vietose.
- Šviesos turi būti pakankamai. Tamsūs kambariai be pakankamai šviesos gali pasirodyti mažesni nei iš tikrųjų yra ir gali neatrodyti patraukliai, kaip atrodytų pilnai apšviestame kambaryje. Galima atidaryti langus arba perdažyti kambarius šviesesne spalva, kad juose būtų daugiau šviesos.
- Investuoti į atnaujinimą. Šiandieniniai būsto pirkėjai yra nusiteikę sumokėti daugiau už pilnai įrengtą ir paruoštą gyventi būstą. Tai padės parduoti greičiau ir už didesnę kainą.
- Priimti profisionalų patarimus. Atėjęs nekilnojamojo turto brokeris padės jums parduoti greitai ir už geriausią kainą, juk jis konsultuojasi su kitais specialistais, kurie suteikia daug informacijos apie tokius dalykus, apie kuriuos net nepagalvojate!
- Prieš dedant skelbimą į viešumą, bukite pasiruošę savo būstą.
Kilus minčiai parduoti, įvertinkite mažus tačiau reikšmingus matomus defektus. Pardavėjas, kuris investuos laiko uždažyti nusilupusius dažus, pakeisti spintelių dureles, atnaujinti santechnikos prietaisus ir sutaisyti galbūt nedidelius, bet į akį krintančius defektus, arba tiesiog įsukti perdegusias lemputes, parduoda brangiau.
Parduodant nekilnojamąjį turtą, konkuruojama su daug kitų pardavėjų, todėl tam, kad skelbimas būtų pastebėtas, defektų taisymas nepadės - reikia gerų vizualizacijų.
Buto pardavimo sėkmė slypi „meilėje iš pirmo žvilgsnio“: svarbiausia - nepriekaištingas pardavimo skelbimas. „Kokybiškos nuotraukos ir geras skelbimo aprašymas su buto planais ir vietos žemėlapiu jums atsipirks“.
Dar viena klaida, kurią dažnai daro parduodantys būstą - neadekvati kaina. Bandydami parduoti butą už gerokai didesnę nei rinkos kainą, galite skaudžiai nusivilti.
Dabar pirkėjai, kaip niekad anksčiau, puikiai išmano nekilnojamojo turto rinką, net neišėję iš namų jie gali palyginti parduodamus namus bei jų kainas internete. Todėl jeigu jūsų parduodamo namo kaina gerokai viršys kitų panašių parduodamų namų kainas, jūs sugaišite labai daug laiko, be reikalo išleisite pinigus namo reklamai, bet realaus pirkėjo taip ir nesulauksite“.
Taip pat NT ekspertė pataria savo skelbimą įdėti į kiek įmanoma daugiau internetinių skelbimų portalų, socialinius tinklus. Be to, apie parduodamą namą turi žinoti visi jūsų kaimynai ir pagrindinės nekilnojamojo turto kompanijos.
Kai jau sulaukiate potencialaus pirkėjo, reikia nepamiršti kelių pagrindinių taisyklių, kurios gali lemti pardavimo sėkmę ar nesėkmę. Visų pirma - pirmasis įspūdis. „Namuose turi būti nepriekaištinga tvarka ir tik malonūs kvapai. Elkitės su pirkėjais kaip su savo svečiais, bet nebūkite jiems per daug įkyrūs. Negirkite savo namų, geriau kai akcentuokite tik tai, kas tikrai aktualu pirkėjams. Apžiūros metu leiskite pirkėjui pabūti kambaryje vienam, kad galėtų nors trumpam įsijausti į erdvę. Geriausia, kad apžiūros metu dalyvautų kuo mažiau šeimos narių ir pirkėjas galėtų neblaškomas apžiūrėti būstą“.
O atėjus derybų laikui, patariama kalbėti argumentuotai ir visuomet pirmiausia išklausyti pirkėją. „Nepamirškite, kad derėtis reikia ne tik dėl kainos. Derybų metu aptarkite mokėjimo, išsikraustymo terminus, paliekamus baldus, notaro mokesčius. Priklausomai nuo situacijos, galbūt bus verta aptarti ir būsto pagerinimo darbus ar nebaigtų tvarkyti dokumentų sutvarkymą“.
Sutarus dėl namo pardavimo, būtina nepamiršti viską patvirtinti preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi, kurioje nurodomas mokamo avanso dydis, mokėjimo terminai ir sąlygos, jei pirkėjas atsisakytų pirkti jūsų namą.
tags: #didysis #butu #ispardavimas