Valstybinės žemės pirkimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, reglamentuojamas įstatymais ir nustatytų procedūrų. Šiame straipsnyje atskleidžiami visi svarbiausi aspektai, susiję su valstybinės žemės įsigijimu tiek verslui, tiek ūkininkams, tiek privatiems asmenims.
Valstybinės žemės pardavimas yra griežtai reglamentuojamas procesas, kurį vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Pagrindinė taisyklė teigia, kad valstybinė žemė parduodama aukciono būdu, tačiau yra nemažai išimčių, leidžiančių įsigyti žemę be aukciono.
Valstybinė žemė yra parduodama fiziniams ir juridiniams asmenims pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymą. Svarbu paminėti, kad valstybinės žemės negalima įsigyti bet kuriame vietovėje.
Jei norite įsigyti valstybinę žemę, procesas prasideda nuo prašymo pateikimo savivaldybei arba Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Nuo šiol prašymus dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pirkimo ir nuomos bus galima teikti patogesniu elektroniniu būdu per Žemės informacinę sistemą, kurioje sudaryta galimybė stebėti prašymo nagrinėjimo eigą ir gauti sprendimą.
Valstybinės Žemės Pirkimo Būdai
Valstybinės žemės pirkimas gali vykti dviem pagrindiniais būdais: aukciono būdu arba be aukciono. Kiekvienas būdas turi savo specifinius reikalavimus ir sąlygas.
Nuo 2024 metų kovo mėnesio valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Ankstesniais metais šią funkciją vykdė valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pirkimas
Žemės ūkio paskirties valstybinės žemės pirkimas be aukciono yra ribotas - laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė iš principo neparduodama. Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius. Jiems parduodami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, būtini šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
Asmeninio ūkio žemės naudotojai taip pat turi teisę be aukciono pirkti jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.
Įsiterpusių Žemės Plotų Įsigijimas
Viena iš svarbiausių valstybinės žemės pirkimo be aukciono galimybių yra įsiterpusių žemės plotų įsigijimas. Nuo 2020 metų sausio įsigalioję pakeitimai padidino įsiterpusių žemės plotų maksimalų dydį nuo 1 hektaro iki 3 hektarų. Tai suteikė žemės savininkams daugiau galimybių optimizuoti savo žemės valdas ir formuoti kompaktiškesnius žemės masyvus.
Svarbu pažymėti, kad įsiterpusiu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu nelaikomas žemės sklypas, kuris ribojasi su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras valstybinės žemės sklypas.
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- Ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
- Parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Kitos Paskirties Žemės Pirkimas
Kitos paskirties valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį. Valstybinės žemės pirkimas taip pat galimas, jeigu žemės sklypai teisės aktų nustatyta tvarka suteikti sodininkų bendrijoms ar individualiems gyvenamiesiems namams statyti miesto ir kaimo gyvenamosiose vietovėse.
Atsižvelgus į nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojusias Žemės įstatymo nuostatas, nustatyti konkretūs atvejai, kai esant apleistiems statiniams ar įrenginiams, jiems sunykus arba kai jų paskirtis neatitinka suformuoto ir naudojamo valstybinės žemės sklypo, kuriame jie yra, pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo, asmeniui suteikiama teisė jį išsinuomoti ar įsigyti be aukciono.
Taip pat valstybinės žemės sklypas galės būti parduodamas be aukciono, jeigu jis valstybei priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise su kitais bendraturčiais - privačiais asmenimis, kai nėra galimybės atidalyti valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės sklypo dalies ir suformuoti atskiro žemės sklypo.
Taip pat valstybinės žemės sklypas galės būti parduodamas be aukciono, jeigu jis valstybei priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise su kitais bendraturčiais - privačiais asmenimis, kai nėra galimybės atidalyti valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės sklypo dalies ir suformuoti atskiro žemės sklypo.
Žemės Vertinimas ir Kainos
Žemės kainos labai priklauso nuo vietovės ir paskirties. Skirtingos paskirties žemės kainos labai skiriasi. Valstybinės žemės pirkimo kaina formuojama pagal individualų turto vertinimą arba pagal masinio vertinimo duomenis.
Fiziniams asmenims, kuriems nustatytas nedarbingumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė pardavimo kaina.
Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių. Svarbiausi iš jų:
- Žemės sklypo plotas
- Našumo (derlingumo) balas
- Sklypo būklė
- Reljefas
- Sklypo formos taisyklingumas
- Privažiavimas
- Panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje
- Sklype esančios elektros linijos atramos
- Melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
| Žemės paskirtis | Įtaka kainai |
|---|---|
| Žemės ūkio paskirties žemė | Priklauso nuo ploto, našumo balo, būklės ir kitų veiksnių |
| Gyvenamosios paskirties žemė | Priklauso nuo vietovės, infrastruktūros ir kitų veiksnių |
| Komercinės paskirties žemė | Priklauso nuo vietovės, potencialo ir kitų veiksnių |
El. prekyba: nuo pirmosios sėkmės iki tarptautinės plėtros
Žemės Nuoma
Valstybinės žemės pirkimas ne visada yra vienintelis sprendimas - dažnai racionaliau žemę išsinuomoti. Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį, arba turintys nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
Valstybinės žemės nuomos terminas gali būti ne ilgesnis kaip 25 metai. Prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo.
Proceso Etapai
Valstybinės žemės pirkimo procesas prasideda nuo prašymo pateikimo Nacionalinei žemės tarnybai. Sprendimą parduoti valstybinės žemės sklypą priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
Pagrindiniai etapai:
- Prašymo pateikimas
- Žemės vertinimas
- Pirkimo-pardavimo sutartis
- Žemės registro įrašai
Sutarties Sąlygos
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatoma, kad pirkėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo (jo dalies) perdavimo privalo įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą (jo dalį) Nekilnojamojo turto registre.
Apribojimai
Reikia žinoti, jog valstybinės žemės pirkimas turi tam tikrų apribojimų. Žemės ūkio paskirties žemės sklypo, įsigyto iš valstybės pagal šį įstatymą, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis gali būti keičiama ne anksčiau kaip po 5 metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos.
Jeigu pagal valstybinės žemės pirkimo sutartį įsigytos žemės ūkio paskirties žemės kainai taikytas žemės kainą mažinantis koeficientas, asmenys teisę perleisti ją kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims įgyja ne anksčiau kaip praėjus 5 metams nuo žemės įsigijimo dienos. Valstybinės žemės sklypai negali būti parduodami privačion nuosavybėn, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype, turi būti nugriauti ar pašalinti.
Lėšų Paskirstymas
Lėšos, gautos už parduotus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, paskirstomos pagal nustatytą tvarką. 10 procentų skiriama Nacionalinės žemės tarnybos sąskaitai valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams formuoti apleistuose valstybinės žemės plotuose. Likusi dalis - 80 procentų lėšų - patenka į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą.
Vis daugiau gyventojų ir verslų renkasi valstybinę žemę pirkti išsimokėtinai. Tai patogus ir prieinamas būdas tapti žemės savininkais iš karto nesumokant visos sumos. Šiemet jau sudaryta apie 200 naujų sutarčių, kuriomis išsimokėtinai parduota daugiau kaip 134 ha valstybinės žemės už 28,6 mln. eurų.
Palyginti su ankstesniais metais, žemės pardavimas išsimokėtinai išaugo kelis kartus. 2024 m. buvo sudaryta tik apie 40 tokių pirkimo-pardavimo sutarčių. Parduota 24,5 ha valstybinės žemės už 6,5 mln.
Dažniausiai valstybinę žemę išsimokėtinai įsigyja asmenys, kurie žemę jau naudoja, pavyzdžiui, kai žemės sklypas yra užstatytas jų statiniais ar įrenginiais, priklauso sodininkų bendrijoms, yra reikalingas gyvenamajam namui eksploatuoti arba yra įsiterpęs tarp privačių žemės sklypų.
NŽT primena, kad įmokas už išsimokėtinai įsigytą valstybinę žemę būtina sumokėti iki 2026 m.