Nuomos sutartys yra vienas iš pagrindinių civilinių teisinių santykių, reguliuojamų Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso. Šie santykiai yra aktualūs ir svarbūs kiekvienam visuomenės nariui, nes su nuomos sutartimis susiduriama kasdien. Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties nutraukimo, grąžinus turtą, teisinius aspektus Lietuvoje.
Tyrimo problema - išsiaiškinti, kokie yra nuomos sutarties ypatumai: kokie yra šalių teisiniai santykiai, kuo jie skiriasi?
Nuoma yra kasdien pasikartojantis, nuo visuomenės neatsiejamas reiškinys. Kai negali visiškai įsigyti tam tikro turto visada yra galimybė turėti jį dalinai. Valdymas paprastai apibrėžiamas kaip nuosavybės atšaka, sudaryta iš nuomojimo, priežiūros, atrankos, mokėjimų, bendrųjų remonto darbų ir nekilnojamojo turto valdymo. Vadinasi nuomojimą galima įvardinti, kaip turto valdymą. Šiuo atveju šį veiksmą būtina teisiškai suformuluoti popieriaus lape.
Norint teisingai sudaryti nuomos sutartį, kad nebūtų netikslumų ar nesusipratimų reikia remtis reglamentuojančiais teisės aktais. Nuoma - tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo.
Nuomos sutartimi viena šalis - nuomotojas - įsipareigoja laikinai perduoti nuomininkui turtą laikinai valdyti ir naudoti už mokestį, o kita šalis - nuomininkas -- įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Vadinasi, nuomos sutartis sudaroma vienos šalies (nuomotojo), kai įsipareigojama duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Taigi nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio.
Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vieneri metai terminui, rekomenduojama įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje. Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nnuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota. Ar sutartis terminuota ar ne, ir kokiam terminui sutartis sudaroma, nustatoma šalių susitarimu. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartys laikomos kaip nekilnojamos turto nuoma. Nuomotis vieni iš kitų nekilnojamąjį ar kilnojamąjį turtą gali tiek įmonės, tiek organizacijos ar privatūs asmenys. Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama.
Kalbant apie nuomos sutartie dalyką, būtina pažymėti, kad nuomos sutartyje turi būti nurodyta koks yra daiktas ar jo požymiai, kurį nuomotojas perleidžia nuomininkui.
Subnuoma
Žinoma, sudarius nuomos sutartį, kyla aktualus klausymas - ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui. Subnuoma - tai, kai daiktas yra dar kartą išnuomojamas. Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas. Jeigu atsakymas nemotyvuotas, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš tterminą. Kai nuomotojo sutikimas nereikalingas, vis vien reikia pranešti nuomotojui apie subnuomos sutarties turinį bei subnuomininką. Jei negalioja nuomos sutartis, subnuomos sutartis taip pat negalioja.
Nuotrauka iliustracinė. Šaltinis: vilniustv.lt
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.479 - 6.482 straipsniai apibūdina pagrindinius nuomos sudarymo ypatumus ir aplinkybes.
Nuomos sutarties terminai
Valstybės nuosavybei įstatymai gali nustatyti kitokius nuomos terminus. Kai nuomos sutartis yra neterminuota, abi šalys gali bet kada nutraukti sutartį, tačiau apie tai vieną kitą reikia perspėti prieš mėnesį, o kai nuomojamas nekilnojamas turtas reikia pranešti prieš tris mėnesius iki sutarties nutraukimo. Taip pat nuomos sutartyje gali būti ilgesni sutarties nutraukimo terminai.
Jeigu nuomininkas nuosekliai vykdė nuomos sutartyje nurodytas pareigas, jis turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį ir toliau valdyti turtą. Siekdamas pratęsti sutartį nuomininkas privalo per sutartyje nurodytą terminą raštu pranešti turto savininkui apie savo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Kai sutartyje šis terminas nenurodytas reikia nedelsti ir apie tai pranešti iki nuomos sutarties pabaigos. Sudarant naują nuomos sutartį sutarties sąlygos gali būti pakeistos šalių susitarimu.
Nuomininkas - yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro atitinkamo turto nuomos sutartį. Nuomotojas - yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu, nuomotojas gali būti ir kitokio turto turėtojas. Dėl sutarties termino ( t.y. teisių ir pareigų nustatymo) šalys susitaria pačios, tačiau derėtų atsiminti, kad tiek nuomos, tiek kitų sutarčių atveju taikomos vadinamosios įprastinės sutarčių sąlygos.
Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu. Savo ruožtu nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuompinigius, jei dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi turtu sąlygos ar turto būklė iš esmės pablogėjo. Išnuomoto turto gaunamos pajamos priklauso nuomininkui, jei sutartyje nėra numatyta kitaip. Nuomininkas turi teisę subnuomoti turtą tik kai yra gavęs nuomotojo sutikimą. Išnuomoto turto nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, nuomos sutartis galioja ir naujam savininkui, žinoma, jjei nuomos sutartis įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruota.
Nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginis išlaidas, kai jis, nuomotojui leidus, pagerina išnuomotą turtą. Nuomininkas gali pasiimti be nuomotojo leidimo pagerintą turtą, kai nuomotojas atsisako atlyginti patobulinimo vertę.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomotas, vvisą nuomos terminą. Aišku gali kilti klausimas, o kaip tuomet, jeigu išnuomojamas daiktas, kuris jau buvo naudotas ir turi tam tikrų trūkumų? CK numatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį. Jeigu nuomotojas nevykdo anksčiau aptartos pareigos ir neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išsireikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius. Derėtų atkreipti dėmesį į tai, kad nuostoliais pagal CK laikoma ne tik asmens turto netekimas ar sužalojimas, turėtos išlaidos, bet ir negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu įsipareigojimai būtų įvykdyti tinkamai.
Nuomos sutartis yra tterminuota, kai nuomos pasibaigimo data nurodyta sutartyje. Terminuota sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jei šalys termino neatnaujina bei neatnaujina susitarimo. Bet kuriuo atveju nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš laiką tik tada kai nusiunčia nuomininkui raštinį pranešimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per reikalingą terminą. Tačiau nuomininkas per atitinkamą terminą reikalavimų neįvykdė. Pareikalauti nutraukti nuomos sutartį teisme prieš laiką turi galimybę ir nuomininkas.
Daikto grąžinimas nuomotojui
Pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo turtą gražinti tokio būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą arba tokios būklės, kaip susitarta sutartyje. Tuo atveju, kai nuomininkas turtą grąžina pavėluotai, nuomotojas turi teisę reikalauti, kad būtų sumokėta už visą tą laiką, kurį nuomotojas pavėlavo gražinti bei atlyginti nuostolius. Jeigu nuomininkas daikto negrąžina, jis turi aatlyginti nuomotojui to daikto vertę, sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti kitus turto savininko patirtus nuostolius.
Tu atveju, kai nuomojimas daiktas yra pabloginamas, nuomininkas privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Jeigu nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į išlaidų, skirtų šiam turtui pagerinti, atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai nurodo kitaip. Kai nuomotojas atlieka turto pagerinimus be nuomotojo leidimo, jei juos gali atskirti nuo turto be žalos bei jei savininkas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti.
Nuomos sutartis ar įstatymai gali numatyti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai ar iki sutarties pabaigos nuomotojo turtas nuosavybės teise bus perleidžiamas nuomininkui, jei nuomininkas sumoka visą sutartyje nurodytą kainą (išperkamoji nuoma). Kai sutartyje daikto išpirkimo sąlyga nenumatyta, ji gali būti nustatyta papildomu šalių susitarimu, kuriame šalys gali nurodyti, kad anksčiau sumokėtas nuomos mokestis įskaitomas į daikto kainą. Taip pat nuomos sutartis nuomos sutartyje gali nustatyti, kas negalima ir draudžiama nustatyti išperkamąją nuomą.
Vartojimo nuoma
Pagal ketvirtą skirsnį 6.504 straipsnį vartojimo nuomos sutartyje nuomotojas yra asmuo, kurio nuolatinis verslas yra daiktų nuoma, įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar ko jo šeimos asmeniniams, namų ūkių poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai. pasibaigus sutarties terminui. Vadinasi, vartojimo nuomos sutartis yra terminuota ir pasibaigus sutarties terminui, kai nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu it nuomotojas tam neprieštarauja, nelaikoma, kad sutartis neterminuota. Taip pat netaikomas ,,Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį“ įstatymas. Nuomininkas bet kada gali atsisakyti sutarties įspėjęs apie tai nuomotoją ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki sutarties nutraukimo. Vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytinė ar kitokios specialiai nustatytos formos (kvitas, žetonas ir pan.).
Nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį ir einamąjį remontą. Kai išsinuomojus daiktą, pasirodo, kad jis turi trūkumų, dėl kurių daiktu visiškai ar iš dalies negalima naudotis, nuomotojas privalo per dešimt dienų nuo tos dienos, kai gavo nuomininko pranešimą apie trūkumus, jei sutartyje nenustatytas trumpesnis laikas, neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus daikto esamoje vietoje ar pakeisti jį analogišku, tinkamu naudoti daiktu. Kai daikto trūkumai atsiranda ddėl netinkamo ir ne pagal taisykles naudojimosi daiktu, nuomininkas turi atlyginti nuomotojui daikto remonto ir gabenimo išlaidas.
Nuomos mokestis nustatomas sutartyje pinigų suma, kuri sumokoma iš karto arba periodiškai per kelius mėnesius. Kai nuomininkas grąžina daiktą prieš terminą, tai nnuomotojas turi grąžinti nuomininkui atitinkamą gauto nuomos mokesčio dalį, apskaičiuotą nuo dienos, einančios po faktiško daikto grąžinimo dienos.
Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas
Tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui laikinai naudotis už užmokestį transporto priemonę ir suteikti tos transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Jeigu nuomos sutartis nenumato ko kita, nuomininkas neturi teisės subnuomoti transporto priemonę tretiesiems asmenims be nuomotojo sutikimo.
Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma
Tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai nnaudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kai yra nuomojamas pastatas, statinys ar įrenginys, sutartis privalo būti rašytinė. Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu. Į sutartyje nustatytą nuomos mokestį įskaitomas ir mokestis už naudojimąsi žemės sklypu, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenumato ko kita.
Įmonės nuoma
Tai sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti įmonę kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Įmonės nuomos sutartis neįmanoma be verslo plano, kuris nulemia esmines ir visas kitas sutarties sąlygas bei ypatybes. Sutartis skirta verslui ir jo plėtrai, todėl sutartie subjektu gali būti asmuo, turintis verslininko statusą arba sutartimi šį statusą įgyjantis. Kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui perduodamas žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai bei kitos sutartyje numatytos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone ssusijusios nuomotojo turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei firmos vardą ir kitos išimtinės teisės, taip pat perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos, numatytos nuomos sutartyje. Teisė valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, ir juo naudotis, taip pat teisė valdyti žemės sklypą ir gamtos išteklius ir jais naudotis, perduodamos įstatymų nustatyta tvarka.
Įmonės nuomotojas privalo iki įmonės perdavimo nuomininkui raštu pranešti visiems kreditoriams apie įmonės nuomą.
Apibendrinant, nuomos sutarties nutraukimas grąžinus turtą yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus dėmesio teisiniams aspektams. Svarbu tinkamai sudaryti nuomos sutartį, aiškiai apibrėžiant šalių teises ir pareigas, bei laikytis įstatymų nustatytos tvarkos nutraukiant sutartį ir grąžinant turtą.
Svarbu! Rekomenduojama konsultuotis su teisininkais, siekiant užtikrinti, kad visi veiksmai būtų atlikti teisėtai ir efTiesiogiai iš Prezidentūros: Gedimino Šimkaus komentarai po susitikimo su prezidentu
Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutarties Nutraukimo Sąlygos
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme. Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Iškeldinimo Procesas
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti. Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Teismų Praktika
2022 m. spalio 19 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo bylą (Nr.). Šioje byloje n...
tags: #grazinti #daikta #atsiranda #teismas #pasibaigus #nuomos