Šiame straipsnyje aptarsime ieškinio dėl nuomos mokesčio priteisimo pavyzdį, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Straipsnyje pateikiami įvairūs pavyzdžiai, šablonai ir blankai, susiję su turto ir nuosavybės valdymu, sandoriais bei dokumentacija.
Ginčo esmė
Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių nuostolių dėl bankrutuojančios įmonės išsinuomoto turto nustatymą ir jų padengimą iš bankrutuojančios įmonės administravimo išlaidų, aiškinimo ir taikymo.
Ieškovė UAB „VSA Holding“ prašė teismo priteisti iš atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ 720 000 Lt (208 526,41 Eur) nuostolių dėl ieškovei negrąžinto atsakovei išnuomoto turto (aikštelės Vilniuje, Lentvario g. 15) atlyginimo, nuostolius priskiriant prie bankroto administravimo išlaidų, ir 6 proc. metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat įpareigoti atsakovę išvalyti aikštelę ir pašalinti iš jos atliekas.
2006 m. rugpjūčio 26 d. sudaryta aikštelės nuomos sutartimi atsakovė išsinuomojo iš ieškovės 20 000 kv. m ploto statybinių atliekų ir antrinių žaliavų priėmimo ir perdirbimo aikštelę bei 323,2 kv. m bendro ploto sandėlio patalpas Vilniuje, Lentvario g. 15. Atsakovė aikštelėje vykdė statybinių atliekų priėmimo ir perdirbimo veiklą, pagal sutartį įsipareigojo mokėti ieškovei kiekvieną mėnesį 20 000 Lt (5792,40 Eur) nuomos mokestį.
Atsakovei tapus nemokiai ir nepašalinus iš aikštelės paliktų atliekų bei nemokant nuomos mokesčio, ieškovė negalėjo išnuomoti aikštelės kitiems asmenims. Vilniaus apygardos teismas 2010 m. kovo 22 d. nutartimi iškėlė bankroto bylą atsakovei BUAB Prekybos namams „LINA“, bankroto administratore paskyrė UAB Bankroto administratorių biurą.
Ši nutartis įsiteisėjo Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartimi ją palikus nepakeistą. Ieškovė UAB „VSA Holding“ dėl susidariusios skolos ir atsakovės nemokumo 2010 m. rugpjūčio 16 d. nutraukė nuomos sutartį, pareikalavo, kad aikštelė būtų sutvarkyta ir jai grąžinta. Aikštelėje palikta daugiau kaip 67 430 tonų atliekų, bankroto administratorė jų iš aikštelės nepašalino.
Dėl nesumokėto nuomos mokesčio iki bankroto bylos atsakovei BUAB Prekybos namams „LINA“ iškėlimo ieškovė bankroto byloje yra pareiškusi finansinį reikalavimą. Ieškovė nurodė, kad už laikotarpį nuo 2011 m. vasario mėn. iki 2014 m. sausio mėn. imtinai, t. y. už paskutiniuosius trejus metus iki ieškinio pateikimo dienos, skaičiuojant pagal sutartyje nustatytą nuomos mokesčio dydį, priteistina 720 000 Lt (be PVM) (208 526,41 Eur) nuostolių atlyginimo, jie priskirtini prie bankroto administravimo išlaidų (Įmonių bankroto įstatymo (toliau - ir ĮBĮ) 36 straipsnio 3 dalis).
Atsakovė BUAB Prekybos namai „LINA“ 2014 m. gegužės 15 d. pateikė teismui priešieškinį ieškovei UAB „VSA Holding“, prašydama priteisti iš ieškovės 148 661,10 Lt (43 055,23 Eur) žalos atlyginimo, 6 proc. procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Atsakovė nurodė, kad ieškovei priklausančioje teritorijoje liko 1 696 768,10 Lt (491 418,01 Eur) balansinės vertės jos turto - mišrių statybinių atliekų, skirtų perdirbti į skaldą.
Aplinkos ministerijos Vilniaus regiono aplinkos apsaugos departamentas 2014 m. vasario 6 d. atliko atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ veiklos patikrinimą, jo metu atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ bankroto administratorei tapo žinoma, kad ieškovė savavališkai, be atsakovės žinios ir leidimo perdirbo (pasisavino) aikštelėje esančio atsakovės turto dalį.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė
Vilniaus apygardos teismas 2015 m. vasario 24 d. sprendimu ieškovės UAB „VSA Holding“ ieškinį tenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ 135 542,17 Eur (468 000 Lt) nuostolių atlyginimo, 6 proc. metinių palūkanų nuo priteistos 135 542,17 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos - 2014 m. kovo 13 d. - iki teismo sprendimo įvykdymo dienos, 23,78 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo; pripažino 135 542,17 Eur (468 000 Lt) BUAB Prekybos namų „LINA“ administravimo išlaidomis; kitą ieškinio dalį atmetė; atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ priešieškinį atmetė.
Teismas nustatė, kad 34 362 kv. m žemės sklypas Vilniuje, Lentvario g. 15, nuosavybės teise priklauso valstybei, nuo 2006 m. spalio 20 d. yra išnuomotas ieškovei UAB „VSA Holding“, ji sklype esančias 20 000 kv. m aikštelę už 13 000 Lt (3765,06 Eur) per mėnesį ir sandėlio patalpas už 7000 Lt (2027,34 Eur) per mėnesį 2006 m. rugpjūčio 28 d. bei 2008 m. sausio 2 d. nuomos sutartimis išnuomojo atsakovei UAB Prekybos namams „LINA“. Šioje aikštelėje atsakovė tvarkė atliekas. UAB „VSA Holding“ nutraukė nuomos sutartį nuo 2010 m. rugpjūčio 16 d.
Atsakovė aikštelės ieškovei negrąžino, joje liko nesutvarkytos sukauptos statybinės atliekos, kurias atsakovė naudojo savo veikloje, t. y. jas perdirbdavo ir parduodavo kaip statybines medžiagas. Ieškovė nuostolius skaičiuoja už laikotarpį nuo 2011 m. vasario mėnesio iki 2014 m. sausio mėnesio, jų dydį skaičiuodama pagal nuomos sutartyje nurodytą nuomos kainą.
Jeigu, pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas negrąžina daikto nuomotojui, jam kyla CK nustatytų teisinių padarinių - nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, bei atlyginti nuostolius (CK 6.499 straipsnio 2 dalis).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.499 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas ne nuomos mokesčio skolos priteisimo, o nuomotojo patirtų nuostolių už laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, kompensavimo mechanizmas - nuomininkas privalo kompensuoti dėl daikto naudojimo be teisėto pagrindo nuomotojo patirtus praradimus (negautas pajamas), sumokėdamas jo naudai pasibaigusioje nuomos sutartyje šalių sulygtą nuomos mokestį, preziumuojamą kaip realius nuomotojo dėl neteisėtų nuomininko veiksmų patirtus praradimus, taip pat nuomininkas turi atlyginti kitus nuomotojo įrodytus nuostolius, kurių neapima nuomos mokestis.
Pasibaigus nuomos sutarčiai, atsakovė privalėjo imtis veiksmų, kad aikštelė būtų grąžinta ieškovei, bet jų nesiėmė (CK 6.499 straipsnis). Atsakovė nesprendė klausimo dėl nuomos mokesčio už naudojimąsi patalpomis mokėjimo ieškovei, tik 2014 d. sausio 6 d. atsakovės kreditorių komitetas posėdyje nutarė viešai paskelbti apie aikštelėje esančių statybinių atliekų, kurios į bankrutuojančios įmonės balansą įtrauktos kaip turtas, pardavimą, šį sprendimą atsakovė vykdė 2014 m. spalio 14 d.
Esant ginčui dėl nuostolių už negrąžintą aikštelę atlyginimo, nuostolių dydis sietinas su aikštelės nuomos mokesčiu per mėnesį - 13 000 Lt (3765,06 Eur). ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad bankroto administravimo išlaidas sudaro, inter alia, atlyginimas administratoriui, išlaidos įmonės auditui, turto vertinimui bei kitos kreditorių susirinkimo patvirtintos išlaidos.
Tuo atveju, kai iškėlus bankroto bylą įmonė, atstovaujama profesionalaus bankroto administratoriaus, toliau vykdo ar sudaro naujus sandorius, reikalingus bankroto procedūroms vykdyti (ĮBĮ 17 straipsnis), tokių sandorių šalys laikytinos lygiateisėmis. Bankrutuojančios įmonės išlaidos tokiems sandoriams vykdyti, taip pat dėl tokių sandorių neįvykdymo patirti kreditoriaus nuostoliai yra laikytini administravimo išlaidomis ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalies prasme.
Dėl įpareigojimo išvalyti ir atlaisvinti išnuomotą aikštelę teismas nurodė, kad ieškovė tokį reikalavimą pareiškė ne atsakovei BUAB Prekybos namams „LINA“, o šios įmonės bankroto administratorei UAB Bankroto administratorių biurui, todėl šis ieškovės reikalavimas nurodytam asmeniui atmestinas.
Parduoti statybines atliekas ir sutvarkyti jų saugojimo vietą reikia nemažai lėšų, kurios pagal ĮBĮ nuostatas priskiriamos prie administravimo išlaidų. Šias išlaidas nustato ir jas tvirtina kreditoriai, nagrinėjamoje byloje kreditorių komitetas. Administratorė, neskyrus tokių lėšų, negali pati priimti sprendimo ar veikti kitokiu būdu, kad būtų sutvarkytos įmonės veikloje sukauptos statybinės atliekos.
Administratorė atliko veiksmus, kuriuos turėjo atlikti, kad kreditorių komitetas priimtų sprendimą sutvarkyti atliekas vienokiu ar kitokiu būdu. Administratorė šį klausimą spręsti pateikė dar 2011 m. gegužės 20 d. įvykusiame kreditorių komiteto posėdyje, o 2011 m. gegužės mėn. kreipėsi ir į Aplinkos ir Ūkio ministerijas prašydama finansuoti atliekų sutvarkymą. Atliekų sutvarkymo ir tam reikalingų išlaidų klausimas administratorės buvo keliamas nuolat tiek kreditorių susirinkimuose, tiek kreditorių komiteto posėdžiuose. Todėl nėra pagrindo teigti, kad administratorė neatliko jai priklausančių veiksmų, siekdama atlaisvinti išnuomotą aikštelę ir ją grąžinti ieškovei.
Teismas netenkino priešieškinio, nes nėra įrodymų, kad ieškovė perdirbo ir pasisavino atsakovės statybines atliekas. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 2 d. nutartimi, netenkinus atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ apeliacinio skundo, Vilniaus apygardos teismo 2015 m. vasario 24 d. sprendimas paliktas nepakeistas.
Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad nutraukus nuomos sutartį atsakovė aikštelės neatlaisvino, atliekų nesutvarkė, pažeidė sutarties 9.3 punkto reikalavimą išnuomotą aikštelę grąžinti ieškovei, dėl to ši patyrė nuostolių, t. y. negavo pajamų, nes prarado galimybę valdyti ir naudotis atsakovei išnuomotu turtu.
Teismas nenustatė ieškovės neteisėtų veiksmų ir kaltės dėl atsakovės kaip nuomininkės pareigos grąžinti išsinuomotą turtą nevykdymo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje tiek įmonės turto gausinimas bankroto proceso metu, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, reiškia reikalavimus skolininkams, tiek įmonės turto išsaugojimas, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, ginasi nuo jai pareikštų kreditorių reikalavimų, yra tiesiogiai susiję su įmonės bankroto proceso administravimu, o iš šios veiklos atsiradusios išlaidos priskirtinos prie įmonės bankroto administravimo išlaidų, kurių sąmatą tvirtina, keičia ir disponavimo jomis tvarką nustato kreditorių susirinkimas (Įmonių bankroto įstatymo 26 straipsnio 2, 3 dalys).
Ieškovės reikalavimas laikytinas dėl nuostolių atlyginimo priteisimo, o ne dėl nuomos mokesčio priteisimo, todėl nuostolių atlyginimas priskirtinas administravimo išlaidoms ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalies prasme.
Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu atsakovė BUAB Prekybos namai „LINA“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2015 m. vasario 24 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 2 d. nutarties dalį, kuria iš atsakovės priteista 135 542,17 Eur nuostolių atlyginimo, 6 proc. metinių palūkanų ir 23,78 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo bei priteista suma pripažinta administravimo išlaidomis, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą - ieškinį atmesti.
Kasaciniame skunde išdėstyti tokie esminiai argumentai:
- CK 6.248 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu dėl žalos atsiradimo kaltas ir kreditorius, tai atlygintini nuostoliai mažinami proporcingai kreditoriaus kaltei arba skolininkas gali būti atleistas nuo civilinės atsakomybės; CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas negali įvykdyti prievolės dėl nepakankamo kreditoriaus bendradarbiavimo su skolininku arba dėl kitokios kreditoriaus kaltės; pagal CK 6.259 straipsnio 1 dalį, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės, skolininko atsakomybė atitinkamai gali būti sumažinta arba jis gali būti visiškai atleistas nuo atsakomybės.
- Teismai nepagrįstai nevertino ieškovės veiksmų neteisėtumo ir prisidėjimo prie tariamų nuostolių atsiradimo bei CK 6.249 straipsnyje ir teismų praktikoje įtvirtintos netiesioginių nuostolių sampratos, kurią išanalizavus galima spręsti apie ieškovės realiai patirtų nuostolių faktą ir jų dydį. Apeliacinės instancijos teismas nepasisakė dėl atsakovės apeliacinio skundo argumentų dėl ieškovės neteisėtų veiksmų, suvaržiusių galimybes išvengti neigiamų pasekmių arba jas sumažinti, nors šių aplinkybių ištyrimas yra esminis, lemiantis bylos baigtį.
- Teismai neįvertino aplinkybės, kad nutraukus nuomos sutartį ieškovė, neįleisdama atsakovės darbuotojų į aikštelę, užkirto kelią atliekų sutvarkymui ir taip sukėlė nuostolius. Teismai neatsižvelgė, kad klausimas dėl atliekų realizavimo atsakovės kreditoriams buvo pateiktas dar 2011 m. gegužės 20 d., be to, dėl finans...
Ši byla yra puikus pavyzdys, kaip teismuose sprendžiami ginčai dėl nuomos mokesčio priteisimo, kai viena iš šalių yra bankrutuojanti įmonė. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad nuostolių atlyginimas priskiriamas bankroto administravimo išlaidoms, o teismas įvertina abiejų šalių veiksmus ir atsakomybę.
Kiti svarbūs dokumentai
Štai keletas kitų dokumentų pavyzdžių ir šablonų, kurie gali būti naudingi tvarkant įvairius turto ir nuosavybės klausimus:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas, blankas.
- Aktas dėl neatvykimo į darbą (pravaikštų).
- Asmens įgaliojimo pavyzdys ir blankai.
- Atostogų grafikas.
- Automobilio nuomos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Automobilio pirkimo pardavimo sutartis.
- Barterinė (mainų) sutartis.
- Bendradarbiavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Gyvenimo aprašymas (CV).
Norint išvengti ginčų ir įvairių interpretacijų nuomos sutarties pabaigoje dėl buvusios daiktų būklės jų perdavimo metu, rekomenduotina būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto.
Nuomos sutarties aspektai
Sudarant būsto nuomos sutartį reikėtų atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Sutarties šalių identifikavimas - nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
- Nuomotojo teisė: sudarant nuomos sutartį nuomininkui yra svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas, kadangi įstatymas numato, kad sudaryti būsto nuomos sutartį gali tik nekilnojamojo turto savininkas.
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka - ši sutarties sąlyga nuomotojui ir nuomininkui iš esmės yra pati svarbiausia, todėl nuomos sutartyje būtina aiškiai nurodyti: nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą); mokėjimo formą - (mokama grynais pinigais, ar banko pavedimu (tokiu atveju būtina nurodyti banko sąskaitą, į kurią bus pervedamas nuomos mokestis)); mokėjimo periodiškumą, t.y. kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis, pavyzdžiui, kas mėnesį, iki einamojo mėnesio paskutinės dienos.
Šioje vietoje būtina papildomai pažymėti, kad įstatymas numato, jog nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.
Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka - nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
Užstato (depozito) sumokėjimas - sudarant nuomos sutartį nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste, ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
Nuomos sutarties terminas - nuomos sutartis gali būti terminuota, kuomet būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą, pavyzdžiui, 1 metus, ir neterminuota, kuomet būstas yra nuomojamas neterminuotą laiko tarpą. Šalys yra laisvos pasirinkti nuomojamo būsto sutarties terminą. Visgi, yra rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus nuomos sutarties termino pabaigos žinojimas yra naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, nes tai leidžia sutarties šalims iš anksto planuoti savo būsimus veiksmus ateityje, susijusius su gyvenamuoju būstu.
Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos - sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis.
Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas. Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartis yra įregistruota ir nuomininkas aplieja žemiau esantį būstą, padarytą žalą nukentėjusiam asmeniui tiesiogiai turės atlyginti pats nuomininkas, o ne nuomotojas, kadangi išviešinus nuomos sutartį nuomininkas yra laikomas oficialiu būsto valdytoju, t.y.
Štai keletas esminių punktų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį, siekiant išvengti galimų ginčų ateityje.
tags: #ieskinys #del #nuomos #mokescio #priteisimo