Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau kartu ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Mokesčiai nuomojant nekilnojamą turtą yra GPM (gyventojų pajamų mokestis), PVM (pridėtinės vertės mokestis) ir nekilnojamojo turto mokestis (NTM). Šios prievolės taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai.
Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių slepia nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas
Nuomodami gyvenamosios paskirties patalpas (pvz., butą) Lietuvoje, turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams).
- Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Svarbu: Privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomojant gyvenamąsias patalpas, įsigijus gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimą, per kalendorinius metus galima gauti nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) pajamų. Viršijus nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur), viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, kaip turto nuomos pajamos, neįsigijus verslo liudijimo.
GPM tarifai nuo 2026 m.
Jeigu Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honorarų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjo veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 12 VDU sumos (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur, apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Jeigu aukščiau išvardintų pajamų metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:
- 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur);
- 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
- 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).
Svarbu: Apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų aukščiau išvardintų apmokestinamųjų pajamų suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.
Jeigu Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honorarų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjo veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumos (2025 m. 120 VDU 253 065,60 Eur, apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, metinė tokių pajamų dalis viršijanti 120 VDU sumą, apmokestinama taikant 20 proc. mokesčio tarifą.
Verslo liudijimas ar 15% GPM?
Svarstote, ar verta rinktis verslo liudijimą? Pateikiame palyginimą:
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15 % nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m. - 50 000 Eur) | Nėra |
Pavyzdžiui, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas, jei nuomojama daug butų.
Patalpų nuoma juridiniams asmenims
Jeigu Jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), veiklai vykdyti (individualiąją veiklą, MB ar UAB), turite pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d.
Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui B (nuomininkui), kuris vykdys veiklą jose.
Juridinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B veiklos vykdymui, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.
Svarbu! Abu juridiniai asmenys.
Svarbu! Nuomos kaina yra 500 eurų (nurodyta sutartyje). Jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Ši taisyklė dėl pavedimų taikoma kiekvienam mokėjimui, nepriklausomai nuo dydžio.
Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, reiškia, kad deklaracija turi būti pateikta iki vasario 15 d.. Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312.
PVM aspektai
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc. PVM tarifu.
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama.
Nuoma per tarpininkus
Gyventojai turimą nekilnojamąjį turtą (tiek gyvenamosios paskirties patalpas, tiek kitos paskirties nekilnojamąjį turtą) nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones gali tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami gyventojų pajamų mokestį.
Jeigu gyventojai nekilnojamąjį turtą nuomoja per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojų, nekilnojamąjį turtą nuomojančių per nuomos administravimo ar tarpininkavimo įmones, nuomos pajamomis laikomos visos nekilnojamąjį turtą išsinuomojusio gyventojo už jo nuomą sumokėtos sumos. Tai reiškia, kad nuomos pajamoms priskiriama visa suma, neatskaičius sumokėtų (mokėtinų) sumų už suteiktas nuomos administravimo (tarpininkavimo) paslaugas ir platformoms, tokioms kaip Booking.com, Airbnb ar pan. sumokėtų komisinių už jų suteiktas apgyvendinimo įstaigų užsakymo (rezervavimo) paslaugas.
Gyventojai, įsigiję gyvenamosios paskirties verslo liudijimą, gali nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuoja patalpas, talpina skelbimus, prižiūri bei tvarko patalpas ir pan.) atlieka patys savarankiškai.
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Kitos svarbios nuostatos
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
- Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
- Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
NT kainos keisis ne tik dėl pinigų įliejimo į rinką? Kas laukia nuomininkų, pirkėjų | DIENOS PJŪVIS
Svarbu! Pilkoji zona: A (fizinis asmuo, nuomotojas) gali susidurti su neaiškumu dėl modelio naudingumo 2026 m..
Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių.
Ši publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m. pakeitimų rekomenduojame pasikonsultuoti su mokesčių specialistais.
tags: #sprendimas #negyvenamu #patalpu #nuomos #veiklai #vykdyti