Birželio pabaigoje buvo patvirtintos Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) taisyklės dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypus perleidimo. Iki šiol tokių taisyklių nebuvo ir NŽT teritoriniai skyriai vadovavosi tik Vyriausybės nutarime „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais.
Anot advokatės, jeigu anksčiau yra sudaryta nuomos sutartis, galiojanti kelis dešimtmečius, juridiniai asmenys įprastai galvoja, kad nepaisant statinio būklės, jie gali žemės sklypo nuomos teisę perleisti, o statinį parduoti. Tačiau gausu situacijų, kai asmenys kreipiasi į NŽT, kuri atlikusi patikrinimą ne tik neišduoda sutikimo, bet ir nutraukia nuomos sutartį, nors prieš tai nei sklypas, nei sutartis niekam nekliuvo.
„Priminimas verslininkams - jei turi valstybinę žemę, nesvarbu, kad sudaryta ilgalaikė sutartis, gali atsidurti tokioje situacijoje, kad tavo nuomos sutartis bus nutraukta, o tai sąlygoja reikalavimą nugriauti statinį.
Taisyklėse nurodoma, kad NŽT vertins, ar statinys yra tinkamas, kad būtų perleidžiama valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Tačiau D. „Pagal taisykles jie vertins, ar valstybės žemėje esantys perleisti statiniai, įrenginiai gali būti naudojami pagal kadastre įrašytą jų tiesioginę naudojimo paskirtį, ar turi galimybę funkcionuoti savarankiškai.
Jie turės pareigą patikrinti, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ir pertvarkytas statinys yra įregistruotas kadastre ir registre. „Statinio eksploatavimas prilyginamas žemės naudojimui.
Jei statinys dar statomas, NŽT vertina, jog valstybinė žemė yra nenaudojama - ne visai teisinga ar logiška išvada. NŽT ir teisininkai šiuo metu diskutuoja, kad statinio naudojimas neturėtų būti visiškai prilyginamas žemės sklypo naudojimui, bet praktika nusistovi tokia, kad priklausomai nuo statinio būklės bus sprendžiama teisė į nuomą.
Statinys turi būti ne tik tvarkingas ir naudojamas, taip pat svarbu, kad būtų atliktos visos reikalingos teisinės procedūros, sumokėti nuomos mokesčiai ir pan.“, - atkreipia dėmesį D. Taisyklėse aprašyti atvejai, kuomet atsisakoma išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti.
Vienas jų - kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį: nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų.
„Sutikimas neduodamas ir tuomet, kai statinys buvo rekonstruotas ar kapitališkai suremontuotas, bet tai nebuvo įregistruota NT kadastre ir NT registre. Kai nustatoma, kad statinių įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas.
Kai atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį, jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma“, - vardija D. NŽT priima sprendimą per 20 darbo dienų nuo prašymo išduoti sutikimą ir visų reikiamų dokumentų gavimo dienos, arba, kai atliekamas faktinių duomenų patikrinimas - per 5 darbo dienas nuo faktinių duomenų patikrinimo vietoje atlikimo dienos.
Pasak advokatės, problemų gali kilti įvairiais atvejais. Pavyzdžiui, Registrų centre buvo registruotos nebaigtos statybos, sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, tačiau NŽT įvertino, kad tokia sutartis negalėjo būti sudaryta, ir ją nutraukė.
Kitas pavyzdys - kuomet anksčiau suformuotas ir įregistruotas sklypas, sudaryta nuomos sutartis ne pagal statinio paskirtį. „Ginčai kyla ir tuomet, jeigu perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto.
Realus pavyzdys - kai prie juridiniam asmeniui priklausančio statinio buvo kiemo aikštelė, tačiau NŽT įvertino, kad žemės sklypo dalis po aikštele nepriskiriama. Teisinis kazusas. Negi statinys kybo ore? Nuomos teisės nėra, išsipirkti galimybės nėra, bet statinį turi.
Ji priduria, kad ginčai kyla, kai valstybinės žemės sklype lieka tik pastato dalis - buvo atvejis, kai taip nutiko dėl gaisro.
„Šiose taisyklėse užkoduoti ginčai. Jei juridinis asmuo turi ilgalaikę valstybinės žemės nuomos sutartį, jis jaučiasi saugiai galvodamas, kad jo teisės yra garantuotos minėta sutartimi. Tačiau teismai formuoja tokią praktiką, kad sutartys gali būti peržiūrimos ir koreguojamos. Ypač tuo atveju, jei statinys ar žemės sklypas yra netvarkingas ar atsiranda skundas“, - pažymi D.
Apibendrinant galima teigti, kad šiuolaikinė u~statymo teisė, suteikiama statiniams statyti, yra kilusi Romos imperijos gyvavimo laikotarpiu, yra perimta ia romėnų teisės ir negali būti tapatinama su RTFSR CK reglamentuota u~statymo teise.
U~statymo teisės ypatumai lyginant su kitomis daiktinėmis teisėmis
U~statymo teisė yra daiktinė teisė, todėl aiame poskyryje aptartini u~statymo teisės ypatumai lyginant su kitomis daiktinėmis teisėmis. Daiktinė teisė tai teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias ia aias teises. is būti civilinis teisinis santykis subjektais.
Daiktinės teisės subjektui suteikiamos tam tikros teisės į daiktą, tuo tarpu kiti asmenys yra įpareigojami netrukdyti daiktinės teisės subjektui tinkamai naudotis daiktine teise.
Taigi daiktinis teisis subjektas, turėdamas daiktą, pagal jam suteiktą daiktinę teisę gali turėti aias teises:
- daikto valdymo teisę (teisę turėti daiktą savo žinioje, teisę daryti jam fizinį bei kėkinį poveikį)
- daikto naudojimo teisę (teisę gauti ia daikto naudos. Nauda gali būti gaunama naudingai pritaikant daikto savybes ir gaunant ia jos vaisius, produkciją bei pajamas)
- disponavimo daiktu teisę (teisę sudaryti sandorius dėl daikto, keisti daikto teisinę padėtį. Daikto disponavimu gali būti laikomas daikto pardavimas, dovanojimas, sunaikinimas ir t. Atskirs daiktinis teisis turinys gali būti siauresnis.
Pagal u~statymo teise suteikiama žemės naudojimo teisė ir suvaržoma žemės nuosavybės teisė, todėl aiame magistro baigiamajame darbe reikts aptarti u~statymo teisės santykį su keliomis iavestinėmis daiktinėmis teisėmis: servitutu, uzufruktu bei ilgalaike nuoma.
U~statymo teisės ir servituto skirtumai
Servitutas tai teisė į svetimą daiktą, suteikiama naudotis tuo daiktu (tiek visu daiktu, tiek daikto dalimi. io daikto), tinkamam naudojimui. iu nekilnojamuoju daiktu, bei suvaroma daikto savininko teisė įgyvendinti teises į tį daiktą.
Tam, kad būtų galima įvertinti u~statymo teisės statiniams statyti suteikimo ypatumus, turime atskleisti nagrinėjams teisis skirtumus u~statymo teisės suteikimo statiniams statyti atžvilgiu.
Svarbu paminėti, kad servitutas testamente turi būti iareikata testatoriaus valia. io daikto, dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamam naudojimui. U~statymo teisė gali būti nustatyta tik žemei.
Lietuvos Aukiausiasis Teismas (toliau LAT) 2009 m. balandžio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. Laisvai disponuodami subjektinėmis teisėmis nekilnojamojo turto savininkai gali susitarti dėl pastato eksploatavimui reikalingo žemės sklypo nuomos ar daiktinis teisis: u~statymo teisės (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis). Taigi LAT pasisakė, kad yra leidžiama, nors ir ribotai, nustatant u~statymo teisę veikti ir teismui.
LR CK 4.113 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nustatant servitutą, gali būti nustatyta prievolė statyti statinius, sodinti augalus ar atlikti kitus darbus, kurie yra būtini servitutui įgyvendinti.
Pagal aią LR CK nuostatą yra įgyvendinama pareiga (prievolė), o ne teisė statyti statinius.
U~statymo teisės ir uzufrukto, ilgalaikės nuomos skirtumai
is sodinis ir neatliekant kits darbs, kurie ia esmės padidints naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, iaskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas (LR CK 4.165 straipsnio 1 dalis). iau minėtomis teisėmis testamente turi būti iareikata testatoriaus valia.
Uzufruktu yra suteikiama teisė naudotis svetimu daiktu, t. y. iant to daikto teisinės padėties ir paskirties. iam asmeniui ir negali būti paveldimas ar perduodamas kitam asmeniui.
LAT 2007 m. gruodžio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-584/2007 iaaiaikino, kad: uzufruktorius įgyja tei...
Apibendrinant galima teigti, kad taisyklės dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypus perleidimo įneša naujų niuansų į ilgalaikės nuomos santykius. Verslininkams svarbu atkreipti dėmesį į statinių būklę, atliktas teisines procedūras ir nuomos sutarties sąlygų vykdymą, kad išvengtų nuomos sutarties nutraukimo ir su tuo susijusių neigiamų pasekmių.
| Sritis | Senosios taisyklės | Naujosios taisyklės |
|---|---|---|
| Nuomos teisės perleidimas | Reglamentuota tik Vyriausybės nutarime | Detalios NŽT taisyklės |
| Statinio vertinimas | Nėra aiškaus reglamentavimo | NŽT vertina statinio tinkamumą ir naudojimo paskirtį |
| Sutikimo išdavimo terminas | Nėra aiškiai apibrėžtas | 20 darbo dienų (arba 5 po faktinių duomenų patikrinimo) |
| Sutarties nutraukimo priežastys | Bendrosios sutarties sąlygos | Detaliai apibrėžtos (pvz., rekonstrukcija neįregistruota NT registre) |
