Individualus turto vertinimas: kas tai ir kada jis reikalingas?

Turto vertinimas - tai paslauga, kuri leidžia sužinoti nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertę. Nepriklausomas turto vertintojas nustato vertę pagal situaciją rinkoje, atsižvelgia į svarbius veiksnius, statistinius duomenis, tendencijas. Tai įstatymais reglamentuota paslauga, reikalinga užtikrinti, kad su turtu susijusios finansinės operacijos yra atliekamos rinkos sąlygomis.

Turto vertinimo atlikimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas užtrunka apie 2-4 darbo dienas.

Turto vertinimas gali būti:

• Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
• Masinis. Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai.

Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.

Kada reikalingas individualus turto vertinimas?

Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu. Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.

Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:

• Kai reikia apmokestinti turtą;
• Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
• Prieš pardavimą iš varžytinių;
• Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
• Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.

Taip pat turto vertinimas reikalingas tada, kai:

• turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
• turtas yra apdraudžiamas;
• turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
• turtas įkeičiamas;
• turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
• vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
• pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
• įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
• tai yra reikalinga užsakovui.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai

Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:

• LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
• LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
• tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
• Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.

Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.

Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes.

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).

Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.

Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai

Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

• Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
• Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
• Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
• Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.

Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.

Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.

Turto vertinimo užsakymas, reikiami vertinimui dokumentai ir bendra procedūra

Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.

Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

1. Visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku;
2. Apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą;
3. Ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.

Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
• Aktualus žemės sklypo planas;
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
• Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą. Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!

Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai

Jei vertinamos patalpos ar pastatai: VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos.

Jei vertinamas žemės sklypas: žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka).

Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.

Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.

Nekilnojamojo turto vertinimo darbų kaina

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu. Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.

Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!

Turto vertinimo procesas

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

1. Pagal vertinamo turto tipą nustatomi vertinimui reikalingi dokumentai, atliekama jų analizė.
2. Norint įvertinti turtą, būtina vertinamo turto apžiūra. Vertintojas arba vertintojo asistentas, dalyvaujant užsakovui arba turto savininkui, iš anksto sutartu metu, apžiūri turtą ir įvertina turto būklę bei kitas charakteristikas, reikalingas tiksliai nustatyti rinkos vertę.
3. Išanalizavus užsakovo pateiktus dokumentus ir apžiūros metu surinktą informaciją atliekami skaičiavimai ir nustatoma turto rinkos vertė.
4. Visi surinkti duomenys apie vertinamą turtą ir rinkos vertės skaičiavimai aprašomi turto vertinimo ataskaitoje. Parengus turto vertinimo ataskaitą, ši, sutartu laiku ir būdu, įteikiama užsakovui arba jo įgaliotam asmeniui.

Turto vertinimo nauda

Daugelis klientų svarsto, ar turto vertinimo procesas yra atsiperkanti paslauga. Mes, kaip specialistai, atsakome - vienareikšmiškai taip!

• Galimybė sužinoti realią turto vertę rinkoje.
• Prieš atliekant bet kokias, su turto įsigijimu susijusias, operacijas, verta bent jau pasikonsultuoti ir pasitarti su nepriklausomu turto vertintoju. Tik taip galima įsitikinti, kad nepermokate.
• Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes.
• Norint įsigyti komercinį turtą - turto vertintojo darbas dar svarbesnis, kadangi yra suteikiama papildoma profesionali nuomonė dėl finansinės grąžos. O šis rodiklis labai svarbus kiekvienam verslininkui.

Bendrovės teikiamos paslaugos

Bendrovė „Centro kubas - nekilnojamasis turtas“ teikia licencijuotas turto vertinimo paslaugas. Aštuonių profesionalių vertintojų ir šešių asistentų komanda vadovaujasi ne tik naujausiais Tarptautiniais ir Europos turto vertinimo standartais bei Lietuvoje galiojančiais turto vertinimo teisės aktais, bet ir taiko ypač aukštus vidaus reikalavimus.

UAB Turto vertinimo agentūra vertina visų rūšių nekilnojamąjį turtą (butai, gyvenamieji namai, žemės sklypai, komercinės ir gamybinės paskirties pastatai, ir pan.), kilnojamąjį turtą (gamybos mašinos, įvairios paskirties įrengimai, autotransportas ir t.t.) bei verslą (akcijos, investicinis turtas, kiti verslo objektai).

Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“ turto vertinimo paslaugas teikia nuo 1998 metų, todėl ilgametė patirtis, skaidriai ir operatyviai vykdoma veikla leidžia patenkinti daugelio - tiek juridinių, tiek fizinių asmenų - poreikius, kai jiems reikia nekilnojamojo turto vertinimo Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Marijampolėje bei visoje Lietuvoje.

Mūsų vertinimo ataskaitos akceptuojamos didžiausiuose Lietuvos bankuose bei kredito unijose.

tags: #individualus #nekilnojamojo #turto #vertinimas