Būstas visada buvo viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų, nors tai ir nebėra vienkartinis gyvenimo pirkinys. Todėl jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus. Šiame vadove rasite patarimų ir įžvalgų, kurios padės jums priimti teisingus sprendimus perkant pirmąjį būstą.
Pirmieji Žingsniai: Poreikių Įsivardijimas ir Finansinis Pasiruošimas
Pirmiausia, reikia apsispręsti, kiek laiko gyvensite būste - bandyti įsigyti tinkamą visam gyvenimui yra neefektyvu. Taip pat išgryninkite savo poreikius ir susiraskite kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Neskubėkite ir aplankykite bent 5 projektus.
Dažniausiai žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius.
Svarbiausi būsto pasirinkimo kriterijai:
- Kaina
- Namo vieta mieste
- Parkavimosi galimybės
- Būsto suplanavimas
- Balkonas ar terasa
- Finansinės įsigijimo sąlygos
"Citus" pardavimų vadovė Andželika Keršytė akcentuoja, kad būsto pirkimas - vienas svarbiausių sprendimų gyvenime, todėl jį reikia priimti gerai pasiruošus.
Būsto Likvidumas ir Potencialas
Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.
Kompleksinis Kainos Vertinimas
Vertinkite ne tik banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo išlaidas bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo: eksploatacijos išlaidas (jas nulemia energinio efektyvumo klasė), kelionės išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų.
Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė. Realią būsto vertę išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt. Jame galima sužinoti, už kiek buvo parduoti panašūs būstai (kokios buvo jau įvykusių notarinių sandorių vertės). Kruopščiai pasirinkite paieškos kriterijus - panašioje vietoje, panašiame name esančius panašaus dydžio būstus.
Patikimo Plėtotojo Pasirinkimas
Būtinai pasidomėkite plėtotoju: kiek metų rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso. A. Keršytė pabrėžia, kad labai aktyvi rinka pelningumu vilioja patirties neturinčius ir ilgalaikės veiklos neplanuojančius žaidėjus. Būstą žmonės pakeičia kelis kartus per gyvenimą, todėl labai svarbu jį rinktis atsakingai įvertinant būsimų gyventojų poreikius bei galimybes ir iš karto numatant faktorius, kurie leis lengviau būstą parduoti ateityje.
Nuolaidos ir Dovanos: Ar Verta Jų Siekti?
Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.
Derybos: Kaip Sumažinti Būsto Kainą?
Perkant NT, svarbu ne tik žinoti savo poreikius, bet ir mokėti derėtis su pardavėjais. Sėkmingos derybos gali būti pirkėjo galimybė gauti nuolaidą arba kitų pridėtinių verčių. A.Šapokos nuomone, teisingai derantis, pirkėjas gali tikėtis 3-5 proc., retsykiais - 10 proc. nuolaidos.
Abu pašnekovai sutaria, kad pirmiausia nereikėtų atvirai ar net perdėtai peikti turto. Įžeidus pardavėją ne tik galite negauti nuolaidos, bet ir paties būsto. Tačiau vis dėlto yra būdų, kaip sumažinti kainą.
- Pasižymėkite visus turto defektus, planuojamas papildomas investicijas ir tai naudokite kaip derybinį svertą: juos vėliau derėtų įvertinti pinigais, teikdami kainos pasiūlymą tai pabrėžkite.
- Atminkite, kad defektų šalinimą ar turto būklės gerinimą reikia įvertinti racionaliai, o ne tiek, kiek jums atrodo pakankamai.
- Taip pat „Ober-Haus“ atstovas siūlo į turto apžiūrą pakviesti specialistus, kurie padėtų tinkamai įvertinti būsto trūkumus ar pamatyti to, ko plika akimi nematyti.
- Apgalvokite du kainos pasiūlymus: vieną - apimant perkamą būstą ir visus jame esančius kilnojamus daiktus (baldai, buitinė technika, papildoma įranga ir kt.), kuriuos parduoda savininkas, ir antrą - būstas be šių daiktų.
- Įvertinkite, ar paliekamų su būstu papildomų daiktų kaina atitinka prašomą pardavėjo, o galbūt kažko jums tiesiog nereikia.
- Pauzės. Tai itin plati ir subtili tema. Pateikite pirminį savo kainos pasiūlymą ir pažiūrėkite, kaip į jį reaguoja pardavėjas, t.y. svarsto, greitai jį priima arba greitai atmeta. Jei turite šiek tiek laiko - atmetus jūsų kainos pasiūlymą, su antruoju neskubėkite, išlaikykite kelių dienų (priklauso nuo jūsų situacijos) pauzę, galbūt pardavėjas pirmasis su jumis susisieks, tai parodo stimulą parduoti turtą.
Būsto Kainų Tendencijos ir Rinkos Aktyvumas
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka pastebi, kad skirtumas tarp pardavėjų lūkesčių ir realių pardavimo kainų didžiuosiuose miestuose yra skirtingas, didžiausias atotrūkis matomas Vilniuje. Be to, realių pardavimo kainų ir lūkesčių skirtumas bent nuo 2015 metų nuosekliai augo: nuo maždaug nuo 230 eurų iki 300 eurų už kv. metrą. Kaune kainų skirtumas maždaug 60 eurų už kv. m, Klaipėdoje - 115 eurų už kv. metrą.
Šie kainų skirtumai, A.Šapokos vertinimu, yra savotiškas aktyvios rinkos ir tikėjimo ja ženklas, o pardavėjai Vilniuje to optimizmo turi daugiausiai. Optimizmo, matyt, nuo 2016 metų įgavo ir Kaunas, mat nuo to laiko pasiūlos ir pardavimo kainų „laikrodis“ apsisuko aukštyn.
"Ober-Haus" atstovo teigimu, iki 2016 metų Kauno būsto rinkoje dominavo pigūs butai, o naujo būsto pasiūla buvo menka. „Atsiradęs naujų, kur kas kokybiškesnių ir brangesnių butų gana staigus pasiūlos šuolis atsvėrė lūkesčių ir realių kainų skirtumą.
Būsto Kainų Skirtumai Didmiesčiuose
| Miestas | Kainų Skirtumas (Eur/kv. m) |
|---|---|
| Vilnius | ~300 |
| Kaunas | ~60 |
| Klaipėda | ~115 |
Pasak A.Šapokos, daugiau nei 90 proc. skelbimuose reklamuojamų antrinės rinkos butų ir namų kainos yra daugiau ar mažiau didesnės nei realios tų objektų vertės. Taip yra, nes dažniausiai patys savininkai savo turtą įvertina užmetę akį į skelbimuose esančius, jų supratimu panašiausius parduodamus kitus butus.
Jam antrina ir nekilnojamojo turto agentūros „RE/MAX Citus“ brokeris Tomas Paulaitis. Jo teigimu, paprastai pirkėjas tikisi nupirkti būstą 10 proc. žemiau nei rinkos kaina, o pardavėjas - tiek pat parduoti brangiau.
Brokeris sakė, kadangi pardavėjas negali būti objektyvus, todėl ieško įvairių priežasčių, kodėl verta pakelti turto kainą. Vienas dažniausiai brokerio praktikoje pasitaikančių pasiteisinimų - „Neparduosime pigiau, nei pirkome!“, tai ypač galioja tiems, kurie pirko būstą ekonominio pakilimo metu, prieš pat krizę.
Vietoj nuojautos ir kaimynų pasakojimų T.Paulaitis pataria naudotis brokerių ar turto vertintojų paslaugomis. „Patartina, kad savininkas neišduotų savo lūkesčių ir vertę nustatantis asmuo nebandytų atitikti savininko pateiktos vertės. Toks kelias yra teisingiausias norint žinoti, kokios sumos galima prašyti už turtą“, - komentavo jis.
Savivaldybės Būsto Pirkimas
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (toliau - Įstatymas) 25 straipsnio 1 dalimi, savivaldybei nuosavybės teise priklausantis būstas savivaldybės tarybos sprendimu parduodamas kaina, kuri nustatoma pagal rinkos vertę, apskaičiuotą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka, ir kuri mažinama remiantis pardavimo metu Lietuvos statistikos departamento apskaičiuotu gyvenamųjų pastatų statybos sąnaudų elementų kainų pokyčiu, palyginti su 1998 m. liepos 1 d.
Kauno miesto savivaldybės taryba 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. Aprašas reglamentuoja Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybė) nuosavybės teise priklausančio būsto ir (ar) pagalbinio ūkio paskirties pastatų, inžinerinių statinių, jų dalių (toliau - būstas ir ūkio pastatai) pardavimo pagal Įstatymą organizavimą, kainos nustatymą, sandorių sudarymą, atsiskaitymą ir lėšų panaudojimą.
Dokumentai, reikalingi savivaldybės būstui pirkti:
- Prašymą pirkti Savivaldybės būstą.
- Dokumentą, įrodantį naudojimosi Savivaldybės būstu teisinį pagrindą.
- Savivaldybės būste nuomos teise gyvenančių (deklaravusių gyvenamąją vietą) asmenų notariškai patvirtintą susitarimą (sutikimą), kurio asmens (ar asmenų) vardu bus sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis.
Pandemijos Įtaka Būsto Rinkai
Konkrečiai prognozuoti, kaip pandemija pakeis būsto rinką Lietuvoje ir jos klientų bei dalyvių lūkesčius bei elgseną, kol kas dar per anksti: nepraėjo ir pats koronaviruso pavojus, o rinkos aktyvumo svarstyklės, kaip matėme, per metus gali apsiversti ne vieną kartą.
Kai kurios tendencijos ryškėja: atsiranda didesnio ploto, papildomų patalpų, darbo vietos poreikis, noras namuose ar greta jų turėti daugiau gamtos (neatsitiktinai išaugo santykinė balkono ar terasos namuose bei suplanavimo svarba).
Naujausios Tendencijos Vilniaus ir Kauno Būsto Rinkose
Nors du didieji Lietuvos miestai - Vilnius ir Kaunas - nuolat tarpusavyje konkuruoja įvairiose srityse, būsto rinka, regis, yra ta sritis, kurioje lyderis kol kas aiškus. Ką apie būsto rinką mano Vilniaus ir Kauno nekilnojamojo turto specialistai?
Naujausiais „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų gegužės mėnesį vidutinė vieno kvadratinio metro kaina Vilniuje siekė 2556 eurus, Kaune - 1719 eurų.
„Nebėra beprotybės, kuri buvo prieš metus, kai galėjai parduoti bet ką, bet kaip ir už bet kokią kainą“, - šiandieninę rinką apibūdina M. Čiulada. Jis prisimena, jog pastaruosius kelerius metus buvęs rekordinis būsto rinkos aktyvumas nebuvo palankus pirkėjams.
Pastaruosius penkerius metus buvo stebimas gana spartus Kauno būsto rinkos augimas. Jį nulėmė spartus visos šalies augimas ir susidomėjimas investicijų galimybėmis mūsų šalyje.
Nuo 2019 m. fiksuojamas nuolatinis Kauno gyventojų skaičiaus augimas. „Tai nuteikia optimistiškai. 2022 m. pasiekėme rekordinius butų pardavimus Kaune. Buvo parduota 1020 butų.
"Ober-Haus" Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas mano, jog Vilniaus būsto rinkai didžiausią įtaką daro ne kaina, o įperkamumo rodiklis - kiek kvadratinių metrų žmogus gali nusipirkti už metinį atlyginimą.
Kiekvieną mėnesį viešumo pasirodo vis naujų pranešimų apie NT rinkos situaciją. Daugiausia diskusijų kyla dėl rinkos „sveikatos“ ir būsto kainų tendencijos.