Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius būsto nuomos sutarties aspektus Lietuvoje, įskaitant jos sudarymą, sąlygas, nutraukimą ir nuomininko iškeldinimą. Taip pat pateiksime patarimų, kaip išvengti ginčų ir užtikrinti sklandų nuomos procesą.
Sutarties Sudarymas ir Forma
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbiausi Sutarties Elementai
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remontas ir Gedimai
- Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
- Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Iškeldinimo Tvarka
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Patarimai Nuomininkams ir Nuomotojams
Mokslo metų pradžia siejama su būstų nuomos rinkos bumu - nuomotojai, dėl gaunamų užklausų kiekio, turi galimybę rinktis būsimus gyventojus net iš kelių variantų. Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi. Nuomotojas siekia išnuomoti jam priklausantį būstą kuo brangiau ir kuo geresnėmis sąlygomis, tuo tarpu nuomininko interesas yra išsinuomoti būstą kuo mažesne kaina ir kuo palankesnėmis jam sąlygomis.
Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu. Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau.
Pagrindiniai Aspektai, Į Kuriuos Reikia Atkreipti Dėmesį
- Sutarties šalių identifikavimas - nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis. Atkreiptinas dėmesys, kad sudarant nuomos sutartį nuomininkui yra svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas, kadangi įstatymas numato, kad sudaryti būsto nuomos sutartį gali tik nekilnojamojo turto savininkas.
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka - ši sutarties sąlyga nuomotojui ir nuomininkui iš esmės yra pati svarbiausia, todėl nuomos sutartyje būtina aiškiai nurodyti:
- nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą);
- mokėjimo formą - (mokama grynais pinigais, ar banko pavedimu (tokiu atveju būtina nurodyti banko sąskaitą, į kurią bus pervedamas nuomos mokestis));
- mokėjimo periodiškumą, t.y. kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis, pavyzdžiui, kas mėnesį, iki einamojo mėnesio paskutinės dienos.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka - nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
- Užstato (depozito) sumokėjimas - sudarant nuomos sutartį nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste, ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
- Nuomos sutarties terminas - nuomos sutartis gali būti terminuota, kuomet būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą, pavyzdžiui, 1 metus, ir neterminuota, kuomet būstas yra nuomojamas neterminuotą laiko tarpą. Šalys yra laisvos pasirinkti nuomojamo būsto sutarties terminą. Visgi, yra rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus nuomos sutarties termino pabaigos žinojimas yra naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, nes tai leidžia sutarties šalims iš anksto planuoti savo būsimus veiksmus ateityje, susijusius su gyvenamuoju būstu.
- Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos - sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.
- kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus;
- skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.
Sutarties Išviešinimas
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis. Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas. Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartis yra įregistruota ir nuomininkas aplieja žemiau esantį būstą, padarytą žalą nukentėjusiam asmeniui tiesiogiai turės atlyginti pats nuomininkas, o ne nuomotojas, kadangi išviešinus nuomos sutartį nuomininkas yra laikomas oficialiu būsto valdytoju, t.y.