Butų Nuomos Kainų Pokyčiai Lietuvoje: Priežastys ir Tendencijos

Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje stebimi nuolatiniai pokyčiai, kurie ypač aktualūs nuomos sektoriuje. Kainų svyravimai priklauso nuo įvairių ekonominių ir socialinių veiksnių, turinčių įtakos tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Šiame straipsnyje aptarsime butų nuomos kainų pokyčius didžiuosiuose Lietuvos miestuose, jų priežastis ir tendencijas.

Istoriniai Kainų Pokyčiai Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje

Norint suprasti dabartinę situaciją, verta pažvelgti į istorinius duomenis. Būsto nuomos su išpirkimu paslaugą teikiančios bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus sako, būsto nuomos kainos priklauso nuo gyventojų skaičiaus bei nuomos paklausos ir bei atlyginimų šalyje.

• Vilnius: 2008-ųjų kovą butai sostinėje buvo nuomojami už 34 Lt/kv.m. Tokios kainos laikėsi maždaug iki spalio mėnesio ir tuomet ėmė kristi. Vadinasi, butų nuoma Vilniuje per vienerius metus nukrito 15 proc., o 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1700 Lt/mėn. iki 1450 Lt/mėn.
• Kaunas: Kaune butai dabar nuomojami vidutiniškai už 17 Lt/kv.m. Tai yra maždaug 7 Lt/kv.m mažesni įkainiai nei praėjusiais metais tuo pačiu metu, kadangi pernai kovo mėnesį butai šiame mieste buvo nuomojami vidutiniškai už 24 Lt/kv.m. Pastebėta, kad butų nuomos kainos ėmė kisti rugsėjo mėnesį ir šiuo metu dar nėra stabilios. Taigi iš skelbimuose nurodytų kainų matyti, kad per vienerius metus butų nuoma Kaune atpigo maždaug 30 proc.: 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1200 Lt/mėn. iki 850 Lt/mėn.
• Klaipėda: Šiek tiek mažesnis kainos pokytis (maždaug 25 proc.) užfiksuotas Klaipėdos mieste. 2008-ųjų kovą butų nuoma šiame mieste kainavo vidutiniškai 24 Lt/kv.m. Tokie įkainiai buvo maždaug iki rugsėjo pabaigos ir tuomet ėmė kristi. Šiuo metu butai uostamiestyje nuomojami vidutiniškai už 18 Lt/kv.m. Taigi matyti, jog 50 kv.m buto nuoma Klaipėdoje pakito apytiksliai nuo 1200 Lt/mėn.

Kainų Pokyčiai Vilniaus Mikrorajonuose

Vilniuje kainų dinamika skirtinguose mikrorajonuose gali skirtis. Remiantis nekilnojamojo turto (NT) plėtojimo bendrovės „Omberg group“ duomenimis, daugiausiai nuo šių metų pradžios būsto nuomos kainos pakito Senamiestyje - padidėjo beveik 7,81 proc. Tam įtakos galėjo turėti ankstesnis parduodamų būstų kainų augimas, kadangi kainų dinamika nuomos rinkoje pradeda veikti vėliau nei pardavimuose.

Taip pat kainos augo Rasose - 7,05 proc., pasak Ievos Genevičienės, „Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovės, tam įtakos galėjo turėti naujo butų projekto pasiūla bei mikrorajono konversija į vis patrauklesnę vietą gyventi. Šnipiškėse nuomos kaina kilo 6,7 proc. - ši vieta pastaraisiais metais sparčiai atsinaujina, kuriami parkai, statomi nauji būstai, netoli yra centrinis Vilniaus verslo rajonas bei Senamiestis.

Kitose Vilniaus lokacijose nuomos kainos augo mažiau: Pilaitėje - 4,92 proc. Vilkpėdėje - 4,27 proc. Pašilaičiuose - 3,76 proc., Žirmūnuose - 2,03 proc., Fabijoniškėse - 1,46 proc. Naujamiestyje bei Viršuliškėse - mažiau nei 1 proc. Mažiausias nuomos kainos pokytis matomas Justiniškėse - čia būsto nuoma padidėjo - vos 0,27 proc.

„Rajonuose, kuriuose yra daugiau senesnės statybos namų nei naujos statybos namų (iki 2000 metų), nuomos kainos išlieka gana stabilios. Tokio būsto savininkai kainų nekelia arba kelia neženkliai žmonėms, kurie pasirašė standartinę 1 metų sutartį su galimybe prasitęsti. Manome, kad ateityje, kai pilnai išsiplėtos Viršuliškių ir Justiniškių infrastruktūra ir pasibaigs naujų projektų statyba, tai tie rajonai taps dar patrauklesni bei nuomotojai bus pasiryžę mokėti didesnę sumą“, - teigia I. Genevičienė.

Šį laikotarpį nuomos kaina mažėjo Lazdynuose - 0,64 proc., Antakalnyje - 0,76 proc.., Verkiuose - 1,24 proc., Karoliniškėse - 2,11 proc., Žvėryne - 3,87 proc. bei Bajoruose - 4,76 proc. Pastarajame mikrorajone nuomojamų būstų pasiūla yra nedidelė, jų tarpe daugiau senų butų, kas gali būti reikšminga priežastis kainų kitimui.

„Svarbu atkreipti dėmesį, kad šis kainų pokytis apima ir senos, ir naujos statybos namus. Tai gali reikšti, kad metų pradžioje kai kuriuose rajonuose, pavyzdžiui, Žvėryne, nuomai buvo siūloma daugiau naujos statybos namų, o rugpjūčio pabaigoje jų buvo mažiau, todėl tai galėjo lemti butų nuomos kainų kritimą“, - pastebi „Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovė.

Investicinis Aspektas: Pirkti ar Nuomoti?

Pakilus kainoms ir EURIBOR palūkanų normai daug žmonių laužo galvas, ar vis dar apsimoka pirkti nuosavą būstą. Ieva Genevičienė pastebi, kad vienas iš rodiklių, padedantis investuotojams orientuotis rinkoje bei apsispręsti pirkti ar nuomoti būstą, yra nuomojamo buto kv. m kainos ir parduodamo buto kv. m kainos santykis. Taip įsivertinti, ar apsimoka pirkti, gali ir gyventojai.

Jei nuomos grąža (gaunama kv. m nuomos kainą padalinus iš kv. m pardavimo kainos) didesnė už dabartinės rinkos vidurkį, kuris 2023-aisiais yra apie 0,41 proc., reiškia, kad šiuo momentu labiau verta būstą pirkti, o ne nuomotis. Tuo metu, kai santykis yra mažesnis nei 0,41 proc. - labiau apsimoka butą nuomotis.

Pagal šį santykį, jei nuoma Senamiestyje kainuoja apie 18 Eur/kv. m, o parduodamo buto kaina yra apie 5000 Eur/ kv. m, tai nuomos grąža yra tik 0,36 proc., o tai mažiau nei dabartinis vidurkis - 0,41 proc. Žinoma, tai gana reliatyvus rodiklis, nes apima tik 2023 metus, pavyzdžiui, skaičiuojant nuo 2018 metų spalio mėn. iki šio momento, nuomos grąžos vidurkis būtų maždaug 0,46 proc. ir reikštų, kad butą verta pirkti tik Bajoruose (0,48 proc.) ir Pilaitėje (0,53 proc.), tačiau svarbu nepamiršti įvertinti ir kitų veiksnių“, - atkreipia dėmesį „Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovė.

Šiuo metu nuomos grąža didžiausia yra Pilaitėje, o už vidurkį aukštesnė šiuose mikrorajonuose: Bajoruose, Rasose, Šnipiškėse, Vilkpėdėje, Antakalnyje, Verkiuose ir Naujamiestyje. Žemesnė už vidurkį nuomos grąža šiuo metu yra Senamiestyje, Fabijoniškėse, Lazdynuose, Karoliniškėse bei Žvėryne.

„Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovė I. Genevičienė priduria, kad svarstantiems įsigyti būstą, reikia nepamiršti kitų prielaidų, tokių kaip paskolos įmokos ar palūkanos. Taip pat vertėtų išsirinkti kelis variantus, apžiūrėti vietoves, patikrinti jų nuomos kainas bei pardavimų kainas, pasidomėti, kaip mikrorajonas bus vystomas ateityje, kokios perspektyvos jo laukia, ar yra visa reikalinga infrastruktūra, pavyzdžiui, darželiai, mokyklos ir panašiai. Taip pat svarbu įvertinti dabartinę makroekonomikos situaciją, EURIBOR lygį, būsto kylimo procentus, bei įsivertinti savo namų ūkio grynąsias pajamas.

Rinkos Aktyvumas ir Pasiūla

Pagrindinės sumenkusio rinkos aktyvumo priežastys nesikeičia: būsto pasiūla sumažėjusi, ieškant konkretaus objekto ji tampa dar mažesnė, o siekiant iš karto įsikelti jos beveik nelieka. Toliau stebimas nutrauktų sutarčių skaičiaus didėjimas - per mėnesį jų buvo net 46. Tai - pandemijos pradžios rodiklio lygis, tik priežastys - kitos.

„Vis daugiau 2020 metų pabaigoje, 2021 metų pradžioje pradėtų projektų artėja prie statybų pabaigos, vis aiškiau matomas skirtumas tarp prognozuotų ir faktinių plėtros išlaidų, tarp būsto kainų preliminariose sutartyse ir esamo pasiūlos kainų lygio. Plėtros išlaidų pokyčio problema ne visus vystytojus paveikė vienodai, skiriasi ne tik rangos sutarčių sąlygos, bet ir mažesnėmis kainomis parduoto būsto kiekis.

Pirminės būsto rinkos stebėjimus „Inreal“ papildė 81 nauju objektu - 70 proc. mažiau nei prieš mėnesį (274) ir 85 proc. mažiau nei prieš metus (542). Pasiūloje šiuo metu yra virš 3600 būstų - 9 proc. mažiau nei prieš metus. Kainos praėjusį mėnesį kito nedaug. Ekonominė klasėje jos ūgtelėjo nuo 2478 iki 2486 Eur/kv.m, vidutinėje - nuo 3470 iki 3490 Eur/kv.m. Prestižinės klasės būsto vidutinė kaina nesikeitė ir išliko 4349 Eur/kv.m. Loftai pabrango apie 2 proc.

Auganti rinkos balanso rodiklio reikšmė vienareikšmiškai rodo, kad pardavimų apimtys tampa nepalankios vystytojams. Kita vertus, fundamentalios paklausos priežastys neišnyko - pirkėjams tiesiog sudėtinga įpirkti naujos statybos būstą, o atsižvelgiant į pastatyto būsto trūkumą, jo įsigijimas dabar nesprendžia būsto poreikio, tad pirkėjas priima sprendimą palaukti. Šiuo laikotarpiu alternatyva galėtų būti antrinė rinka, tačiau esant ribotoms migracijos „iš seno į naują“ galimybėms pirkėjai gali rinktis iš labiau investiciniais tikslais įsigyto būsto, kuris nėra reikalingas savininkų asmeninėms reikmėms, tačiau esant išaugusioms nuomos kainoms, jų patrauklumas taip pat padidėjęs, taigi paskatos tokį turtą realizuoti nėra didelės“, - sako T.S.

Rinkos aktyvumo mažėjimas Kaune taip pat pastebimas, tačiau jei Vilniuje rinkos aktyvumas mažėjo kartais, tai laikinojoje sostinėje ilgalaikis pokytis siekia apie 20 proc. Į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 24 naujus objektus - 70 proc. mažiau nei prieš mėnesį (81) ir 78 proc. mažiau nei prieš metus (109). Kita vertus, Kauno pasiūlos lygis ir toliau išlieka aukštas, todėl būsto trūkumo rizika nėra didelė.

Klaipėdos pirminė būsto rinka vis dar neįveikia sąstingio, rugpjūčio rezultatas yra panašus į liepos. Naujos pasiūlos rugpjūčio mėnesį „Inreal“ nefiksavo, todėl pasiūlos kiekis susitraukė iki 396 būstų ir yra apie 30 objektų didesnis nei prieš metus.

Ypač mažas rinkos aktyvumas lemia, kad uostamiestyje fiksuojama ryški pirkėjo rinka. Rinkos balanso rodiklis ir toliau palaipsniui auga. Viena iš galimų Klaipėdos miesto pirminės būsto letargo priežasčių - tinkamos pasiūlos trūkumas. Kita vertus, esant tokiam rinkos aktyvumui, nepaisant pradėjusio augti gyventojų skaičiaus vystytojams yra ganėtinai rizikinga imtis naujų projektų, ypač atsižvelgiant į tai, kad klaipėdiečiai būsto trūkumą yra įpratę spręsti statydami individualius gyvenamuosius namus Klaipėdos pakraštyje“, - teigia T.S. Kvainickas.

Štai pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį stebint butų nuomos kainų pokyčius Lietuvos didmiesčiuose. Rinkos analizė ir ekspertų įžvalgos leidžia geriau suprasti dabartines tendencijas ir priimti pagrįstus sprendimus tiek nuomojantis, tiek investuojant į nekilnojamąjį turtą.

Nuomos Kainų Priklausomybė nuo Atlyginimų

Anot Aurimo Čiagus, būsto nuomos kainos priklauso nuo gyventojų skaičiaus, nuomos paklausos ir atlyginimų šalyje. O pastarieji Lietuvoje nagrinėjamu laikotarpiu augo sparčiau nei nuomos įkainiai.

Paskutinį 2010 m. ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 2121 litą, t. y. apie 615 eurų. Šiuo metu jis jau viršija 2 tūkst. eurų. „Tad toks būsto nuomos kainų augimas yra dėsningas. Iš pirmo žvilgsnio atrodytų blogai, kad nuoma taip pabrango, bet aš sakyčiau, kai tai yra teigiamas dalykas. Reikia džiaugtis, kad tiek išaugo atlyginimai“, - kalba A. Čiagus.

Jis pažymi, kad, pavyzdžiui, graikai vargu ar džiaugiasi sumažėjusiomis būsto nuomos kainomis, kadangi vidutinis atlyginimas šioje šalyje 2010-2022 m. laikotarpiu net sumažėjo.

„Nuo finansų ir skolų krizės atlyginimai Graikijoje yra sumažėję, mes juos per tą laikotarpį aplenkėme. Todėl graikai tikrai neturi kuo džiaugtis“, - sako „Mano numai“ vadovas. Europos statistikos agentūros „Eurostat“ duomenimis, vidutinis metinis atlyginimas Graikijoje 2010-aisiais siekė 20,62 tūkst. eurų, 2022-aisiais - 19,9 tūkst. eurų.

„Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis taip pat atkreipia dėmesį, kad Graikijoje mažėjo ne tik atlyginimai, bet ir vienam gyventojui tenkanti šalies bendrojo vidaus produkto dalis.

„Ši šalis išgyveno vieną didžiausių ekonomikos nuosmukių per pastarąjį šimtmetį. O kai krenta gyventojų pajamos, turbūt sunku tikėtis, kad brangs būstas ar jo nuoma“, - sako N. Mačiulis. Tuo metu būsto nuomos kainų augimą Lietuvoje ekonomistas aiškina ir tuo, kad per pasaulinę finansų krizę jos mūsų šalyje buvo smarkiai sumažėjusios, o po to didėjo nuo žemo taško. Todėl ir turime tokį didelį pokyti procentine išraiška.

„Po krizės nuoma buvo labai pigi. Reikia nepamiršti, kad 2007-2010 m. laikotarpiu visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose būsto nuomos kainos krito apie 40 proc. Tad tas praėjusio dešimtmečio kilimas buvo nuo labai gilaus dugno“, - akcentuoja N. Mačiulis. Be to, nuo finansų krizės iki praėjusio dešimtmečio vidurio buvo statoma labai mažai naujų būstų, gyventojų skaičius bent jau Vilniuje augo, todėl susiformavo neatitikimas tarp būsto paklausos ir pasiūlos, kuris taip pat vertė kainas didėti.

Būsto Rinkos Sandėlis ir Kainos

M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.

„Priežastys išlieka tos pačios, kaip ir ankstesniais mėnesiais - išaugę statybų kaštai ir sumažėję pardavimai. Kadangi pasiūla mažėja, pirkėjams vis sudėtingiau rasti jų poreikius labiausiai atitinkantį variantą, gali tekti kiek nuleisti poreikių kartelę. Savo ruožtu vystytojams, tikėtina, gali būti paprasčiau parduoti ir mažiau likvidžius butus“, - svarsto „Realco“ atstovas.

„Esant dabartinei paklausai, nesipučia ir sandėlis. Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina“, - skaičiuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Pasak Š.Taručio, dėl šios priežasties nematome ir būsto kainų mažėjimo.

M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.

„Nuomos rinka labai stipriai susijusi su pardavimais. Kuo mažiau būstų nuperkama, tuo mažiau auga ir nuomos pasiūla. Kita vertus, dalis gyventojų, negaudami paskolos būstui įsigyti, ieško nuomojamo būsto, tad paklausa didėja. Ilgainiui rinkoje gali atsirasti disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos, tikėtina auginsiantis nuomos kainą, tuomet naujo būsto įsigijimas investicijai gali tapti patrauklesnis ir susidarys prielaidos pardavimų augimui“, - sako jis.

Būsto Kainų Pokyčiai Segmentuose

„Inreal“ skaičiavimais, ekonominiame segmente vidutinė kaina neženkliai padidėjo nuo 2728 iki 2759 eurų/kv. m, vidutiniame - sumažėjo nuo 3878 iki 3874 eurai/kv. m. Prestižinio segmento būstų kainos ir toliau svyruoja, rugsėjį jos padidėjo nuo 5141 iki 5187 eurų/kv. m.

„Darnu Group“ duomenimis, aukštos klasės būsto segmento kainos sostinėje šiuo metu siekia apie 5150 eurų už kvadratinį metrą. Lyginant su metų pradžia, jos išaugo apie 200 eurų, o su atitinkamu laikotarpiu pernai - 440 eurų/kv. m. Kainos laikysis panašiame lygyje ir toliau dėl tų pačių priežasčių - ribotos, lėtai besipildančios pasiūlos, kuri artimiausiu metu ir nežada padidėti, o taip pat ir aukštos statybų savikainos.

„Inreal“ skaičiavimais, loftai atpigo nuo 2363 iki 2332 eurų/kv.m, o kotedžai simboliškai pabrango nuo 2124 iki 2130 eurų/kv. m.

Statistika

Apibendrinant, pateikiame pagrindinius duomenis lentelėje:

tags: #kada #atpinga #butu #nuoma