Sutartys, jų sudarymas ir nutraukimas yra neišvengiami vykdant individualią veiklą ir kuriant verslą. Juk tenka sudaryti sutartis, tiek su partneriais, tiek su darbuotojais, tiek kitomis trečiosiomis šalimis. Bet taip pat svarbus momentas, kad kartais šias sutartis tenka nutraukti dėl įvairių priežasčių ir nebūtinai tik kai sueina sutarties terminas.
Sutarties sudarymas yra tam tikro pobūdžio civilinių teisinių santykių pradžia, sukurianti sutartį pasirašiusioms šalims civilines teises ir pareigas. Atitinkamai, jei kuri nors sutarties šalis išreiškia poreikį ar norą užbaigti sutartimi sukurtus civilinius teisinius santykius, sutartis gali būti nutraukiama. Kaip minėta, sutarties nutraukimu sutarties šalys užbaigia civilinius teisinius santykius.
Paprastai sutartis nutraukiama:
- Tarpusavio susitarimu
- Vienašaliu pareiškimu
- Teisminiu būdu
Materialinės sąlygos - sutartyje ar teisės aktuose įtvirtintos nuostatos, kurias pažeidus, atsiranda pagrindas nutraukti sutartį, procedūrinės - paprastai pačioje sutartyje nustatyta tvarka, kaip elgtis ir ką daryti, norint nutraukti sutartį. Ypatingai, kai kalbam apie procedūrines sąlygas, praktikoje tenka susidurti, kad jų nėra arba pats sutarties procesas yra aprašytas per daug lakoniškai.
Sutarties sudarymas - svarbus žingsnis versle.
Tai taip pat komplikuoja sutarties nutraukimo eigą ir kartais sukelia ne tik neigiamas pasekmės, bet ir iššaukia ginčą tarp sutarties šalių. Reikia nepamiršti, kad sutarties nutraukimo faktas visada sąlygoja sutarties nutraukimo teisines pasekmes. Net kai sutartis nutraukiama šalių susitarimu, kas atrodo kaip abiem sutarties šalims priimtinas variantas, turbūt vis tiek negalime ignoruoti tam tikro neigiamo aspekto (juk sutarties nutraukimas greičiausiai buvo inicijuotas kažkurios sutarties šalies, tad kitai šaliai tai gali reikšti tam tikrą nusivylimą).
Sutarties nutraukimas šalių susitarimu
Jeigu yra svarstoma nutraukti sutartį, neatsižvelgiant į sutarties nutraukimo priežastis ir motyvus, turbūt bet kuris teisininkas, pirmiausia, rekomenduotų sutartį nutraukti abipusiu šalių susitarimu. Tačiau šiuo atveju svarbu nepamiršti, kad sutarties nutraukimas abipusiu šalių susitarimu negali prieštarauti imperatyvioms įstatymų normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei.
Vienašališkas sutarties nutraukimas
Visgi, labai dažnai praktikoje sutartis nutraukiama arba atsiranda poreikis ją nutraukti vienašališkai. Paprasčiausias būdas nutraukti sutartį vienašališkai - laikytis sutartyje nustatyto sutarties nutraukimo įspėjimo termino, įspėti apie nutraukimą pagal sutartyje nustatytą tvarką ir nutraukti sutartį. Tačiau praktikoje nemaža dalis sutarčių, kuriose nėra numatoma tokia sąlyga ir tai apsunkina sutarties nutraukimo procesą, nes tada sutartį norinti nutraukti šalis pradeda ieškoti priežasčių tai padaryti.
Vienašališkas sutarties nutraukimas - kraštutinė priemonė.
Sutarties laisvės principas, be abejo, reiškia ne tik galimybę sudaryti sutartį laisva valia, bet ir ją nutraukti. Tačiau šiuo atveju reikia nepamiršti ir kito principo - teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Analogiškai ir sutarčių teisės atžvilgiu - jeigu sutartis nutraukiama, nesilaikant materialinių ar procedūrinių sąlygų - laukia rimtos sutarties nutraukimo pasekmės. Todėl svarbu nepamiršti, kad sutartį vienašališkai nutraukti galima ne visada.
Jeigu paklaustumėt žmonių, kas svarbiausia sudarant sutartį, turbūt sulauktumėt atsakymų „sutarties objektas“, „terminai“, „apmokėjimo tvarka“, „atsakomybės sąlygos“ ir kt. Jeigu mes to neapsibrėžiame, atitinkamai tai gali sąlygoti ginčus ateityje.
Sutarties nutraukimas - kraštutinė priemonė, kai išnaudojamos visos galimybės derėtis, susitarti, pakeisti sutartį taip, kaip pageidaujama. Todėl sutarties nutraukimas dažnai sąlygoja teisinius ginčus.
Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys
NEWTON advokatų kontora pastebi, kad ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę.
Tuomet NT kainų šuolis buvo toks, kad vystytojams labiau apsimokėjo nutraukti preliminariąsias sutartis su būsimais pirkėjais bei sumokėti jiems baudas, o vėliau šį turtą parduoti už žymiai brangesnę kainą nei buvo užfiksuota preliminariojoje sutartyje. Tuomet tokie ginčai dažnai persikeldavo į teismus, tačiau ir čia dar nebuvo vienodos teismų praktikos, kurią vėliau išplėtojo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.
Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų. Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.
Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą. Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.
Nekilnojamojo turto sandoris - svarbus žingsnis.
Teismų praktika
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam. Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.
Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes. Pažymėtina ir tai, kad kiekviena faktinė situacija yra individuali ir visada tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikia ieškoti visoms pusėms naudingų išeities taškų.