Nekilnojamojo turto vertinimo metodai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.

Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:

• Žemės sklypai;
• Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
• Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
• Laivai, lėktuvai.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai

Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:

• LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
• LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
• tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
• Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.

Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą. Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.

Nekilnojamojo turto vertinimo svarba

Dauguma iš pradžių mano, jog tai tėra optimaliausios būsto pardavimo kainos nustatymas, tačiau nekilnojamojo turto vertinimas iš tiesų yra išsamus tyrimas, kurio rezultatas yra turto vertinimo ataskaita su joje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos verte vertinimo dienai.

Mūsų įmonėje nekilnojamojo turto (NT) vertinimas atliekamas sistemingai, vadovaujantis aiškia ir reglamentuota metodika. Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“ turto vertinimo paslaugas teikia nuo 1998 metų, todėl ilgametė patirtis, skaidriai ir operatyviai vykdoma veikla leidžia patenkinti daugelio - tiek juridinių, tiek fizinių asmenų - poreikius, kai jiems reikia nekilnojamojo turto vertinimo Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Marijampolėje bei visoje Lietuvoje. Konsultacijos yra teikiamos ir internetu! Domina paslaugos įkainiai? Susisiekite.

Nekilnojamojo turto kainos kinta ne tik dėl ekonominės padėties svyravimų, bet ir esamos politinės, socialinės situacijos, todėl jų sekimas yra nuolatinis procesas, kuris reikalingas visiems nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams, ir vyksta nenutrūkstamai. Pavyzdžiui, 2021 metų pirmuosius keturis mėnesius itin sparčiai augo butų kainos, nors pandemijos akivaizdoje lyg ir turėtų būti atvirkščiai. Keista ekonominė situacija nenuspėjamai reguliuoja nekilnojamojo turto kainas, todėl nekilnojamojo turto vertintojams užsakymų netrūksta.

Kada ir kam reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?

Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.

Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui. Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.

Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:

• Kai reikia apmokestinti turtą;
• Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
• Prieš pardavimą iš varžytinių;
• Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
• Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.

Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai

Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę?

Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

• Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
• Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
• Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
• Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Turto vertinimo užsakymas, reikiami vertinimui dokumentai ir bendra procedūra

Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.

Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.

Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
• Aktualus žemės sklypo planas;
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
• Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.

Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!

Nekilnojamojo turto vertinimo darbų kaina

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu.

Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.

Norime atkreipti dėmesį, kad transporto išlaidų Vilniaus, Kauno, Klaipėdos ir Marijampolės miestuose, kuriuose turime biurus, neskaičiuojame.

Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!

Dažniausiai užduodami klausimai

Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu.

Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės. Vertinimas gali būti atliekamas naudojant kelis metodus: lyginamąjį, pajamų, išlaidų (kaštų) metodus arba šių metodų derinį.

Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa.

Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina.

Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.

Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei.

Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.

Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai.

Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.

Kaip sužinoti mokestinę vertę pagal unikalų numerį?

Konkretaus NT objekto aktualią mokestinę vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, nemokamai galima rasti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA žemėlapyje. Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.

Dominančio nekilnojamojo turto unikalų numerį galima sužinoti Registrų centro tinklalapyje, pasinaudojus Neatlygintina paieška pagal adresą. Turto savininkai mokestinę vertę taip pat gali sužinoti Registrų centro savitarnoje.

NT mokestinę vertę taip pat galima sužinoti atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį ir užpildžius prašymą. Norint sužinoti bendrosios jungtinės nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti santuokos liudijimą. Norint sužinoti sutuoktinio valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti notaro patvirtintą įgaliojimą.

Kai kuriems nekilnojamojo turto objektams, pavyzdžiui, inžineriniams statiniams, mokestinė vertė apskaičiuojama išlaidų (kaštų) metodu, todėl ją Registrų centras apskaičiuoja tik pareiškėjui kreipiantis į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, užpildžius prašymą ir apmokėjus vertės perskaičiavimo darbus. Išlaidų (kaštų) metodu apskaičiuota mokestinė vertė galioja 5 metus, tačiau pareiškėjas gali pateikti prašymą perskaičiuoti mokestinę vertę dažniau. Turto savininkai gali gauti viso savo valdomo turto mokestinės vertės išrašus. Jį užsisakyti galima Registrų centro savitarnoje, pateikus prašymą elektroniniu būdu ar atvykus į artimiausią klientų aptarnavimo padalinį.

Registrų centro apskaičiuotos žemės sklypų vidutinės rinkos vertės yra naudojamos tik kaip pagrindas konkrečiai mokesčio sumai apskaičiuoti. Šios vertės yra pateikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai, kuri nustato konkrečias mokėtinas sumas kiekvienam žemės sklypo savininkui.

Kaip nustatomos vidutinės rinkos vertės?

Registrų centras kiekvienais metais, atlikdamas visos šalies masinį NT vertinimą, perskaičiuoja NT objektų vidutines rinkos vertes. Šiemet Registrų centras įvertino beveik 6,6 mln. NT objektų (žemės sklypų ir statinių), bendra visų jų vidutinė rinkos vertė viršija 111 mlrd. eurų. Šios vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertės.

Statiniams mokestinės vertės paskutinį kartą nustatytos nuo 2016 m. sausio 1 dienos, žemės sklypams - nuo 2018 m. sausio 1 dienos. Taigi, naujos mokestinės vertės statiniams įsigalios nuo 2021 m. sausio 1 dienos, o žemės sklypams - nuo 2023 m. sausio 1 dienos.

Vidutinės rinkos vertės yra naudojamos ne tik NT mokesčiams apskaičiuoti. Šios vertės aktualios ir gyventojams, pavyzdžiui, įgijus NT paveldėjimo ar dovanojimo atveju mokėtini mokesčiai apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Vidutinės rinkos vertės taip pat gali būti naudojamos valstybės valdomo turto pardavimo ar nuomos kainoms nustatyti. Šios vertės taip pat naudojamos sprendžiant socialinės paramos suteikimo klausimus, jų pagrindu nustatomi regionai, kuriuose teikiama finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Notarams tvirtinant turto perleidimo sandorius, jų paslaugų įkainiai taip pat apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Atliekant masinį vertinimą naudojami Registrų centro duomenų bazėse sukaupti duomenys ir įvertinama panašių NT objektų grupė. Nustatyta jų vidutinė rinkos vertė yra pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Nustatant vidutines rinkos vertes masinio vertinimo būdu atsižvelgiama į NT objekto buvimo vietą, naudojimo paskirtį, fizines savybes, tačiau šio objekto valdymo forma, suplanavimas, dizainas ir interjero detalės ir kitos individualios savybės, skirtingai nei individualaus vertinimo metu, skaičiuojamai vertei įtakos neturi.

Masinio vertinimo metodika leidžia per santykinai trumpą laiką, vienodais principais ir nedideliais kaštais įvertinti didelį nekilnojamojo turto objektų kiekį.

Praėjus dešimtmečiui nuo finansų krizės bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimo pastebėjome, kad mūsų klientai dažniausiai turi bent jau pirminį suvokimą apie objektų kainas, tačiau nereikia sutapatinti šio suvokimo ir profesionalų parengtos individualios turto vertinimo ataskaitos. Raštu išdėstyta profesionali vertintojo nuomonė - pagrindinė sėkmės sąlyga perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą.

Vertės nustatymui...

Nekilnojamo turto vertinimas, vykstant statybos ir būstų pardavimo bumui, aktualus kaip niekada. Tiesa, pastebima, kad ne visi užsakovai yra tinkamai supažindinti su šia procedūra. Taigi, kas yra nekilnojamo turto vertinimas ir kaip jis vyksta?

1 etapas: techninės užduotys

Turto vertinimas dažniausiai prasideda tuo, kad klientas ir vertintojas susitaria dėl savo poreikių, techninių sąlygų ir sudaro oficialią, raštišką sutartį, kurioje nurodomi reikalavimai, terminai, suma ir kiti aktualūs niuansai, kaip turto vertinimo metodika.

2 etapas: dokumentų pateikimas ir patvirtinimas

Vertintojas iš kliento turi gauti visus aktualius dokumentus, kurie reikalingi turto vertinimui. Tai gali būti nuosavybės teisės įrodymas, matavimai, kadastriniai žemėlapiai, žemės registras, pastatų planai ir kita. Dalis reikiamų NT dokumentų gaunami atliekant paieškas atitinkamuose įstaigose (pvz. savivaldybėje).

3 etapas: NT objekto apžiūra

Turto vertinimas atliekamas pritaikius fizinę NT objekto apžiūrą. Nufotografuoja turtą, pažymi visus fizinius turto požymius, atlieka reikiamus matavimus ir patvirtina, kad NT objektas atitinka matavimo žemėlapį ir kitus dokumentus. Šiame etape vertintojas taip pat atkreipia dėmesį į kaimynystę, lokaciją, statybos metus ir kitus svarbius kriterijus, kurie padeda nustatyti konkretaus NT objekto rinkos vertę.

4 etapas: duomenų rinkimas, analizė ir skaičiavimas

Po apžiūros užbaigimo, turto vertintojas surenka kuo daugiau naujausių duomenų apie rinkos situaciją ir objektą: nuomos ir statybos sąnaudų duomenis, NT vertę apylinkėse ir kita. Ši informacija atidžiai ir profesionaliai analizuojama bei taikoma vertinamam NT objektui. Tokiu būdu, suderinus bendrą situaciją, pamažu pildoma turto vertinimo ataskaita ir nustatoma tiksli objekto vertė.

5 etapas: ataskaitos užbaigimas ir kliento informavimas

Suprantama, nekilnojamo turto vertinimas neapsieina be ataskaitos. Ji turi būti atliekama preciziškai tiksliai, joje argumentuotai nurodoma NT objekto vertė, pateikiami ją įrodantys duomenys ir analizė. Priklausomai nuo vertinamo objekto ir ataskaitos tipo, tai gali užtrukti nuo pusdienio iki kelių dienų ar savaičių.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra sudėtingas procesas, kurio metu nustatoma objekto rinkos vertė. Tai ypač aktualu savivaldybių būstams, kurių pardavimo ar nuomos kainos turi būti pagrįstos objektyviais kriterijais.

Kontekstas

Nagrinėjamas atvejis susijęs su nuomininke L. M., kuri nuo 2007 metų gyvena savivaldybės būste. Iš pradžių, šis būstas buvo nuomojamas kaip bendrabučio tipo patalpa, vėliau perklasifikuota į gyvenamąjį namą. Sumažėjus šeimos pajamoms, nuo 2020 iki 2024 metų būstas buvo nuomojamas L. M., o padidėjus pajamoms, nuo 2024 m. sausio 22 d. jis nuomojamas kaip savivaldybės būstas. 2024 m. nuomininkė L. M. kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo.

Turto Vertinimas

Savivaldybės administracija, siekdama nustatyti parduodamo būsto ir sandėlio vertę, atliko turto vertinimą. Remiantis vertinimu, parduodamo būsto ir sandėlio vertė siekė 30100 Eur.

Svarbu atsižvelgti į tai, kad namo statybos pabaiga yra 1964 metai, o pastato fizinio nusidėvėjimo procentas siekia 70 %. Be to, 171,01 kv. m. bendrojo ploto pastatui reikalingas neatidėliotinas viso stogo keitimas. Sienos keitimo darbų vertė buvo įvertinta 15 008,82 Eur. Šie duomenys yra svarbūs nustatant galutinę turto vertę, nes atspindi būtinus remonto darbus.

Faktoriai, įtakojantys vertinimą:

• Pastato amžius: Kuo senesnis pastatas, tuo didesnis jo nusidėvėjimas.
• Fizinis nusidėvėjimas: Tai tiesiogiai mažina pastato vertę.
• Reikalingi remonto darbai: Būtini remonto darbai didina išlaidas ir mažina patrauklumą potencialiems pirkėjams.
• Būsto plotas: Didesnis plotas paprastai reiškia didesnę vertę.

Turto Vertinimo Metodai

Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas keliais būdais. Dažniausiai naudojami metodai:

• Palyginamasis metodas: Šis metodas grindžiamas panašių objektų pardavimo kainų analize. Atsižvelgiama į objekto vietą, dydį, būklę ir kitus svarbius faktorius.
• Pajamų metodas: Šis metodas taikomas komerciniam turtui, kurio vertė nustatoma pagal generuojamas pajamas.
• Išlaidų metodas: Šis metodas grindžiamas skaičiavimais, kiek kainuotų atkurti esamą pastatą atsižvelgiant į nusidėvėjimą.

Šiuo atveju, savivaldybės būsto vertinimui greičiausiai buvo taikomas palyginamasis metodas, atsižvelgiant į pastato būklę, nusidėvėjimą ir reikalingus remonto darbus.

Svarbūs Dokumentai ir Sprendimai

2024 m. L. M. raštu kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo. Savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. įsakymu Nr. 145,20 buvo apibrėžta turto vertinimo tvarka. Sprendimai dėl turto vertinimo buvo priimti 2024 m. posėdyje (protokolas Nr.).

tags: #kaip #atliekamas #nekilnojamojo #turto #vertinimas