Būsto Vertinimas Naujame Bute: Ką Svarbu Žinoti?

Nusprendus įsigyti nuosavą būstą, dažnai iškyla begalės klausimų ir nežinomybių, ką ir kaip pasirinkti. Juk tai ilgalaikis turtas ir ilgalaikė gyvenamoji vieta, tad pasirinkimas turėtų būti itin atidus ir svarbus. Vieno atsakymo nėra, o viskas priklauso nuo jūsų poreikių ir kitų svarbių aspektų.

Kaina, vieta, plotas ir statytojo patirtis - tai pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą. Vis dėlto daugelis pirkėjų išsamiau neįvertina aspektų, kurie gali turėti reikšmingą įtaką jau įsikrausčius į naują gyvenamąją erdvę.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį vertinant būstą naujame bute.

Pagrindiniai Kriterijai Renkantis Būstą

Vienas svarbiausių kriterijų, nuo kurių ir turėtų prasidėti buto paieškos - kaina. Žinodami aiškią sumą galite orientuotis į tikslinį variantą. Būsto kainą lemia ne tik tai ar butas naujos ar senos statybos, tačiau ir vieta, kurioje jis yra. Senos statybos buto kaina miesto centre, senamiestyje panaši į naujos statybos butą miesto pakraštyje, miegamajame rajone. Tačiau jeigu lygintume butų kainas tame pačiame rajone, naujos statybos būstų kainos būtų kur kas didesnės.

Dažniausiai naujos statybos butai perkami su daline apdaila, todėl įsirengti būstą, apsistatyti jį baldais galite pagal savo skonį. Senos statybos būstai dažnai jau yra įrengti, o neretai juose yra ir baldai, tačiau jeigu esamas buto interjeras nepatinka, tuomet jį galite pakeisti pagal savo skonį, tačiau tam prireiks ir daugiau išlaidų.

Tikriausiai nenorite po kelių metų gyvenimo naujame name pastebėti sienų įtrūkimus, ar senos statybos name nuolatos rinkti lėšas namo tvarkymo darbams? Norint to išvengti, verta pasidomėti apie namo, kuriame norite įsigyti nekilnojamąjį turtą kokybę. Senos statybos namuose defektai yra neišvengiami, tačiau yra namų, kuriuose jie yra reguliariai tvarkomi, o svarbios namo vietos, tokios kaip - stogas ar sienos yra sutvarkyti ir reguliariai prižiūrimi.

Nuo 2021 metų yra numatoma, kad nauji pastatai turės pasiekti A++ klasę, šiandien dienai naujos statybos namai turi atitikti A+ energinio naudingumo klasę. Ką tai reiškia? Naujai statomi namai tampa vis ilgaamžiškesni, tvaresni bei juose diegiami savaime atsinaujinantys energijos šaltiniai. Senos statybos namuose dažnai yra senos šildymo, vėdinimo sistemos, todėl komunalinės išlaidos dažnai būna didesnės. Tačiau renkantis senos statybos būstą, jūs galite gauti konkretaus buto ankstesnių mėnesių komunalinių paslaugų išrašus ir matyti tikslias sumas, ko negalite sužinoti su naujos statybos namu.

Tai labiau aktualu naujos statybos namui, nes senos statybos namas jau yra pastatytas ir jūs galite konkrečiai sužinoti visas išlaidas už komunalines paslaugas, namo būklę bei kitus svarbius aspektus, ko negalite sužinoti apie naujos statybos būstą, tad šiuo atveju čia reikia pasidaryti nedidelius namų darbus.

Visų pirma išsirinkę projektą, patikrinkite informaciją apie statytoją, ar anksčiau jau buvo statęs gyvenamuosius namus, ar nebuvo kilę tam tikrų problemų, tokią informaciją nesunkiai rasite internete. Taip pat, kaip jau ir minėjau anksčiau, svarbu išsiaiškinti namo garantinį laikotarpį ir už ką yra atsakingas statytojas.

Kas geriau - senos ar naujos statybos būstas, vieno atsakymo nėra, tačiau išsiaiškinę visus šiuos svarbius aspektus, galite lengviau nuspręsti savo sprendimą.

Svarbu realistiškai įvertinti savo galimybes A. Kvakšio teigimu, būsto įsigijimas yra rimtas sprendimas, todėl jam reikia tinkamai pasiruošti ir atlikti tam tikrus namų darbus. Visų pirma, jie yra susiję su savo finansinių galimybių įvertinimu. Eksperto teigimu, neretai ko nors labai norėdami žmonės į viską ima žiūrėti pro rožinius akinius, nerealistiškai vertindami savo galimybes, todėl negavę paskolos nusivilia. Visgi A. Kvakšys pažymi, kad objektyvus finansinių galimybių vertinimas yra būtina būsto pirkimo su paskola dalis, atliekama pačių gyventojų labui, siekiant apsaugoti juos nuo per didelės finansinės naštos.

„Viena pagrindinių taisyklių, kurią reikėtų žinoti prieš imant banko paskolą, yra reikalavimas, kad visų asmens finansinių įsipareigojimų mėnesinių įmokų suma negali sudaryti daugiau nei 40 proc. jo pajamų. Taip pat vertinama, ar likusios pinigų sumos pakaks visiems šeimos nariams gyventi patogiai. Dėl to kiekvienu atveju yra atsižvelgiama ir į tai, kiek šeimoje yra narių. Prieš imant paskolą pravartu patiems pasitreniruoti ir keletą mėnesių pagyventi atsidedant paskolos įmokos dydžio sumą“, - pataria A. Kvakšys.

Tuo metu J. Vilkenė primena, kad su būstu susijusios išlaidos paskolos įmokų mokėjimu nesibaigia. Dėl to planuojant įsigyti namus reikėtų nepamiršti įsivertinti ir jo įrengimo bei išlaikymo kaštų. Šie didele dalimi priklauso nuo to, koks būstas perkamas.

„Pavyzdžiui, būstas senos statybos name gali būti pigesnis nei naujai įgyvendinamame projekte, tačiau seni daugiabučiai paprastai pasižymi prastesnėmis energinio efektyvumo savybėmis, jų inžinerinės sistemos dažnai yra pasenusios. Dėl to tokio būsto šildymo kaštai gali būti net kelis kartus didesni nei buto naujame name. Norint šiuos kaštus sumažinti namo gyventojams gali tekti papildomai investuoti į jo renovaciją, inžinerinių sistemų keitimą ir pan.“, - sako J. Vilkenė.

Be to, vystytojų atstovės teigimu, kartais senos statybos name įsigytam būstui reikia kapitalinio remonto - pakeisti senus vamzdžius, elektros instaliaciją, atnaujinti interjerą, virtuvės techniką, įrengti papildomą garso ir šilumos izoliaciją.

J. Vilkenės teigimu, naujos statybos būstas, lyginant su butais senos statybos namuose, paprastai suteikia ir nemažai kitų privalumų. Pavyzdžiui, naujuose šiuolaikiškuose projektuose didesnis dėmesys skiriamas gyventojų poreikiams pritaikytai namų aplinkai, vaikų žaidimo aikštelėms ir rekreacinėms erdvėms. Kokybiškai įgyvendinamuose naujuose projektuose taip pat įrengiama pakankamai automobilių stovėjimo vietų, dažnai juose galima įsigyti ir nuosavą požeminę parkavimo vietą. Tuo metu nusipirkus butą sename daugiabutyje gali tekti susidurti su automobilių stovėjimo vietų trūkumo problema, papildomai išsipirkti leidimą automobilį statyti mokamose vietose gatvėje, nes projektuojant senus namus šie aspektai paprasčiausiai nebuvo aktualūs.

„Taip pat vis daugiau gyventojų kreipia dėmesį į būsto energinio naudingumo klasę, o šiuo požiūriu naujos statybos namai taip pat yra pranašesni. Nuo 2018 metų visi naujai statomi gyvenamieji namai privalo būti ne žemesnės nei A+ energinio naudingumo klasės, o visi namai, kuriems statybų leidimas išduotas po 2020 metų - aukščiausios A++ energinio naudingumo klasės“, - pažymi J. Vilkenė. Aukštas pastatų energinis efektyvumas lemia mažesnes naujuose namuose gyvenančių žmonių šildymo išlaidas. Tai gali būti itin aktualu jau šį šildymo sezoną, kuomet šildymo kainos, kaip prognozuojama, Vilniuje gali augti net iki 70 proc.

Savo ruožtu A. Kvakšys pažymi, kad priimant sprendimą suteikti ar nesuteikti paskolą kiekvienu atveju bankui svarbu ne tik pakankamos ir stabilios paraiškos teikėjo pajamos, bet ir planuojamo įsigyti būsto likvidumas. Jis, visų pirma, priklauso nuo būsto būklės ir vietos mieste.

„Imant paskolą būstas yra įkeičiamas kaip kredito grąžinimo garantas. Dėl to bankui svarbu įsitikinti, kad būsto kaina atitiktų realią jo vertę, o pats butas būtų pakankamai likvidus. Jei būstas senos statybos name yra puikios būklės, tinkamas gyventi ir patrauklioje miesto vietoje, gauti finansavimą jo įsigijimui nebus sunkiau nei perkant naujos statybos būstą“, - sako A. Kvakšys. Anot A. Kvakšio, „Luminor“ banko 2021 metų pirmo pusmečio duomenys rodo, kad lietuviai būstui įsigyti vidutiniškai skolinosi 83 tūkst. eurų, o vidutinė paskolos trukmė siekė 26 metus. Lyginant su 2020 metais, vidutinė būsto paskolos suma šiemet išaugo 25 proc., o lyginant su 2019 metais - net 49 proc.

Taigi, prieš perkant būstą, svarbu įvertinti ne tik jo kainą, bet ir būklę, vietą, energinį efektyvumą ir kitus svarbius aspektus. Tai padės jums priimti teisingą sprendimą ir įsigyti būstą, kuris atitiks jūsų poreikius ir galimybes.

Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą. Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.

Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.

Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d. Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste. Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo.

Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.

Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.

Būsto Garantija: Ką Galima Padaryti?

Pasak NT eksperto, prieš perimant būstą iš statytojo pirmiausia būtina įsitikinti, kad apdailos ir įrengimo darbai yra atlikti kokybiškai. „Išsirinkę būstą, nepagailėkite laiko jį kruopščiai apžiūrėti, patikrinti statytojo atliktus darbus. Atkreipkite dėmesį į langų rėmus, stiklo paketus, apžiūrėkite būsto duris, spynas, patikrinkite inžinerines sistemas - ar kokybiškai veikia šildymo bei rekuperacinės sistemos, ar nėra pratekėjimų vandentiekio bei nuotekų tinkluose ir pan. Jei tam neturite pakankamai patirties ir žinių, paprašykite specialisto pagalbos“, - pataria A.

Įsigydamas būstą, pirkėjas su statytoju pasirašo patalpų apžiūros aktą, kuriame reikėtų įrašyti išsamios apžiūros metu pastebėtus trūkumus ir (ar) defektus. „Jei būsto pirkėjas apžiūros metu pasirašo, kad statybos ir įrengimo darbai atlikti tinkamai, vėliau bet kokius trūkumus įrodyti tampa sunkiau“, - dėmesį atkreipia ekspertas.

Tiesa, apsigyvenus naujuose namuose, į statytoją galima kreiptis ir vėliau, dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių defektų. Garantinio aptarnavimo tvarka paprastai būna aprašyta būsto įsigijimo sutartyje.

Pagal įstatymus, penkerių metų garantija taikoma visiems be papildomų pastangų ar ardymo darbų matomiems naujo būsto elementams: sienoms, grindims, stogui. Vadinamiems paslėptiems darbams - pavyzdžiui, vamzdynams - taikoma dešimties metų garantija.

„Jei šiuo laikotarpiu išryškėja paslėptų darbų defektai, atsiradę ne dėl gyventojo kaltės, būsto statytojas privalo pašalinti trūkumą savo lėšomis. Nustačius, kad statybų metu brokas buvo užmaskuotas - tai yra, paslėptas tyčia, gali būti taikoma net 20 metų garantija“, - atkreipia dėmesį A.

Trumpiausia, vienerių - dvejų metų garantija (suteikiama gamintojo) naujame bute paprastai taikoma trečiųjų šalių gaminiams bei įrenginiams: langams bei stiklo paketams, skaitikliams, inžinerinių sistemų fasoninėms dalims, rekuperatoriams, liftams, šviestuvams ir pan.

Ekspertas priduria, jog svarbų šios srities sprendimą yra priėmęs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (AT). 2022 m. birželį AT paskelbė, kad NT vystytojas būstus įsigijusiems gyventojams privalo pateikti garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo užtikrinimo dokumentą, kuriame būtų įvardinta 5 proc. dydžio pastato statybos kainos dalis.

Užbaigus gyvenamojo namo statybas ir pridavus jį valstybinei komisijai, namo administravimas bei gyventojams iškylančių klausimų sprendimai pereina butų savininkų įkurtai bendrijai, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotiems atstovams arba savivaldybės paskirtam namo administratoriui.

„Savivaldybės paskirtas administratorius įsitraukia tuo atveju, jei butų savininkai nepasirenka pirmųjų dviejų variantų - neįsteigia namo administravimo bendrijos ar neišrenka įgaliotinių, veikiančių pagal jungtinės veiklos atstovavimo sutartį. Administravimo įmonė tampa atsakinga už techninės priežiūros organizavimą, už pastato konstrukcijų bei inžinerinių sistemų priežiūrą atsakingų asmenų paskyrimą, gedimų šalinimą, avarijų lokalizavimą ir likvidavimą, šildymo, vandentiekio, kitų inžinerinių sistemų priežiūros bei remonto organizavimą“, - vardija „Realco“ atstovas.

Administratorius taip pat atsako už periodinius pastato patikrinimus, planinius darbus, bendro naudojimo paslaugų sąskaitų paskirstymą, ataskaitų teikimą gyventojams, o kartais ir už bendrijos buhalterinės apskaitos paslaugų teikimą.

Tais atvejais, kai namas renovuojamas ar modernizuojamas, garantinį aptarnavimą tam tikrą laiką vykdo renovacijos rangovai.

Didžioji dalis Lietuvos NT vystytojų turi sukūrę ir vidines garantinės priežiūros tarnybas, į kurias atitinkamų statytojų būstus įsigiję gyventojai taip pat gali kreiptis dėl pastebėtų defektų bei gedimų šalinimo.

100 Procentų Baigtumas: Kas Tai Yra?

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Tai apima:

• Durys butuose (jei numatyta projekte)
• Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
• Pertvaros
• Rozetės
• Kriauklė
• Klozetas san. mazge
• Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
• Apšvietimas (bent jau lemputė)
• Šviesos jungikliai

A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. „Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

Svarbu atkreipti dėmesį į darbų eiliškumą, apdailos medžiagas ir vietą. Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.

Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas

Taigi, nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai užtikrina didesnę pirkėjų apsaugą, tačiau svarbu išlikti budriems ir atidžiai įvertinti visus aspektus prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo.

Rekomendacijos Prieš Įsigyjant Būstą

Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
• Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
• Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
• Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.

tags: #kaip #busto #vertinimas #naujam #bute #keiciasi