Šiame straipsnyje aptarsime, kaip Lietuvoje skaičiuojamas užimtas žemės sklypas statiniams, atsižvelgiant į teisinio reguliavimo pokyčius ir su tuo susijusius iššūkius.
Žemės Įstatymo Pakeitimai ir Atlyginimo Skaičiavimo Problemos
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, numatantys atlyginimą už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė parengė planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama įgyvendinti dar šiais metais.
Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu. Taip yra tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje. Pavyzdžiui, kai didelio ploto ir aukštos vertės sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas, o tame pačiame sklype jo nuomininkas nori pastatyti papildomą nedidelį pastatėlį ar priestatą. Atlyginimas už teisę statyti tokį nedidelį objektą sudarytų 10 proc. viso sklypo vertės.
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines ar kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidinant užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Tokiu atveju atlyginimas valstybei sudaro 5 proc. viso sklypo vertės. Pavyzdžiui, jei 4 ha pramoninis sklypas Kauno centrinėje dalyje yra įvertintas 2 mln. eurų, tai atlyginimas valstybei siektų 100 tūkst. eurų.
Tarifų „laiptai“ skatina statytojus skaičiuoti kiekvieną objekto kvadratinį centimetrą, jei plotų pokytis yra iki 40 proc. Pati atlyginimo formulė, pagal kurią numatyti didėjantys tarifų laipteliai - 10, 20, 30, 40 proc., už statinių plotų pokyčius iki 10, 20, 30, 40 proc., verčia plėtotojus dirbtinai reguliuoti naujo ar rekonstruojamo statinio plotus, kad nebūtų peržengta didesnio tarifo riba.
How Mountains Form
Užimto Žemės Ploto Skaičiavimas
2022 m. vasaros pabaigoje Žemės ūkio ministerija paskelbė išaiškinimą, kad pagal Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles užimtas (užstatytas) žemės plotas skaičiuojamas tik pastatams ir stogą turintiems inžinieriniams statiniams ir nenustatomas inžinieriniams statiniams, neturintiems stogo. Tačiau statytojai, vengdami siurprizinių didelio masto išlaidų, turėtų būti itin atidūs ir už padidėjusius plotus atlyginimą susimokėti prieš statybos užbaigimo procedūras.
Turint omenyje, kad plotų pokyčiai iki 5 proc. neapmokestinami, statytojai turėtų atidžiai planuoti statybos darbus, kad išvengtų papildomų mokesčių.
Patalpų Paskirties Apribojimai ir Detalieji Planai
Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis. Iki šiol detalieji planai rengiami vertinant, kad iki 49 % patalpų tokiame daugiabučiame name galės būti kitos paskirties (prekybos, paslaugų, maitinimo, gydymo, administracinės ir pan.). Įsigaliojus numatytam pakeitimui, šios laisvės liktų gerokai mažiau.
Jeigu centrinėje miesto dalyje statant 4 aukštų daugiabutį pirmasis pastato aukštas bus skirtas komercinei veiklai, tai įprastai reikš, kad toks pastatas tampa „mišriu“ ir tuomet reikės koreguoti detalųjį planą. Iki šiol dėl įvairių biurokratinių procedūrų detaliojo plano koregavimas trunka apie metus laiko.
Kita problema, kad esamas reguliavimas reikalauja bei detalieji planai buvo ir tebėra rengiami taip, kad skirtingi žemės naudojimo būdai būtų numatyti atskiroms žemės sklypo dalims. Tai pačiai žemės sklypo daliai, kurioje yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas, negali būti nustatyti du skirtingi naudojimo būdai. Net jeigu šis draudimas bus panaikintas, ką tuomet daryti su tais detaliaisiais planais, kurie skirtingoms žemės sklypo dalims numato skirtingus naudojimo būdus?
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tai reiškia, kad jei vienas pastato korpusas yra administracinės (biurų) paskirties, o kitas gyvenamosios paskirties, tai administracinės paskirties pastato daliai bus taikomi gyvenamajai paskirčiai keliami insoliacijos reikalavimai. Tokie reikalavimai kelia daug abejonių, kadangi dažnai skirtingus to paties pastato korpusus lengva atskirti funkciškai.
Multifunkcinių Teritorijų Vystymo Iššūkiai
Apibendrinant, multifunckinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme. Daugelis didesnių miestų savivaldybių pirmuosiuose pastatų aukštuose skatina ir net reikalauja įrengti patalpas, tinkamas naudoti įvairioms komercinėms, socialinėms, visuomeninėms ir kitoms paslaugoms. Ir tai yra sveikintina, nes tokiu būdu siekiama aktyvių „miestietiškų“ gatvių, kad nebūtų įrengiami gyvybę naikinantys aklini fasadai, parkingai ir garažai.
Turtinių Vienetų Formavimo Apribojimai
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams.
Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui. Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus (patalpas) galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo pastatams, tačiau kita vertus, toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams.
Pagalbinio ūkio pastatas („sandėliukas“), skirtas aptarnauti pagrindinį pastatą, gali būti išdalinamas atskirais turtiniais vienetais to pagrindinio pastato savininkams. Taip pat kalbant apie viešbučius reikia nepamiršti, kad juose dažnai teikiamos sveikatinimo (gydymo), vandens pramogų paslaugos ar veikia lošimų namai.
Reikia nepamiršti, kad bendroji nuosavybė gali susiklostyti dėl įvairiausių priežasčių - sandorių pagrindu, paveldėjimo atveju, priverstinio ieškojimo vieno iš sutuoktinių turto atveju ir t.t. Šiuo atveju pageidaujamą tikslą - patalpų naudojimą pagal paskirtį - galima pasiekti kitomis priemonėmis.
Pati Aplinkos ministerija siūlymo stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias.
Projektavimo Apribojimai ir Patalpų Sujungimas
Planuojamu reguliavimu numatoma, kad turtinių vienetų skaičius būtų esminis projekto sprendinys. Tačiau nepagalvota, kas nutiktų tuo atveju, jeigu tos pačios paskirties patalpas būtų norima sujungti. Tai ypač aktualu statant komercines (maitinimo, paslaugų) ar visuomenines (gydymo, kultūros) patalpas pirmuosiuose pastatų aukštuose.
Projektavimo metu ir gavus statybos leidimą dažnai tokios patalpos dar neturi šeimininkų, jos parduodamos prasidėjus statyboms. Jeigu tokias patalpas reikėtų apjungti pagal konkretaus pirkėjo poreikius, būtų reikalaujama iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus, gauti naują statybos leidimą.
Kūrybinių Dirbtuvių ir Poilsio Patalpų Paskirties Atsisakymas
Siūloma atsisakyti kūrybinių dirbtuvių (vadinamųjų „loftų“), poilsio patalpų paskirčių. Kyla klausimas, kas nutiks su teritorijomis Kuršių nerijoje, Palangoje, kituose kurortuose ir saugomose teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus leidžiama tik poilsio paskirties pastatų statyba?
Nors ir sunku atriboti poilsio ir gyvenamąją paskirtį, tačiau jas suvienodinti nėra korektiška. Matyt ne veltui rekreacinių teritorijų naudojimo būdui, kuriame galima poilsio paskirties pastatų statyba, yra numatytos net 10% didesnės priklausomųjų želdynų normos nei daugiabučiams gyvenamiesiems namams.
Savivaldybių Įgaliojimai ir Parkavimo Vietų Skaičiaus Mažinimas
Siekiant išvengti paskatų planuoti apsimestines paskirties patalpas, planuojama suteikti savivaldybėms galimybę nustatyti mažesnį automobilių parkavimo vietų skaičių ne tik miesto zonoms, bet ir atskiriems pastatams. Taip pat svarstoma suteikti galimybę vystytojams prie daugiabučio neįrengti vaikų žaidimo aikštelių, jei netoliese (400 m spinduliu) yra arba planuojama įrengti vieša (savivaldybės) vaikų žaidimų aikštelė.
Svarstoma sudaryti individualias galimybes mažinti priklausomų želdynų plotą, kai atskirasis želdynas yra įrengtas 300 m spinduliu.
Teismų Praktika Nekilnojamojo Turto ir Statybos Sektoriuje
Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje.
Dar 2005 m. Lietuvos Respublikos Vyriausybė (LRV) nutarė pripažinti paslaugų parką „Gariūnai“ valstybinės svarbos projektu. 2019 m. LRV panaikino „Gariūnams“ priskirtą valstybei svarbaus projekto statusą. Toks LRV sprendimas buvo grindžiamas tuo, kad planuotas projektas jau yra įgyvendintas. Tačiau tikėtina galutinis taškas šioje istorijoje dar nepadėtas.
LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu.
LAT nagrinėtoje byloje susiklostė situacija, kai vienam daugiabučiam namui buvo suformuoti atskiri žemės sklypai. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą namo rekonstravimui. Statybos darbai buvo susiję su vienu konkrečiu butu.
LAT konstatavo, kad nagrinėjamu atveju susiklostė išskirtinė situacija, kai teritorija, nors ir suformuota atskirais sklypais, yra skirtas vienam daugiabučiui gyvenamajam namui eksploatuoti. Atskirų sklypų suformavimas ir priskyrimas kiekvienam butui nepakeitė pačios pastato paskirties. Dėl to VTPSI ieškinys dėl statybos leidimo panaikinimo buvo atmestas.
tags: #kaip #skaiciuojamas #uzimtas #zemes #sklypas #statiniasi