Statybos procese neretai iškyla situacijų, kai jau gavus statybos leidimą (SLD) ir pradėjus statybos darbus, prireikia tikslinti statinio projekto sprendinius. Tai gali būti susiję su laikančiųjų konstrukcijų pakeitimais, statinio išorės matmenų koregavimu ar net statinio vietos žemės sklype pakeitimu. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisės aktai reglamentuoja techninio projekto keitimą, kokiais atvejais reikalingas naujas statybos leidimas ir kokie svarbūs aspektai susiję su autorių teisėmis architektūros srityje.
Esminių Projekto Sprendinių Keitimas ir Naujo SLD Būtinybė
Pagal Statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 42-44 punktus, statinio projektas keičiamas papildomos sutarties su projektuotoju ir statytojo patvirtintos papildomos techninės užduoties pagrindu. Kai po SLD išdavimo keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą privaloma gauti naują SLD, turi būti rengiamas naujos laidos projektas.
Apibendrinant, jei keičiami esminiai statinio projekto, pagal kurį gautas SLD, sprendiniai ir konkretūs keitimai nepatenka į Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalies 1-4 punktuose nustatytas išimtis, norint tęsti statybą, privaloma gauti naują SLD.
Projekto sprendinių pakeitimai privalo atitikti Reglamente (ES) Nr. 305/2011 [5.17] nurodytus esminius statinių reikalavimus, esminius architektūros reikalavimus, normatyvinių statybos techninių ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimus.
Teisminė Praktika ir Rangos Sutarties Kainos Keitimas
Vilniaus apygardos teismas 2018 m. rugsėjo 18 d. sprendime konstatavo, kad galimybė keisti (didinti) rangos sutartyje sulygtą darbų kainą atsiranda tik tuomet, kai ją lemia tikrai svarbios, objektyvios ir nuo rangovo visiškai nepriklausančios priežastys, kurių nebuvo galima numatyti tariantis dėl fiksuotos darbų kainos, bet ne tokios priežastys kaip negalėjimas iš anksto tiksliai numatyti darbų kiekio.
Šalis, siekianti pakeisti darbų kainą, privalo įrodyti išimtinių, sutarties pakeitimą leidžiančių aplinkybių, nustatytų Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.653 straipsnio 6 dalyje, 6.684 straipsnio 5 dalyje ar 6.685 straipsnyje, buvimą.
Teismas pažymėjo, kad Sutartyje užfiksuota būtent ta kaina, kurią ieškovės pateikė savo pasiūlyme Konkurse. Sutartyje įtvirtinta fiksuota maksimali kaina, taigi ji negali būti perskaičiuota nekeičiant Sutarties.
Darbų kainos koregavimas turi būti įformintas Sutartyje nustatyta tvarka ir sudarytas atskiru rašytiniu susitarimu prie Sutarties, kuris, pasirašytas šalių, tampa neatskiriama jos dalimi.
Taigi, rangovė privalo informuoti inžinierių raštu per nustatytą terminą (28 dienas) ir gauti jo pritarimą atlikti papildomus darbus per 42 dienas (arba ilgesnį laikotarpį, jei rangovė sutinka). Pakeitimui būtinas ne tik inžinieriaus, bet ir užsakovės pritarimas. Jei pritarimas negaunamas, inžinierius gali priimti sprendimą dėl darbų pakeitimo Sutarties 3.5 punkte nustatyta tvarka.
Architektų Teisės ir Atsakomybės
Lietuvos architektų rūmams (LAR) kyla svarbus klausimas, kokias gi taisykles suformavo LAT šia nutartimi dėl projektuotojo pareigų vertinant užsakovo pateiktus dokumentus ir kokias teisines rizikas turėtų įsivertinti architektai/projektuotojai sudarydami projektavimo sutartis.
Pagal Civilinio Kodekso 6.659 str. ir STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 8 priedo 5.6.2 p., statytojo žemės sklypo nuosavybės (nuomos, panaudos) dokumentai patenka į techninio projekto Bendrosios dalies sudėtį. Iš to seka labai svarbūs klausimai: kokioje apimtyje projektuotojas turi vertinti pateikiamus dokumentus?
Manome, kad pirmiausia labai svarbu, kad architektai, sudarydami projektavimo sutartis, aiškiai apsibrėžtų, kokio detalumo vertinimą užsakovo pateikiamiems privalomiesiems dokumentas jie atliks - kitaip tariant, kiek jie nagrinės jų turinį.
Kaip minėta, šiandien būtų galima drąsiai teigti, kad dokumentus projektuotojas vertinti privalo. Taip pat, jei kyla bent menkiausių abejonių dėl užsakovo/statytojo pateikiamų privalomųjų dokumentų atitikties teisės aktams ar dėl jų suderinamumo su kitais privalomaisiais dokumentais - reikia raštu ar bent el. paštu kreiptis į užsakovą ir informuoti apie abejones.
Autorių Teisių Apsauga
Atkreiptinas dėmesys, jog teisės aktai nedraudžia perduoti visas ar tik tam tikras turtines teises užsakovui. Turtinių teisių perdavimo klausimas yra šalių susitarimo reikalas. Svarbu pažymėti, jog autorių asmeninės neturtinės teisės neperduodamos kitiems asmenims (Autorių teisių ir gretutinių teisių įstatymo 14 straipsnio 2 dalis).
Kūrinio autorius, neatsižvelgiant į jo turtines teises, net ir tuo atveju, kai turtinės teisės perduotos kitam asmeniui, turi šias asmenines neturtines teises:
- Teisę reikalauti pripažinti kūrinio autorystę aiškiai nurodant autoriaus vardą ant visų išleidžiamo kūrinio egzempliorių, taip pat kitu įmanomu būdu viešai atliekant kūrinį (autorystės teisė);
- Teisę reikalauti, kad bet kokiu būdu naudojant kūrinį būtų nurodomas arba nebūtų nurodomas autoriaus vardas, arba būtų nurodomas autoriaus pseudonimas (teisė į autoriaus vardą);
- Teisę prieštarauti dėl kūrinio ar jo pavadinimo bet kokio iškraipymo ar kitokio pakeitimo, taip pat dėl bet kokio kito kėsinimosi į kūrinį, galinčio pažeisti autoriaus garbę ar reputaciją (teisė į kūrinio neliečiamybę).
Nuo 2017-01-01 įsigaliojusios Lietuvos Respublikos statybos įstatymo redakcijos 24 straipsnio 19 dalyje numatyta, jog statinio projektą pasirašo statinio projektuotojas ar jo įgaliotas asmuo, statinio projekto vadovas, statinio projekto dalių vadovai, statinio architektai ir statinio projekto rengėjai.
Minėta nuostata leidžia daryti išvada, jog statinio architektas, kuriuo, vadovaujantis Statybos įstatymo 2 straipsnio 48 punktu, yra laikytinas statinio, kaip architektūros kūrinio, autorius ir (ar) statinio projekto architektūrinės dalies vadovas, visais atvejais privalės pasirašyti tiek techninį, tiek darbo projektus. Taigi, architekto dalyvavimas projektavime bet kokiu atveju privalo būti tęstinis.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymime, jog keisti projektą, kai projekto keitimai yra įforminami išleidžiant naują projekto laidą, gali tik projektą rengęs projektuotojas.
Nepriklausomai nuo to, ar turtinės teisės užsakovui buvo perduotos, autorius turi teisę įgyvendinti jam priklausančias neturtines teises, įskaitant teisę į kūrinio neliečiamybę. Asmenys, keičiantys Jūsų kūrinį, privalo gauti aiškų Jūsų sutikimą dėl Jūsų intelektinės veiklos produkto keitimo.
2024 m. Statybos Įstatymo Pakeitimai
2023 m. gruodžio 19 d. Seime buvo priimtas Statybos įstatymo ir kitų susijusių įstatymų pakeitimų paketas. Dalis jų įsigaliojo nuo 2024 m. sausio 01-02 d. Reikšmingiausi pakeitimai, įsigalioję šių metų pradžioje - dėl nebaigtos statybos perleidimo ir naudojimo.
Nuo 2024 m. gegužės 01 d. atsirado pareiga statytojui, jei statyba vykdoma rangos būdu, paskirti vieną už visą statybą atsakingą rangovą, kuris turi atitikti to statinio statybai būtinus kvalifikacinius reikalavimus ir vykdyti visas rangovui numatytas pareigas.
Statybos rangovas privalo pranešti informacinėje sistemoje „Infostatyba“ apie visus pasitelktus subrangovus. Už nepranešimą numatomos baudos. Šios nuostatos bus taikomos, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas, ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
Viešojo administravimo subjektų, atliekančių statinio naudojimo priežiūrą, pareigūnai įgijo teisę reikalauti, kad statinio naudotojas pateiktų su statinio paskirtimi susijusius ūkinės veiklos dokumentus, įrodančius, kad statinyje vykdoma veikla yra galima atitinkamai paskirties grupei priskirtuose statiniuose.
Numatyta bauda už juridinių asmenų nepranešimą apie statybos pradžią, kuri bus taikoma, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
Reikšmingai didėja baudos juridiniams asmenims už savavališkas statybas, kai šie juridiniai asmenys jau buvo bausti už tokius pažeidimus. Šios baudos jau galioja nuo 2024 m. gegužės 01 d.
Statybos įstatymo pakeitimų, kurių įsigaliojimas lieka numatytas 2024 m. lapkričio 01 d., yra daug. Papildytas esminių statinio projekto sprendinių sąrašas - esminiais taip pat bus laikomi sprendiniai, kuriais nustatoma statinio išvaizda, nekilnojamojo turto kadastro turto, kadastro objektų kiekis (pastatų ir patalpų), įgyvendinami specialieji architektūros reikalavimai.
Vietoje trijų esamų projektavimo etapų (projektiniai pasiūlymai - techninis projektas - darbo projektas) liks du etapai: projektiniai pasiūlymai - techninis darbo projektas.
Keičiasi projektinių pasiūlymų svarba ir apimtis. Projektinių pasiūlymų sudėtis bus reglamentuota. Projektiniuose pasiūlymuose turės būti pateikiami pagrindiniai statinio architektūros, infrastruktūros ir kiti Aplinkos ministro nustatyti pagrindiniai sprendiniai.
Išduotas statybą leidžiantis dokumentas dar nesuteiks teisės pradėti statybos darbus.
Pranešimas apie statybos pradžią tampa sąlyginai atskiru teisiniu veiksmu, su kuriuo siejama galimybė pradėti statybos darbus ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas.
Kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, tačiau privaloma pranešti apie statybos pradžią, su pranešimu turės būti pateikiamas statinio projekto ekspertizės aktas (kai statinio projekto ekspertizė privaloma), žemės sklypo ir pastato, kuriuose bus vykdoma statyba savininkų, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimai (kai privalomi), statybos techniniuose reglamentuose nurodytų subjektų rašytiniai pritarimai statinio projektui (statybos techniniuose reglamentuose nustatytais atvejais), statinio projektuotojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo dokumento kopija (kai toks draudimas privalomas), statinio kadastro duomenų byla.
Pakeistas statybą leidžiančių dokumentų sąrašas, visą jį išdėstant Statybos įstatyme (be nuorodų į Aplinkos ministro tvirtinamus teisės aktus).
Statinių naudotojai privalės naudojant statinį laikytis (be kita ko ir) architektūros kokybės vertinimo metodikos taikymo gairių (architektūros kokybės gairių), kurias tvirtins atitinkamos savivaldybės taryba.
Taip pat nustatytas savarankiškas pagrindas panaikinti kvalifikacijos atestatą už dalyvavimą savavališkos statybos procese.
Kartu su paminėtais Statybos įstatymo pakeitimais pakeisti ir kiti susiję įstatymai - Architektūros įstatymas, Architektų rūmų įstatymas, Teritorijų planavimo įstatymas, Teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymas, Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, Žemės įstatymas, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas ir kt.
Taip pat yra numatytas Statybos įstatymo galiojančio teisinio reguliavimo ex post vertinimas.
Preliminariosios Pirkimo-Pardavimo Sutartys ir Pirkėjų Gynyba
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą.
Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
| Teisės aktas | Nuostata | Aprašymas |
|---|---|---|
| STR1.04.04:2017 | 42-44 punktai | Statinio projekto keitimas papildomos sutarties pagrindu. |
| Statybos įstatymo 2 str. 11 d. | Esminiai projekto sprendiniai | Naujo SLD būtinybė keičiant esminius sprendinius. |
| CK 6.653 str. 6 d., 6.684 str. 5 d., 6.685 str. | Rangos sutarties kainos keitimas | Išimtinės aplinkybės, leidžiančios keisti kainą. |
| Autorių teisių ir gretutinių teisių įstatymo 14 str. | Autorių neturtinės teisės | Autoriaus teisė į autorystę, vardą ir kūrinio neliečiamybę. |
| Statybos įstatymo 24 str. 19 d. | Projekto pasirašymas | Statinio architekto privalomas pasirašymas. |