Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) vaidina svarbų vaidmenį prižiūrint ir valdant daugiabučius namus. Tačiau jų veikla ne visada būna sklandi ir susilaukia teigiamų atsiliepimų. Šiame straipsnyje panagrinėsime vienos konkrečios bendrijos - Kęstučio 25-ojo namo bendrijos - pavyzdį, atskleisdami jos veiklą, iššūkius ir gyventojų patirtis.
Bendrijos Steigimas ir Pirmininko Rinkimai
Aušros tako 5 daugiabučio namo gyventojai įsteigė bendriją 2021 metų vasarą, o pirmininku išsirinko Algirdą Jozonį. Pagal teisės aktus bendrijos pirmininkas renkamas 3 metų laikotarpiui, jo darbo sutartis yra teminuota. Kadencijos pabaigoje pirmininkas turi sušaukti butų savininkų susirinkimą ir organizuoti naujus rinkimus.
Tačiau A. Jozonis to nepadarė ir toliau pirmininkavo. A. Nežinia, kaip ši istorija būtų pasibaigusi, jei A. Jozonis nebūtų pradėjęs konfliktuoti su namo gyventojais.
Konfliktai ir Teismai
Dar prieš metus viena namo gyventoja atkreipė pirmininko dėmesį, kad laiptinės stogelio atrama yra pavojingos būklės, juda, gali nugriūti, reikia remonto. Kadangi pirmininku save tebelaikantis A. Jozonis nesureagavo, L. A. kreipėsi į Šiaulių miesto savivaldybę, kurios atstovai jam nurodė atramą sutvarkyti. L. A. paskambino ir paprašė vyro pridėti prie namo lenteles, kad ten yra nerūkymo zona.
Jis pareiškė, kad niekam jų nereikia, tik jai vienai, ir, pokalbį baigęs, jos numerį užblokavo. Namo gyventojai mums kalbėjo apie buvusio pirmininko galimai neskaidriai naudotas bendrijos lėšas. Bendrose ataskaitose buvo nurodomos išleistos lėšos „už darbus“, tačiau už kokius - niekas taip ir nežino.
Buvo renkamos lėšos namo eksploatacijai ir atskirai einamosioms namo priežiūros išlaidoms. Kadangi L. A. buvo ką tik netekusi darbo, bendrijos mokestį, kuris siekia 42 eurus per mėnesį, mokėjo dalimis. Sako, apie tai kalbėjusi su buhaltere, kuri tam neprieštaravo. Kai L. A. A. Jozonis perspėjo, kad paduos ją į teismą.
L. A. žinojo, kad name yra ir daugiau bei didesnių skolininkų, tikėjosi, kad iki teismų prieita nebus, tačiau klydo. Į teismą padavė ją vieną. Dar po kelių dienų ją pasiekė papildomas teismo įsakymas, kuriuo dar nurodoma sumokėti 240 eurų teismo išlaidų.
Pasirodė, kad A. Vilniaus apylinkės teismo pasiteiravome, kodėl priėmė dokumentus iš A. Iš pradžių Vilniaus miesto apylinkės teismo atstovas ryšiams su žiniasklaida ir visuomene Giedrius Janonis paaiškino, kad teismo įsakymai yra išduodami, gavus kreditoriaus pareiškimą dėl piniginių reikalavimų, atsirandančių iš sutarties, darbo santykių, išlaikymo priteisimo ir kitų atvejų.
Prie pareiškimo dėl teismo įsakymo išdavimo jokie įrodymai nepridedami, o spręsdamas pareiškimo priėmimo ir teismo įsakymo išdavimo klausimus teismas netikrina kreditoriaus reikalavimo pagrįstumo. Be to, teismo atstovas aiškino, kad A. Kiek vėliau G. Janonis informavo, kad paaiškėjus papildomoms aplinkybėms teisme priimta nutartis, kuria rugsėjo17 dieną priimtas teismo įsakymas panaikintas.
Teismas panaikino tiek įsakymą dėl skolos ir palūkanų priteisimo, tiek papildomą įsakymą dėl 240 eurų bylinėjimosi išlaidų išieškojimo iš L. L. A. skolą bendrijai sumokėjo, tačiau teismo išlaidas padengti nebeprivalo.
Savivaldybės Įsikišimas ir Nauji Rinkimai
Kad A. Jozonio įgaliojimai vadovauti bendrijai pasibaigę 2024 metų rugpjūtį, L. A. sužinojo apsilankiusi Šiaulių miesto savivaldybės Turto valdymo skyriuje. Kartu pasibaigę ir namo valdybos įgaliojimai. L. A. pasakojo, kad namo iniciatyvinę grupę sudarė iš 20 butų savininkų ir paskelbė susirinkimą. Tai pamatęs A. Jozonis paskelbė susirinkimą savaite anksčiau.
Visus taškus sudėliojo Savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriaus vedėjos Violetos Tylenienės raštas. Jame A. Taip pat jam nurodyta dalyvauti lapkričio 4 dieną vykusiame visuotiniame bendrijos narių susirinkime, kurį organizavo iniciatyvinė grupė, susirinkimo metu turėti visus bendrijos dokumentus bei namo ir šiluminių mazgų raktus.
Norėdami pateikti ir A. Lapkričio 4 dieną įvyko bendrijos butų savininkų susirinkimas. Atėjęs į jį A. Jozonis, Savivaldybės reikalavimo atnešti bendrijos dokumentus bei šiluminių mazgų raktus nepaisė. Jis susirinkime kėlė triukšmą, su įvairiais priekaištais puolė L. A. Moteris buvo įspėta, kad taip atsitikus kviestų policiją. Ji taip ir padarė.
Atvykę pareigūnai įspėjo A. Organizuojant naujo bendrijos pirmininko rinkimus, ir vėl būti jos pirmininku panorėjo A. Jozonis, pareiškęs, kad namas turi sukaupęs daug pinigų ir jis esą galėtų nuveikti dar daug darbų. Gyventojai viliasi, kad naujasis pirmininkas ne tik įneš ramybės tarp namo gyventojų, bet ir įvertins finansinius bendrijos dokumentus, namo išlaidas, kartu su gyventojais priims sprendimą, kaip spręsti situaciją, kai A. Naujasis pirmininkas jau perėmė iš A.
Renovacijos Iššūkiai ir Skaidrumo Trūkumas
Pradėsiu nuo to, kad labai neaiški ir pati konkurso eiga, nors APVA ir pabrėžia, kad Elektroninių pirkimų centro (EPC) sistemoje gali dalyvauti tik patikimi rangovai, o ne bet kas. Kad paslaugų teikėjai atrenkami vertinant jų kvalifikacinius aspektus, statusą, mokumą ir kt.
Kaip pavyzdį aprašysiu Dariaus ir Girėno g. 19 (administratorius UAB „Daugiabučių administravimo centras“) namo renovaciją, kurioje UAB „Inžinerijos servisas“ kažkodėl EPC sistemoje paskelbtame konkurse dėl daugiabučio Dariaus ir Girėno g. 19 atnaujinimo (modernizavimo) 2023 m. rugpjūčio 9 d. nepateikė noro dalyvauti, tačiau jau spalio 25 d. konkurse, kurį savo tinklapyje paskelbė APVA, UAB „Inžinerijos servisas“ dalyvauja ir kaip vienintelė įmonė pateikia savo konkursinį pasiūlymą.
Administratorius UAB „Daugiabučių administravimo centras“, kuris prižiūri Dariaus ir Girėno g. 19 daugiabutį namą, išsiunčia konkurso dalyviui kvietimą deryboms. Neaišku, kas konkrečiai dalyvavo tose derybose? Kodėl nebuvo pranešta butų savininkams ir nesuteikta teisė jiems dalyvauti? Viskas slaptai.
Namo administratoriui Rimvydui Rameikai, matyt, galimai ir nebuvo paranku, kad kažkas iš gyventojų dalyvautų tose derybose, kadangi pats Daugiabučių administravimo centras administratorius R. Rameika nuo 2018 m. spalio iki 2020 m. spalio 27 d. APVA kažkodėl nematė ir nesilaikė principo dėl PATIKIMO RANGOVO statuso, nors namo butų savininkai ir pareikalavo skelbti naują konkursą, pareikšdami nepasitikėjimą šia įmone, kurios mokumo reitingas - AUKŠČIAUSIA RIZIKA, bankroto reitingas - AUKŠTA rizika.
Tačiau APVA nereagavo ir šiam vieninteliam konkurso dalyviui ir laimėtojui atvėrė žalią šviesą. Ir kas gali paneigti, kad nebuvo abipusio susitarimo? Netikėtai UAB „Daugiabučių administravimo centre“ atsiranda buvęs Klaipėdos rajono savivaldybės meras, vicemeras, tarybos narys Kęstutis Cirtautas, kuris ir vadovauja visam renovacijos paradui. Neaišku, kas tikrasis namo administratorius - R. Rameika ar K.
Pagal turimą informaciją, UAB „Inžinerijos servisas“ savininkas yra Vaclovas Macijauskas, kuris taip pat buvo Klaipėdos rajono savivaldybės tarybos narys. Jeigu rangovo UAB „Inžinerijos servisas“ vykdomi darbai būtų atliekami skaidriai, sąžiningai, prisilaikant butų savininkų sprendimų, techninių darbų projektų ir užtikrintų aukščiausius standartus, niekas iš gyventojų nesipiktintų, bet būtų dėkingi.
Deja, tikrovė kita. Renovacijos kaina jau žmogaus protui nesuvokiamas reiškinys. 28 butų namui už renovaciją reikės sumokėti beveik vieną milijoną plius palūkanos bankui? Suprantama, kodėl tokios aukštos darbų kainos. Įmonė, laimėjusi konkursą, faktiškai nevykdo renovacijos darbų (gyventojams net nežinoma, kokius darbus vykdo laimėjusi įmonė), bet samdo subrangovus.
Tai yra įprastas dalykas, bet mokančiam akivaizdu, kad pagrindinis rangovas UAB „Inžinerijos servisas“ kaip tarpininkas ir visi subrangovai turi gauti pelną. Savo dalį turi galimai gauti ir namą administruojanti UAB „Daugiabučių administravimo centras“. Kaip matote, gana didelis būrys stovi prie renovacijos „lovio“.
Asmeniškai užsisakant duris, langus bei kitas priemones, priemonių ir darbų kaina tris kartus mažesnė. Renovacijos metu - kaina triguba. Pvz., trejos laiptinių durys namui kainuos 9261,29 Eur (1 vnt. - 3087,10 Eur ), o asmeniškai užsisakant su visu įrengimu iki dviejų tūkstančių. Faktiškai rinkoje jos trigubai pigesnės.
Namo butų savininkams pateikiant balsavimo raštu biuletenius dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) pritarimo šiame name buvo „presuojami“ gyventojai, jų atžvilgiu vykdomas šantažas. Projekto administratorius K. Cirtautas (iki šiol neaišku, kas jį paskyrė vykdyti projekto administravimą) skambino visais varpais, gąsdindamas, jei gyventojai nepritars, vis vien reikės namą renovuoti, bet kaina jau bus keturi milijonai.
Įžūliai pareikalavo vieno buto savininkę pakeisti nepritarimą renovacijai ir privertė užpildyti naują biuletenį (nepritarimo renovacijai biuletenis administratoriui jau buvo pateiktas el.paštu), kad „pritaria“, dėl ko vieno buto, t.y. vieno balso persvara namas turi būti renovuotas, bet pasirašiusi moteris, neatlaikiusi tokio spaudimo, atsidūrė ligoninėje.
Administratoriai aktyviai imasi įvairių priemonių, kad tik namas būtų renovuojamas. 2021 m. MB „Metodinė architektūra“ parengė daugiabučio gyvenamojo namo Dariaus ir Girėno g. 19 atnaujinimo (modernizavimo) techninių darbų projektą „0“ laidą, kurios vadovė Aurelija Stancikienė.
Gyventojų Sprendimų Ignoravimas ir Pavojingos Medžiagos
2022 m. vasario 14 d. įvyksta daugiabučio gyvenamojo namo Dariaus ir Girėno g. 19 TECHNINIO DARBO PROJEKTO VIEŠO APTARIMO butų savininkų susirinkimas, kurio metu buvo svarstomi šie pakeitimai: 1. Cokolio sprendinio keitimas iš ventiliuojamo fasado į tinkuojamą su priklijuota klinkerio plytele. Gyventojai pritarė. Tačiau TD projekto vadovė A. Stancikienė nereaguoja į gyventojų priimtą sprendimą ir šis gyventojų sprendimas „0“ laidos projekte neegzistuoja.
2. Dėl tinkuojamo fasado įrengimo naudojant mineralinę vatą. Susirinkimo metu (yra protokolas) svarstant šį klausimą, gyventojai nusprendė, atsižvelgiant į gaisrinius reikalavimus, KEISTI polistereninio putplasčio medžiagą į mineralinę vatą, įrengiant pastato tinkuojamą fasadą. Namo išorinės sienos 57 cm storio, per dvi plytas. Fasado apšiltinimui pakaktų jį padengti termokeraminiais dažais, nes tai šiltinamoji medžiaga, turinti milijonus stiklo keramikos rutuliukų, kuri padeda sutaupyti iki 30% šilumos ir ne taip pavojinga sveikatai.
Deja, gyventojų norų nepaisoma ir 2024 m. gegužės mėn. Gyventojams pareikalavus pateikti naują „A“ laidos TDP, namo administratorius į gyventojų prašymą nereagavo, nepateikė jokio atsakymo. Beje, naujas TDP rengėjas UAB „SUNPROJEKTAI“, kuris pagal autorinių teisių perleidimo 2024 m. kovo 26 d. sudarytą sutartį, perima techninių darbų „0“ laidos projektą ir šalina „kažkokius neaiškius trūkumus“, o projekto vadovė lieka ta pati - A.
Taigi, be jokio derinimo bei viešo aptarimo su namo butų savininkai, UAB „SUNPROJEKTAI“ savavališkai 2024 m. birželį parengtame TDP panaikina butų savininkų sprendimą (nors darbai pradėti pagal pakeistą projektą, kurio gyventojai nematė), savo nuožiūra pakeičia fasado ir cokolio šiltinimo medžiagas į toksiškas, degias, sveikatai pavojingas putplasčio plokštes.
Gyventojai šiuo klausimu kreipėsi į APVA, Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentą. Galiu tik tiek pasakyti, kad tarp šių institucijų nėra jokios sinergijos. Jei namas degs, tai tuomet sukrus visos institucijos, bet bus po laiko.
Šiame name naudojamas putplasčio plokštės Finnfoam ir Hart - B-s3 klasės statybos produktai (B-nežymiai palaiko degimą, o s3 - intensyviai susidarančių dūmų srautas). Gyventojai bandė padegti putplastį, tai liepsnojo ir skleidė baisų dūmų kvapą. Bet juk vienas pagrindinių polistireninio putplasčio trūkumų - tai degi medžiaga. Be to, liepsnojant PP yra išskiriamos toksiškos dujos. Dėl šių priežasčių kyla įvairiapusė grėsmė žmonių gyvybėms bei materialiam turtui (Doroudiani et al., 2010; Wang et al., 2015a, 2015b).
Kaip supratome, tai ir yra tie „trūkumai“, kurie, kaip rašo savo laiške UAB „Inžinerijos servisas“ vykdančioji direktorė Margarita Charitonova, buvo jų iššūkis pakeisti projektuotoją (nors projekto vadovė paliekama ta pati A. Stancikienė). Klausimas - kokiems trūkumams pašalinti rangovas privalėjo pakeisti projektuotoją, kad galėtų koreguoti techninį darbo projektą.
Gyventojai supranta, kad projektuotojas keičiamas, kad ignoruotų jų sprendimus. Deja, ignoruojant jų protokoluotą sprendimą namas paverčiamas parako statine (tokių parako statinių mieste ne viena, pvz., Herkaus Manto g.). Na, o apie namo cokolio ir fasado darbų kokybę sunku ir kalbėti - brokas lengvai paslepiamas po putplasčio plokštėmis.
Šiame kontekste verta panagrinėti ir teigiamą pavyzdį. Kiek daugiau nei dešimtmetį trukęs kelias link Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programos, daugiabučio bendrijos lėšomis pastatytas šilumos punktas ir ilgai lauktos modernizacijos įgyvendinimas, - taip skamba vieno Palangos daugiabučio istorija.
Sąskaitas sumažino beveik tris kartusDevintajame dešimtmetyje pastatytas 25 butų namas buvo standartinis Palangos daugiabutis - ir bėdos jo buvo panašios į kitų namų: trupančios geltonų plytų sienos ir milžiniškos šildymo sąskaitos, kurias gyventojai jau seniai svajojo sumažinti. „Iki renovacijos už šildymą mokėjome daug, o gyvendavome 15-17 laipsnių temperatūroje“, - trumpai situaciją apibūdina Kęstutis Macijauskas, šio daugiabučio bendrijos pirmininkas.
Susidomėjimas renovacija šiame name atsirado dar 2006 m. „Sutarimas, kad modernizacijos reikia, buvo visada. Tačiau kelias link jos vis tiek buvo ilgas“, - neslepia K. Macijauskas. Vieninga namo bendruomenė net bandė atlikti tam tikrus atnaujinimo darbus savo jėgomis, iš kaupiamųjų lėšų.
Tačiau įsirengus šilumos punktą, atnaujinus kai kuriuos vamzdynus, nuspręsta laukti šanso prisijungti prie Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programos. „Prisijungti iš pirmo karto nepavyko, tačiau nenuleidome rankų. Netrukus išmušė mūsų laimės valanda - renovacijos atsisakė vienas namas ir jo vietą užėmėme mes. Dabar gyvenime šiltai ir taupiai - sąskaitos už šildymą beveik tris kartus mažesnės nei anksčiau“, - dėsto K. Macijauskas, pasitiksiantis jau antrą šildymo sezoną renovuotame name.
Nepaisant bendruomenės aktyvumo ir noro spręsti daugiabučio problemas, K. Macijauskas pripažįsta - didelė paspirtis įgyvendinant renovaciją buvo savivaldybės paskirtasis administratorius.
Ne kartą susidūręs su statybos darbais pašnekovas neslepia - teigiamas gyventojų požiūris į renovaciją dar nereiškia, kad visi bus pasiryžę aukoti savo laiką renovacijos proceso organizavimui. „Dėl renovacijos turėjome beveik 90 proc. butų savininkų pritarimą, tačiau daugelį darbų mums padėjo atlikti renovacijos administratorius. Pasirinkome tinkuojamą fasadą ir labai tuo džiaugiamės - dabar daugiabutis šviesus, žaismingas. Išsiskiria net tarp kitų renovuotų namų. Kadangi mūsų namas - matomoje vietoje, juokaujame, kad papuošėme miestą“, - dėsto pašnekovas.
Įgyvendinęs visas valstybės kompensuojamas energinio efektyvumo priemones, daugiabutis nusprendė šalto vandens sistemą atnaujinti iš savo sukauptų lėšų. Bendrijos pirmininkas neslepia besidžiaugiantis, kad namo bendrija jau daugiau nei dešimtmetį tikslingai rinko kaupiamąsias lėšas ir žada šią tradiciją tęsti: „Kas žino, ką norėsime patobulinti dar po dešimtmečio“.
Daugumos tipinių Palangos keturaukščių ir dviaukščių problema - trupančios sienos. Dailiai atrodančios geltonos plytos neišlaikė laiko išbandymo ir gyventojus prislegia ne tik didelės šildymo sąskaitos, bet ir žema patalpų temperatūra, neslepia vieno didžiausių renovacijos administratorių Palangos savivaldybėje atstovė, direktoriaus pavaduotoja Kristina Viščiūnienė.
„Nors Palanga - kurortinis miestas, dėl grožio renovacijos nesirenka nei vienas daugiabutis. Deja, yra kur kas rimtesnių problemų. Apskritai, susidomėjimas renovacija Palangoje labai didelis. Šiuo metu parengta per dvidešimt investicinių planų, rangos darbai perkami trims daugiabučiams, kurie turėjo ypač daug problemų ir su šildymo sistema, ir su stogu. Bet savo eilės atsinaujinti laukia dar daugiau namų“, - pasakoja renovacijos specialistė.
Viena iš renovacijos Palangoje ypatybių - tinkuojami fasadai. Juos palangiškiai pamėgo ne tik dėl to, kad jie pigesni, bet ir todėl, kad yra tinkamesni jūriniam klimatui. Dauguma jau atnaujintų daugiabučių Palangos savivaldybėje sutaupo daugiau nei pusę šilumos energijos. Tačiau renovacija padeda spręsti ne tik šildymo suvartojimo problemą - daugelis namų mielai renkasi ir valstybės nekompensuojamas renovacijos priemones - šalto vandens ir nuotekų sistemos atnaujinimą.
Iš viso nuo 2013 m. Palangos miesto savivaldybėje įgyvendinti 46 renovacijos projektai, 5 iš jų - gyventojų iniciatyva.
Apibendrinant, Kęstučio 25-ojo namo bendrijos istorija atspindi daugelį iššūkių, su kuriais susiduria daugiabučių namų bendrijos Lietuvoje. Nuo neskaidrių finansų ir konfliktų su pirmininku iki renovacijos problemų ir gyventojų sprendimų ignoravimo - šie iššūkiai reikalauja didesnio skaidrumo, gyventojų įtraukimo ir atsakingo valdymo. Teigiami Palangos pavyzdžiai rodo, kad sėkminga renovacija ir efektyvus bendrijos valdymas yra įmanomi, kai bendruomenė ir savivaldybė dirba kartu siekdami bendro tikslo.
Bendrijų sąrašas Lietuvoje (duomenys gali būti pasenę):
- Šilutė
- Akademija
- Akmenė
- ... (ir kiti miestai bei rajonai)
DNSB (Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija) adresais:
- VILNIUS LAISVES PR169
- Antavilių Sodų 12-oji 6
- Architektų 1943
- ... (ir kiti adresai)
Kiti juridiniai vienetai:
- SB - Sodų, Sodininkų Bendrija
- GB - Garažų savininkų, statybos ir eksploatavimo bendrija
- B - Bendrija, juridinio statuso neturinti bendruomenė
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Kaip Išstoti iš Namo Bendrijos?
Niekas prieš asmens valią negali būti verčiamas dalyvauti jokioje organizacijoje, bendrijoje namo butų (patalpų) savininkai irgi dalyvauja laisva valia. Išstoti iš bendrijos galima parašius paprastos rašytinės formos prašymą ir pasirašytą įteikus bendrijos pirmininkui. Tiesa, reikėtų pasižiūrėti bendrijos įstatus, ar nėra juose įrašyta kokių nors papildomų sąlygų (jų gali būti, bet nebūtinai). Iš bendrijos išstojusiam asmeniui lieka galioti namo savininko pareigos ir teisės.