Perkate, parduodate ar nuomojate nekilnojamąjį turtą? Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas. Labai dažnai asmenims pirmą kartą susidūrusiems su Nekilnojamojo turto sandoriais iškyla daug sudėtingų klausimų, bijoma pasielgti neteisingai, netiksliai, suklysti. Ypatingai tai aktualu kai pasitaiko netipiniai Nekilnojamojo turto pirkimo, mainų, nuomos ar įkeitimo atvejais. Tikslingos ir konkrečios asmeninės NT konsultacijos gali padėti Jums sutaupyti laiko ir finansų.
Nekilnojamojo turto sritis yra kompleksinė ir apima daugelį teisės šakų, todėl klaida ar netinkamas dokumentų įforminimas gali kainuoti itin brangiai. Tiksliai nežinote, kaip elgtis vienu ar kitu nekilnojamojo turto klausimu? Norite sužinoti mokestinę tvarką ar teisinius būsto pirkimo / pardavimo aspektus? NT konsultacijos - kaip tik Jums!
Svarbiausi klausimai ir atsakymai
1. Ką svarbiausia patikrinti prieš pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį?
Svarbu įsitikinti, kad:
- Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai)
- Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu
- Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai
- Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka
Rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą.
2. Ar galima ginčyti sudarytą NT sandorį?
Taip - jei pažeista įstatymo nustatyta sandorio forma, šalis buvo klaidinama, veikiama spaudimo, sandoris sudarytas dėl apsimestinių sąlygų ar pažeidžiant viešąjį interesą. Ginčai sprendžiami teisme.
3. Ką daryti, jei kaimynas naudojasi mano žeme be leidimo?
Pirmiausia būtina tiksliai nustatyti sklypo ribas. Jei pažeidimas patvirtinamas, galima:
- Reikalauti nutraukti naudojimąsi
- Kreiptis į teismą dėl ribų nustatymo ar naudojimosi tvarkos pakeitimo
- Vertinti galimybę nustatyti ar panaikinti servitutą
4. Ar įmanoma įregistruoti nuosavybės teisę, jei dokumentų nėra?
Taip - jei asmuo ilgą laiką valdo turtą kaip savininkas, galima kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės pripažinimo įgyjamosios senaties pagrindu. Reikalingi įrodymai: liudytojai, sąskaitos, mokėjimai, faktinis valdymas.
5. Kas atsakingas už nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties registravimą?
Sutartį tvirtina notaras, o po to įrašas atliekamas Registrų centre. Dažniausiai registracija atliekama automatiškai per notaro sistemą. Pirkėjas turi užtikrinti, kad turtas būtų perregistruotas jo vardu.
6. Ką reiškia servitutas?
Servitutas - tai teisė naudotis svetimu turtu tam tikru būdu (pvz., pravažiavimui, praejimui, inžinerinių tinklų tiesimui). Jis gali būti nustatomas:
- Šalių susitarimu (sutartimi)
- Teismo sprendimu
- Įstatymo pagrindu (priverstinis servitutas)
7. Ar galima parduoti ar išnuomoti dalį bendros nuosavybės?
Galima, tačiau būtina laikytis bendraturčių pirmumo teisės (jei parduodama) ir informuoti apie numatomą sandorį. Nuomojant ar naudojant, taip pat rekomenduojama susitarti dėl naudojimosi tvarkos.
8. Ką daryti, jei kaimynas užstoja patekimą į mano sklypą?
Jei nėra kito galimo privažiavimo, galite kreiptis į teismą dėl servituto nustatymo.
Nekilnojamojo turto vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą: NT vertinimas yra būtinas pirkėjui, jeigu turtas yra perkamas su banko ar kredito unijos suteikiama paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą: Jeigu žmogus nori pasistatyti namą ir gauti finansavimą iš banko ar kredito unijos, jam tai pat bus reikalingas NT vertinimas, vertinimą tikėtina reikės atlikti tam tikrais etapais atsižvelgiant į atliktus darbus.
- Refinansuojantis turimą paskolą.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu: Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti.
- Esant mokestinei naštai: Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Štai tik kelios iš daugybės situacijų, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas.
Kaip suvaldyti sandorio rizikas?
Palikite šį darbą Jūsų nekilnojamojo turto agentui. Pardavinėti nekilnojamąjį turtą, kuris yra įkeistas galite tik su sąlyga, jei bankas duos leidimą. Banko leidime bus pateikta informacija apie paskolos likutį, kurį parduodami turtą turite padengti. Praktika nekilnojamojo turto pardavimų rinkoje rodo, kad yra labai daug pardavėjų, kurie siūlo savo būstus per aukšta kaina. Nustatant būsto kainą reikia įvertinti tokius veiksnius, kaip vieta, dydis, būklė, panašūs parduodami objektai ir pan.
Būsto įsigijimas su paskola
Planuoju įsigyti būstą su banko paskola. Pirmas ir bene svarbiausias žingsnis - išsiaiškinti savo finansinius pajėgumus. Tai yra pirmiausiai Jums reikėtų išsiaiškinti, kokio dydžio paskolą bankas gali Jums suteikti ir kiek papildomai Jums reikės turėti savų lėšų. Įvertinę susiklosčiusę situaciją, Jūs žinosite, kiek maksimaliai galite skirti investicijų nekilnojamojo turto objektui įsigyti.
Turto vertinimas reikalingas perkant nekilnojamąjį turtą su banko paskola, skolinantis būsto remontui ar norint pradėti būsto statybas. Bendrai tariant turto vertinimas - tai procesas, kurio metu nustatoma tikroji nekilnojamojo turto rinkos vertė. Turto vertė labai svarbi, kai sprendžiamas klausimas, kiek bankas sutiks Jums skolinti. Turto vertinimas yra sudėtingas procesas, kurį atlieka nepriklausomi ekspertai.
NT brokerio pasirinkimas
NT brokerių paslaugų kainos gali skirtis priklausomai nuo regiono, rinkos sąlygų ir konkurencijos lygio. Taip pat paslaugų kaina tiesiogiai priklauso ir nuo brokerio atstovaujamos agentūros, jos žinomumo, patikimumo, pačio brokerio rezultatų, kompetencijos, taikomų įrankių, paslaugų kokybės. Pvz. Turto paieškos paslaugos kaina lygi 2%+PVM nuo turto pirkimo kainos +20% nuo nuderėtos kainos.
Kaip išsirinkti gerą NT brokerį?
- Visų pirmą rekomenduoju pasidomėti informacija apie brokerį, kuri yra viešojoje erdvėje apie brokerio atstovaujamą agentūrą, brokerio patirtį, parduodamų objektų krepšelį, specializaciją, paskaitykite klientų atsiliepimus. Kitaip tariant „pagooglinkite“ brokerį, jeigu apie brokerį nesudėtinga susirasti informaciją, matosi jo aktyvumas socialiniuose tinkluose, tikėtina brokeris dirba aktyviai ir parduodamas nekilnojamąjį turtą.
- Kreipkitės į draugus ar pažįstamus, kurie dirbo su NT brokeriu dėl rekomendacijos: patikrinkite, ar Jūsų aplinkos rate yra pardavusių NT naudojantis brokerio paslaugomis.
- Patikrinkite brokerio sertifikatą: būtina patikrinti, paklausti ar NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, kurį išduoda Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA).
- Patikrinkite brokerio klientų aptarnavimo kokybę: prieš pasirinkdami NT brokerį, susisiekite su jais, kad pamatytumėte, kaip jie bendrauja telefonu ir kiek laiko jie reikalauja atsakyti į Jūsų klausimus, pasikvieskite atvykti brokerį į namus, įvertinti savo turtą, ar nuvykite į ofisą susitikimui.
Brokerio komisiniai. Kiek kainuoja brokerio paslaugos.
Dokumentai reikalingi parduodant NT
Parduodant nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie dokumentai:
- Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
- Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai. Tai dokumentai įrodantys, kad esate NT savininkas. Tai gali būti turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo nutartis, statinio priėmimo naudoti aktas, pardavimo varžytinėse aktas ir kt.
- Pažymos. Įvairios pažymos kad turtas neturi skolų.
- Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
- Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto pardavimo etapai
Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas. Štai pagrindiniai etapai:
- Rinkos kainos analizė: Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas: Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą „įsispirti į pirkėjo batus“ ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas: Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija. Šiam darbui atlikti vienareikšmiškai reikia samdyti profesionalų NT fotografą.
- Pirkėjų paieška: Tai gali apimti turto skelbimų talpinimas nekilnojamojo turto portaluose, tam tikrose NT pardavimo grupėse socialiniuose tinkluose.
- Turto apžiūros potencialiems pirkėjams: Svarbu prisiminti, kad nebus antro šanso potencialiam pirkėjui sudaryti pirmą įspūdį, todėl turto apžiūroms labai svarbu kruopščiai pasiruošti.
- Derybos dėl kainos: Tai kone vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą.
- Preliminarios sutarties sudarymas: Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas.
- Notarinės sutarties pasirašymas: Turbūt maloniausia sandorio dalis, yra notarinio sandorio pasirašymas, jeigu viskas iki tol padaryta teisingai, jokio streso jau nebėra, pirkėjas atsiskaito už turtą, sudedami parašai ir galima sveikinti pardavus nekilnojamąjį turtą!
- Turto perdavimas pirkėjui: Po notarinio, kai dokumentai jau sutvarkyti, žinoma reikia turtą fiziškai perduoti pirkėjui.
NT Brokerio privalumai
Kodėl verta rinktis NT brokerį?
- Specialisto patarimai ir rekomendacijos.
- Viso pardavimo proceso išmanymas tiek teoriškai tiek praktiškai.
- Efektyvus turto reklamavimas.
- Prieiga prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
- Derybos.
- Teisinių ir finansinių niuansų išmanymas.
- Greitis.
Be to, profesionalus NT brokeris turi gerus santykius su kitais savo sričių specialistais, tokiais kaip advokatai, notarai, NT vertintojai, bankų vadybininkai, matininkai ir kt., kurie gali būti reikalingi sandorio procese.
Juridinės paslaugos NT srityje
Išskirtinai specializuojamės NEKILNOJAMO turto teisinėje sferoje. Konsultuojame kaip tinkamai paruošti testamentą, į ką reikia atkreipti dėmesį, kaip išvengti tipinių klaidų. Sprendžiame paveldėjimo teisės pagal įstatymą bei paveldėjimo teisės pagal testamentą klausimus. Tikriname dokumentus, atliekame išsamią analizę. Rengiame dokumentus susijusius su Nekilnojamojo Turto teise.
Atliekame paruoštų dokumentų teisinę analizę. Padedame spręsti visus turto pasidalijimo ar naudojimosi tvarkos nustatymo klausimus tarp bendraturčių. Rengiame sutartis. Jeigu negalima turto padalinti į du atskirus turtinius vienetus, tuomet labai svarbu nustatyti naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu. Nustačius naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu, tampa patogu jį valdyti, juo disponuoti ir nėra jokių keblumų jį parduoti.
Analizuojame ir konsultuojame NT pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo klausimais. Teisiniu požiūriu vertiname situaciją bei pateiktus dokumentus. Analizuojame parengtas sutartis. Galime atstovauti klientus pagal teisinių paslaugų sutartis arba įgaliojimus, jeigu klientas negali atstovauti pats. Išskirtinai specializuojamės tik Nekilnojamo turto teisės sferoje. Stipriausias mūsų gebėjimas viską spręsti taikiu būdu.
Teikiame šias juridines paslaugas: sutarčių parengimas, sutarčių analizė, NT mokesčiai, paveldėjimo teisės klausimai, pirkimo-pardavimo sutartys, nuomos sutartys, mainų sutartys ir t.t.
Aukcionai
Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.
Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.
tags: #klausimai #apie #nekilnajama #turta