Sprendimas pakeisti būstą gali būti įvairus, o pasirinkimo galimybės - plačios. Galima nuomoti naujus namus, įsigyti iš karto, rinktis išperkamąją nuomą, imti būsto paskolą arba tiesiog išmainyti senuosius namus.
Taip, taip, egzistuoja tokia paslauga kaip nekilnojamojo turto keitimas/mainai. Toks pasirinkimas populiarus buvo sovietmečiu, bet atsiradus būsto paskoloms, poreikis mainymui beveik išnyko. Visgi, kuomet paskolos gavimo sąlygos vis griežtėja ir atsiranda tiek daug skirtingų poreikių turinčių vartotojų, natūralu, kad kai kada mainai yra pats geriausias pasirinkimas.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip vyksta NT keitimas bei mainai, kokie tokio sandorio privalumai, minusai ir rizikos.
🔝🚩 NUOMOJAMAS 3 KAMBARIŲ BUTAS FABIJONIŠKĖSE P.ŽADEIKOS VILNIUS SU BALDAIS IR BUTINE TECHNIKA
Nekilnojamojo Turto Keitimas ir Mainai
Kad įvyktų NT mainai, sandėryje turi dalyvauti dvi, vienodai suinteresuotos šalys. Tikrai nėra lengva rasti fizinį ar juridinį asmenį, kurie sutiktų mainyti NT. Radus kitą šalį, kuri sutinka mainyti, sudaroma mainų sutartis ir abiejų NT savininkai tiesiog apsikeičia nuosavybėmis. Tiesa, nekilnojamo turto keitimas barteriu neretai neapsieina be priemokų. Jeigu norite arba tikitės gauti priemoką, dažniausiai tokį lūkestį reikia pagrįsti.
Negalima sakyti, kad mainyti labai paprasta ar lengva. Didžiausia kliūtis, kuomet siekiama mainyti nekilnojamą turtą yra tai, jog beveik niekada niekas neieškos mainyti dviejų, tokių pačių ar labai panašių objektų. Taigi didžiausia kliūtis - rasti tokį NT savininką, kuris mano, jog jūsų turimas NT jam būtų naudingas ir jam(-ai) apsimokėtų keistis.
Būtent dėl to, kad beveik nėra dviejų skirtingų identiškos vertės objektų, ypač, jeigu jie yra skirtingo tipo (pvz., namas ir butas ar sodyba ir sklypas). Be to, išvengiama ilgalaikių finansinių įsipareigojimų bankui ar kitai kredito įstaigai. Galiausiai reikėtų paminėti, kad nekilnojamo turto keitimas kartais yra vienintelis pasirinkimas.
Finansiniai Aspektai Keičiant Būstą
Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu.
Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį. Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos.
Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis. Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc.
Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas.
Patalpų Paskirties Keitimas
NT, kaip žinoma, būna gyvenamosios ir komercinės paskirties. Yra viena NT rūšis, kurią galima priskirti viduriui tarp šių dviejų kategorijų: tai butai pirmuose gyvenamųjų pastatų aukštuose. Juos, pakeitus paskirtį, galima pervesti į negyvenamosios paskirties fondą ir, pasinaudojus patogia geografine padėtimi, įrengti juose parduotuvę, biurą, dirbtuves (batų taisyklą ar siuvyklą), banko skyrių... Įstatymais tai leidžiama.
Pastaruoju metu vis dažniau pasigirsta kalbų apie biurų, komercinių patalpų trūkumą, todėl ne vienas investuotojas iš gyvenamosios paskirties statybos persiorentuoja į komercinės paskirties patalpų statybą, neretai pasitaiko ir butuose įsirengusių komercines patalpas, biurus.
Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė). Paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002.
Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas. Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą. Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.
Kadastro Duomenys ir Jų Atnaujinimas
Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.
Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre.
Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.
Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos.
Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa). Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas. Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc. Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu.
Reikalingi Dokumentai
Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Svarbiausias dokumentas, be kurio niekaip neparduosite - tai galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė. Taip pat nepavyks pajudėti iš pradinio taško be būsto pirkimo - pardavimo sutarties, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą. Taip pat reiktų turėti kadastrinių matavimų bylą. Paprastai ji pridedama prie būsto pirkimo - pardavimo sutarties. Visgi, jei ją turėjote, tačiau niekaip nebegalite rasti, jos kopiją galima užsisakyti registrų centre. O jei tokio dalyko net akyse nebuvote matę, teks atlikti naujus kadastrinius matavimus.
Jei parduodate butą, kuris priklauso bendrijai, iš jos teks gauti išrašą, kad neturite jokių įsiskolinimų. O jei bendrijos nėra, tokią pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus. Nėra tokios pažymos? Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras.
Jei esate susituokęs, būtinas sutuoktinio sutikimas parduoti būstą. Dėmesio! Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamą turtą nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų. Jei turtas įkeistas bankui ar kitai bendrovei, teks gauti jos sutikimą parduoti būstą, o jei turtas yra areštuotas, būtina nuimti areštą.