Atstumas nuo komercinio pastato iki gyvenamojo: svarbūs aspektai ir reikalavimai Lietuvoje

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą. Renkantis komercinį sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, kad vėliau netektų gailėtis dėl netinkamo pasirinkimo. Vienas iš svarbiausių dalykų - užstatymo tankumas, kurį riboja įvairūs reikalavimai ir apsaugos zonos.

Dažniausios klaidos renkantis sklypą

Architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė iš „Capital Architects“ atkreipia dėmesį į dažniausias klaidas, kurias daro pirkėjai, ir pataria, kaip jų išvengti. Dažniausia klaida - neįvertinimas visų galimų apsaugos zonų sklype ir aplink jį. Pirkėjai dažnai susimąsto tik apie įvažiavimą į sklypą ir jo orientaciją, tačiau pamiršta apie kitus svarbius apribojimus.

Apsaugos zonos

Apsaugos zonos gali būti nustatytos dėl:

• Inžinerinių tinklų: elektros linijų, vandentiekio, nuotekų tinklų.
• Kelio apsaugos zonos: ypač vietinės reikšmės keliai gali turėti apsaugos zonas, siekiančias iki 10 metrų nuo kelio.
• Gaisrinių reikalavimų: atstumas iki kaimyninių pastatų gali riboti užstatymą. Pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki sklypo ribos, norint statyti kitą pastatą, iki to kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.

Gaisro gesinimo reikalavimai

Projektuojant namą mieste, atstumas iki gaisrinio hidranto turi būti ne didesnis nei 200 metrų. Kaimo vietovėse, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, vandens telkinys turi būti ne toliau nei 1 km atstumu nuo pastato. Jei šių sąlygų nėra, sklype reikia projektuoti kūdrą arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Pakrančių apsaugos zonos

Perkant sklypą šalia vandens telkinių, būtina atsižvelgti į pakrančių apsaugos zonas. Nuo vandens telkinio nustatoma apsaugos juosta, kurioje statyba paprastai yra negalima 50 metrų atstumu.

Pasitaiko atvejų, kai nusiperkamas sklypas gražioje vietoje prie upės, bet dėl šlaito, apsaugos juostos ir zonos užstatymui lieka tik apie 30 kv. m.

Komunikacijos

Prieš perkant sklypą, reikia pasidomėti, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Taip pat apsaugos zonas turi vietiniai gręžiniai.

Jei sklypui yra parengtas detalusis planas, įvažiavimą į sklypą reikia daryti ten, kur jis numatytas.

Sklypo dydis ir užstatymo intensyvumas

Ne visada įmanoma suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais.

Net jei sklype nėra apsaugos zonų, gali būti, kad vis tiek nepavyks pastatyti visko, ko žmogus nori.

Kokio dydžio sklypas galėtų būti geriausias pasirinkimas?

Vieno aukšto namui su garažu reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. 10-12 arų sklype dažniausiai projektuojamas vieno aukšto namas su normalaus dydžio kiemu. 12 arų sklype galima užstatyti preliminariai apie 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Namas iki 100 kv. m užtektų ir 8 arų sklypo, jei nėra papildomų apribojimų.

Svarbu suprasti, kad sklypo pasirinkimas ir namo projektas turėtų vykti kompleksiškai.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų renkantis sklypą

Norint išsirinkti geriausią variantą, rekomenduojama:

• Susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą, bendrąjį planą.
• Įsitikinti, ar teritorija yra gyvenamoji, ar šalia nėra komercinės paskirties sklypų.
• Prašyti pardavėjo informacijos apie sklypo detalųjį planą.
• Pasižiūrėti NT išrašą, nes jame galima rasti informacijos apie servitutus ir apsaugos zonas.

Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.

Želdinių sodinimo reikalavimai

Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr.

Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.

Medžių ir krūmų sodinimo atstumai:

• Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
• Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m.
• Galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.

Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.

Statybos reikalavimai

Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.

Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra. Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.

Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.

Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.

Atstumai iki gretimų sklypų

Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.

Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.

Laikini statiniai

Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas.

Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).

Sklypo reljefo keitimas

Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba.

Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).

Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus.

Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan.

Iškasti grioviai ir kanalai nėra priskiriami statiniams, todėl juos galima įrengti prie sklypo ribos neperžengiant sklypo ribos be kaimyno sutikimo. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.

Atraminės sienelės

Kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y. - kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams.

Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.

Tvoros

Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. 2.1. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. 2.2. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc.

Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti. Prisijungimo sąlygose bus numatyti atitinkami reikalavimai įvažiavimui.

Komercinio nekilnojamojo turto tipai

Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti:

• Bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.).
• Prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.).
• Biurų patalpos.
• Pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės).
• Socialiniai objektai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).

„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki.

Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos.

Komercinis nekilnojamasis turtas skyla į 6 kategorijas:

tags: #koks #atstumas #nuo #komercinio #pastato #iki