Komercinės paskirties patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą: sąlygos ir apribojimai Lietuvoje

Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir tuo pagrindu pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams. Populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse galima rasti įvairios paskirties patalpas, parduodamas kaip butus: gyvenamąsias, poilsio, kūrybines dirbtuves, svečių namus ar administracines. Neretai gyvenamoji būsto naudojimo paskirtis nurodoma didžiosiomis raidėmis, kartais su šauktukais, tai pabrėžiant kaip privalumą.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra sąlygos ir apribojimai deklaruojant gyvenamąją vietą komercinės paskirties patalpose Lietuvoje, kokie mokesčiai taikomi ir į ką svarbu atkreipti dėmesį prieš įsigyjant tokį būstą.

Statinių klasifikavimas pagal paskirtį

Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017) skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius. Pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, kiti gyvenamieji pastatai tokie kaip bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai, kt. Tuo tarpu negyvenamieji pastatai skiriami į viešbučių (viešbučiai, moteliai, svečių namai), administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės (tame tarpe ir kūrybinės dirbtuvės), sandėliavimo, poilsio, kt. paskirties pastatus.

Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus. STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv.m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv.m. darbo patalpų ploto.

Be to, kalbant apie automobilio stovėjimo vietas verta paminėti, kad didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį. Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Štai prie naujai įrengiamų daugiabučių taip pat privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).

Mokestiniai aspektai

Negyvenamosios paskirties patalpas įsigyjantiems investavimo tikslais ir besitikintiems tokius būstus nuomoti, vertėtų įvertinti mokestinę pusę. Pirma, verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, kadangi verslo liudijimas galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai. Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos bus apmokestintos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu. Antra, nekilnojamojo turto mokestis. Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių)paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.

Taip pat svarbu žinoti, kad už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM.

Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.

Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties būste?

Įstatymai numato, kad patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita“ (namas sodų bendrijoje). Be to, savivaldybėms suteikta autonominė teisė nustatyti kitokį reguliavimą dėl deklaruotos gyvenamosios vietos. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto taryba, leidžia deklaruoti gyvenamąją vietą ir kitos paskirties patalpose nei gyvenamosios paskirties, t.y. svečių namuose, viešbučių paskirties, poilsio ir pan.

Tačiau nereikėtų painiotų šių dviejų aspektų ir tikėtis, kad jeigu leidžiama jose deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tai tariamai leidžiama ir jose gyventi, t.y. naudoti patalpas ne pagal paskirtį. Kai kuriuos gyventojus klaidina aplinkybė, jog galima naudoti negyvenamos paskirties pastatą nuolatiniam gyvenimui, nes įstatymai suteikia teisę juose deklaruoti savo gyvenamąją vietą.

Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis. Statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį, kuriame numatyta, kad Statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant Lietuvos Respublikos statybos įstatyme ir kituose įstatymuose nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį, išskyrus atvejus, kai statinys (jo patalpos) naudojamas (naudojamos) ne pagal paskirtį Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka, užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.

Praktikoje gana retai pasitaiko atvejų, kai ši bauda skiriama, tačiau negyvenamąsias patalpas įsigyjantiems asmenims, planuojantiems jose gyventi nuolat, visgi vertėtų žinoti, jog tokia galimybė egzistuoja.

Kaip neapsigauti perkant NT?

NT skelbimai dažnai būna pateikiami kuo patraukliau ir kartais juose pateikiama informacija sąmoningai pilnai neatskleidžiama. Tad visada yra tikimybė, kad į detales neįsigilinęs pirkėjas, liks apsigavęs ir įsigijęs ne tos paskirties NT, apie kurį galvojo. Kaip į tokią situaciją nepakliūti?

• Pirmiausia, pirkėjas turi būti atidus ir rūpestingas: ne tik klausyti ką sako pardavėjas, bet ir skaityti notarinę sutartį, kurioje visada būna nurodyta ir Registro centro pateikiami duomenys apie buto paskirtį.
• Kad neapsigautumėte dėl turto paskirties, būtinai pardavėjo prašykite, kad atsiųstų Nekilnojamo turto registro (NTR) išrašą ar kadastro bylą, kurioje visada būna nurodoma tikroji būsto paskirtis: gyvenamoji, negyvenamoji, poilsio ar pan. Būtent joje nurodytais duomenimis ir reikėtų vadovautis.

Prieš įsigyjant ne gyvenamosios paskirties patalpas, advokatų kontoros „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ teisininkai pataria apdairiai įvertinti visus negyvenamosios patalpos kaip būsto įsigijimo pliusus ir minusus bei tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.

tags: #komercines #paskirties #patalpose #deklaruoti #gyvenamaja #vieta