Pastaraisiais metais komercinio nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje sparčiai augo ir tebeauga. Nekilnojamojo turto objektų konstrukciniai sprendimai, inžinerinės sistemos ir įranga tapo tokie sudėtingi, kad reikalauja itin profesionalios priežiūros ir nemažų investicijų. Todėl pastatų ūkio valdymas tampa atskira veiklos sritimi, kuri užtikrina tinkamą biuro patalpų įrengimą, eksploataciją, pritaikymą nuomininko poreikiams ir sukuria komfortiškas sąlygas darbuotojams.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip keičiasi požiūris į pastatų eksploataciją Lietuvoje, kokią problematiką galima įžvelgti ir kaip efektyviai valdyti komercinį turtą, užtikrinant jo ilgalaikę vertę bei patogumą naudotojams.
Požiūrio į pastatų eksploataciją pokyčiai
Pastatų priežiūros sistemoms tobulėjant ir tampant vis labiau išmanesnėmis, augant žmonių poreikiams, keliami didesni reikalavimai ir pastatų priežiūrai. Ji tampa daugiafunkciu pastato valdymu, apimančiu įvairias veiklas. Sujungiamos paslaugos, susijusios su pastato priežiūra ir komfortiškų sąlygų užtikrinimu čia dirbančiam žmogui.
Pastatų eksploatacijos sistemos, efektyvus energijos naudojimas šiais laikais valdomas išmaniaisiais kontrolės metodais.
Išmaniosios pastatų valdymo sistemos (BMS)
Pastatų valdymo sistemos BMS sprendiniai apima energijos išteklių, energijos paskirstymo, liftų, šildymo, vėdinimo, gaisro, įeigos, pastato valdymo ir kitą kontrolę. Tinkamai sureguliuota pastatų valdymo sistema leidžia ne tik gerokai sumažinti energijos sunaudojimą ir generavimo nuostolius, bet ir užtikrinti didesnį komfortą nuomininkams, kurie norimą mikroklimatą gali užsitikrinti atskirose patalpose - susitikimų kambariuose, kabinetuose: temperatūrą, oro drėgnumą, oro kokybę ir apšvietimą.
Naudodamiesi BMS galime stebėti, analizuoti ir reguliuoti visų sistemų darbo parametrus pagal poreikį nuotoliniu būdu 24 val. per parą. Pavyzdžiui, jei biure dirbama įprastas darbo valandas, išėjus žmonėms temperatūra automatiškai sumažinama, nebereikia tokio intensyvaus vėsinimo ar šildymo, taupoma elektra.
PC Software of Master BMS configuration
Specialistų poreikis ir parengimas
Pastaraisiais metais Lietuvoje ypač suaktyvėjo biurų rinka: statoma daugybė verslo centrų, juose kuriasi itin aukštus reikalavimus keliančios tarptautinės kompanijos, paslaugų centrai. Kai kurios, kaip ir Lietuvos IT bendrovės, dirba nepertraukiamai 24 val. per parą, todėl būtina užtikrinti saugų ir nuolatinį interneto ryšį, biuro sistemų veiklą visą parą.
Man neteko girdėti, kad šalies aukštosiose mokyklose būtų rengiami konkrečiai pastatų priežiūros specialistai. Padrikai žinių apie pastatų priežiūrą, matyt, gauna inžinerinių specialybių studentai. Tačiau sparčiai augant biurų, kitų komercinių pastatų rinkai, taip pat gyvenamajai statybai, apie tokių specialistų rengimą vertėtų rimtai pagalvoti, nes pastatų priežiūros sistemos tampa sudėtingesnės ir jas prižiūrėti jau seniai nebeužtenka vien tik ūkvedžio.
Geri specialistai graibstomi ir nesvarbu, kokios srities jie būtų, - ar eksploatacijos ekspertas, ar programuotojas, ar finansininkas. Lietuvoje lyderiaujančios pastatų eksploatacijos paslaugas teikiančios įmonės geriausius šios srities specialistus tiesiog graibsto.
Eksploatacijos vadovo užduotys
Eksploatacijos vadovo pagrindinės užduotys yra organizuoti efektyvią ir sklandžią verslo centrų sistemų priežiūrą ir aptarnaujančių įmonių darbus (inžinerinių sistemų valdymo bendrovių, valymo įmonių, apsaugos kompanijų ir kt.). Taip pat užtikrinti sklandų biurų pastatų ir patalpų funkcionavimą, kad pastatai, aplinkos infrastruktūra, inventorius, įranga, inžineriniai tinklai, darbo priemonės būtų tinkamai naudojami, laikantis visų statybos techninių ir norminių reikalavimų.
Pavyzdžiui, šešiuose mano prižiūrimuose verslo centrų pastatuose naudojamos skirtingos sistemos, kurias reikia gana gerai išmanyti. Tarkime, „Green Hall“ verslo slėnyje naudojama geoterminė energija, „Kauno dokas“ vienintelis Lietuvoje verslo centras, vėsinamas upės vandeniu. Pastatų ūkio valdymo sistemos ir įranga, ypač jei kalbame apie A klasės verslo centrus, Lietuvoje ir užsienyje jau nesiskiria. O kai kurių plėtotojų Lietuvoje naudojamos technologijos yra itin pažangios ir dar retai naudojamos eksploatuojant verslo centrus užsienyje.
Konkurencija ir reikalavimai
Jei tarptautinė kompanija svarsto galimybes įkurti naują padalinį ir renkasi iš kelių šalių, vienas pagrindinių argumentų yra būsimas biuras. Todėl mes Lietuvoje konkuruojame ne tik tarpusavyje, bet ir su užsienio plėtotojais.
Aš turiu išmanyti pakankamai, kad galėčiau pasiekti geriausius pastato eksploatacijos rezultatus, sukurti tinkamiausias sąlygas darbui prižiūrimuose biuruose, greitai identifikuoti problemas, rasti galimus sprendimo būdus. Tačiau iki mažiausių smulkmenų ir subtilybių sistemų darbą vis dėlto geriausiai išmano jas diegiančios bendrovės. Todėl daugumai darbų atlikti kviečiame jų specialistus.
tags: #komercinio #turto #prieziuros #ir #eksploatacijos #vadovas