Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį, įskaitant ir komercinių patalpų projektavimo reikalavimus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip Lietuvoje skaičiuojamas užimtas žemės sklypas statiniams, atsižvelgiant į teisinio reguliavimo pokyčius ir su tuo susijusius iššūkius.
Pagrindiniai pakeitimai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.
- Nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.
- Negalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
- Įsigalioję STR 1.01.03:2017 pakeitimai įtvirtina naują sąvoką - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas. Kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
- Patalpų paskirties apribojimai: gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
- Neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymas: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių, prieglaudų ir pan.
Patalpų paskirties klasifikacijos pokyčiai
Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d. Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje:
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | ||
| 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | ||||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| 2.3 Prekybos | 3.1. Prekybos | |||
| 2.5. Maitinimo | 3.5. Maitinimo | |||
| 2.4. Paslaugų | 3.4. Paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5.2. Garažų | |||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | ||
| 2.9. Sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7.2. Mokslo | |||
| 2.12. Gydymo | 7.3. Gydymo | |||
| 2.14. Sporto | 7.4. Sporto | |||
| 2.15. Religinė | 7.5. Religinė | |||
| 2.16. Specialioji | 7.6. Specialioji | |||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | ||
| 2.13. Poilsio | Žr. Viešosios rekreacijos patalpų paskirties grupę | |||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio | ||
| 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 8. Pagalbinė | 8.2. Kita pagalbinė | |||
| 3. Komercinių | 3.3. Bendro gyvenimo namų | |||
| 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.2. Energetikos | |||
Žemės įstatymo pakeitimai ir atlyginimo skaičiavimo problemos
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, numatantys atlyginimą už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu, ypač kai plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje arba kai sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas.
Pavyzdžiui, jei 4 ha pramoninis sklypas Kauno centrinėje dalyje yra įvertintas 2 mln. eurų, tai atlyginimas valstybei už priestato griovimą ar perstatymą nedidinant užstatyto ploto siektų 100 tūkst. eurų. Tai yra 5 proc. viso sklypo vertės.
Tarifų „laiptai“ skatina statytojus skaičiuoti kiekvieną objekto kvadratinį centimetrą, kadangi atlyginimo formulė numato didėjančius tarifus už statinių plotų pokyčius iki 40 proc. Plotų pokyčiai iki 5 proc. neapmokestinami, todėl statytojai turėtų atidžiai planuoti statybos darbus, kad išvengtų papildomų mokesčių.
Patalpų paskirties apribojimai ir detalieji planai
Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis. Tai reiškia, kad jeigu centrinėje miesto dalyje statant 4 aukštų daugiabutį pirmasis pastato aukštas bus skirtas komercinei veiklai, toks pastatas tampa „mišriu“ ir tuomet reikės koreguoti detalųjį planą. Iki šiol detaliojo plano koregavimas trunka apie metus laiko.
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus. Nėra suprantama, kodėl tokios praktikos nebūtų galima taikyti ir „mišrios“ paskirties pastatų atveju.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tokie reikalavimai kelia daug abejonių, kadangi dažnai skirtingus to paties pastato korpusus lengva atskirti funkciškai.
Reikia komercinės paskirties patalpų?
Multifunkcinių teritorijų vystymo iššūkiai
Multifunkcinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme. Daugelis didesnių miestų savivaldybių pirmuosiuose pastatų aukštuose skatina ir net reikalauja įrengti patalpas, tinkamas naudoti įvairioms komercinėms, socialinėms, visuomeninėms ir kitoms paslaugoms.
Turtinių vienetų formavimo apribojimai
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams. Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo pastatams, tačiau toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams.
Pati Aplinkos ministerija siūlė stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias.
Projektavimo apribojimai ir patalpų sujungimas
Planuojamu reguliavimu numatoma, kad turtinių vienetų skaičius būtų esminis projekto sprendinys. Tačiau nepagalvota, kas nutiktų tuo atveju, jeigu tos pačios paskirties patalpas būtų norima sujungti. Tai ypač aktualu statant komercines (maitinimo, paslaugų) ar visuomenines (gydymo, kultūros) patalpas pirmuosiuose pastatų aukštuose.
Jeigu tokias patalpas reikėtų apjungti pagal konkretaus pirkėjo poreikius, būtų reikalaujama iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus, gauti naują statybos leidimą.
Kūrybinių dirbtuvių ir poilsio patalpų paskirties atsisakymas
Siūloma atsisakyti kūrybinių dirbtuvių (vadinamųjų „loftų“), poilsio patalpų paskirčių. Kyla klausimas, kas nutiks su teritorijomis Kuršių nerijoje, Palangoje, kituose kurortuose ir saugomose teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus leidžiama tik poilsio paskirties pastatų statyba? Nors ir sunku atriboti poilsio ir gyvenamąją paskirtį, tačiau jas suvienodinti nėra korektiška.
Savivaldybių įgaliojimai ir parkavimo vietų skaičiaus mažinimas
Siekiant išvengti paskatų planuoti apsimestines paskirties patalpas, planuojama suteikti savivaldybėms galimybę nustatyti mažesnį automobilių parkavimo vietų skaičių ne tik miesto zonoms, bet ir atskiriems pastatams. Taip pat svarstoma suteikti galimybę vystytojams prie daugiabučio neįrengti vaikų žaidimo aikštelių, jei netoliese yra arba planuojama įrengti vieša vaikų žaidimų aikštelė.
Teismų praktika nekilnojamojo turto ir statybos sektoriuje
Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje. LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu.
tags: #komerciniu #patalpu #projektavimas