Populiariausi Būsto Projektai Lietuvoje: Rinkos Apžvalga ir Tendencijos

Ruošiatės pirkti namą? Svarbu išsirinkti tinkamą vietą, dydį ir konstrukciją. Šiame straipsnyje apžvelgsime populiariausius būsto projektus Lietuvoje, kainų tendencijas ir pirkėjų prioritetus.

Pirminė ir Antrinė Būsto Rinka: Skirtumai ir Tendencijos

NT ekspertas Remigijus Pleteras atkreipia dėmesį, jog rinka yra dinamiška ir skirtingi būsto segmentai skirtingai reaguoja į aplinkybes. Bendrai rinka yra nenuginčijamai lėčiausia nuo 2019 m., tačiau ją reikia vertinti žvelgiant į skirtingus segmentus.

„Kalbant apie butų pardavimus Vilniuje, pirmiausia, yra didelis skirtumas, kas vyksta pirminėje ir antrinėje rinkoje. Pagrindinis skirtumas yra tas, kad pirminė rinka, tai yra nauji būstai, perkami mažiau, o antrinė rinka, kai būstas perleidžiamas iš rankų į rankų, yra gyva, pulsuojanti ir, šių dienų sąlygomis, ganėtinai aktyvi“, - sako ekspertas.

Bendrovės „Bonava Lietuva“ renkami duomenys rodo, iš 3,2 tūkst. Vilniuje parduotų butų pirmąjį 2024 m. ketvirtį 723 butai parduoti pirminėje rinkoje, tai yra naujai pastatytuose ar tebestatomuose daugiabučių projektuose. Visa kita - perleidžiamas būstas, toks, kuriame kažkas jau gyveno.

Šalies mastu, šių metų sausio-vasario mėnesiais senesnės statybos objektų pirkimo-pardavimo sandorių skaičius šalyje sumažėjo tik 2,5 proc., kai naujos statybos būsto sandorių įregistruota net 36 proc. mažiau nei prieš metus tuo pačiu laikotarpiu.

„Skirtumai yra akivaizdūs“, - sako ekspertas ir paaiškina kodėl: „išliekant aukštoms kainoms, šiuo metu žmonės perka prieinamą būstą. Kitaip tariant, neįpirkę naujo, žmonės ieško seno“.

Jis sutinka, kad antrinė rinka yra kur kas didesnė, todėl natūraliai ir sandorių skaičius didesnis, tačiau, eksperto teigimu, šioje situacijoje svarbu įžvelgti ir tai, jog šiuo metu, be prieinamos kainos, labiausiai ieškomas toks būstas, kuriame galima gyventi iškart.

„Kol palūkanų normos išlieka aukštos, žmonės ieško tokio būsto, kuriame galėtų gyventi iškart, be papildomų kaštų įsirengimui. Kitaip sakant, šiandien perka tie, kuriems būsto reikia ištikrųjų. Pavyzdžiui, jaunos šeimos, kurios perka būstą sau, o ne investuotojai, kurie tikisi uždirbti iš nuomos. Tokie pirkėjai skaičiuoja, jog, pirma, šiandien įsigijus įrengtą būstą už gerą kainą jame bus galima gyventi iškart, antra, galimai bus išvengta kainų šuolio rinkai atsigaunant po prognozuojamų palūkanų normų sumažinimo“, - aiškina specialistas.

Būsto Klasifikacija ir Kainos

NT ekspertas taip pat pažymi, jog ženkliai skiriasi pardavimai pagal būsto klasifikaciją. Čia vis labiau įsigali ekonominė klasė, kurios daugiausia statoma ir parduodama miegamuosiuose rajonuose, o kvadratinio metro kaina yra žemiausia iš visų klasių: prestižinės, vidutinės ir ekonominės.

„2024 metų pirmąjį ketvirtį net 81 proc. visų pirminės rinkos būtų buvo parduoti sostinės gyvenamuosiuose rajonuose ir vos 19 proc. centrinėje miesto dalyje bei prestižiniuose rajonuose. Tai yra dar daugiau nei praėjusiais metais. Palyginimui, 2023 metais 30 proc. butų pirminėje rinkoje buvo realizuota sostinės centrinėje dalyje ir prestižiniuose rajonuose, o likę 70 proc., - parduoti gyvenamuosiuose rajonuose, pavyzdžiui, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse, Bajoruose ir pan.“, - dėsto ekspertas.

Jo teigimu, kasmet augantis statomas ir parduodamas ekonominės klasės būstų skaičius aiškiai parodo, kad aukštų kainų aplinkoje pigesnis būstas yra tai, kas pirkėjus vilioja labiausiai.

Nurodoma, jog šiandien naują ir pilnai įrengtą penkiasdešimt kelių kvadratinių metrų būstą galima nusipirkti ir už maždaug 150 tūkst. eurų, ir už pusę milijono, priklausomai nuo to, ar tas būstas yra Fabijoniškėse, ar Žvėryne.

„Taip yra todėl, kad šiandien rinkoje už prestižinės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila prašoma daugiau nei 5 tūkst. eurų. Už vidutinės klasės nuo 3,5 iki 4,5 tūkst. eurų. Tuo tarpu naujos statybos ekonominio būsto kvadratinio metro kainą Vilniuje galima rasti iki 3 tūkst. eurų“, - aiškina NT ekspertas.

Jis taip pat priduria, jog tai, kas kartais laikoma prestižine klase, nebūtinai yra kokybiška ir atvirkščiai - šių dienų ekonominė klasė gali nustebinti.

Visiems naujos statybos statiniams yra taikomi vienodi reikalavimai, todėl inžinerijos prasme, ekonominė ir prestižinė būsto klasės nesiskiria. Klasė labiau nurodo, kaip prabangiai būstas įrengtas, kokia jo aplinka ir vieta, kur jis pastatytas.

Būsto Kainų Palyginimas Vilniuje

Būsto Rinkos Atsigavimas ir Investicijos

Keleto pastarųjų mėnesių tendencijos indikuoja apie tai, kad NT rinka pradėjo lipti iš duobės, kurios dugną matėme šių metų pradžioje, neseniai skelbė NT sandorius analizuojantis Registrų centras. Teigta, kad žvelgiant į keleto pastarųjų mėnesiu rezultatus galima daryti išvadą, kad rinkai pavyko atsispirti nuo dugno, fiksuoto metų pradžioje. Panašiai mano ir Lietuvos banko atstovai.

Finansinio stabilumo departamento vyresnysis ekonomistas Daumantas Skinkys aiškino, kad pagrindinis pokytis įvyko dar vasarą, o dabar galima matyti, kad rinka toliau aktyvėja. „2024 m. trečiąjį ketvirtį buvo įsigyta beveik 10 tūkst. būstų - šiek tiek mažiau nei prieš metus, bet dešimtadaliu daugiau nei ankstesnįjį ketvirtį. Gana tolygiai daugėja tiek senos, tiek naujos statybos būstų pardavimų. Nepaisant atsigavimo tendencijų, pardavimų lygis tebėra smukęs iki 2014 m. lygio. Rinkai tebesant žemumose, būsto kainų augimas yra stabilus. Naujausi rodikliai rodo 3 proc. metinį tempą. Kainų korekcijos, tikėtina, nebesulauksime, tad kainų lygis liks išaugęs“, - aiškino jis.

Ekonomistas svarstė, kad apskritai pagyvėjimą rinkoje labiausiai lemia pingantis skolinimasis. „Vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma nuo piko, pasiekto prieš metus, sumažėjo jau 1 proc. punktu. Finansų rinkose tikimasi, kad per ateinančius metus EURIBOR norma turėtų mažėti dar bent procentiniu punktu ir toliau piginti skolinąmasi. Gyventojus būsto paskolas imti masina ir besitraukiančios paskolų maržos - nuo 2019 m. jos sumažėjo beveik 1 proc. punktu ir dabar siekia 1,5 proc. Gyvybės būsto rinkai taip pat įpučia sparčiai augančios realios gyventojų pajamos. Vidutinis su paskola įperkamo būsto plotas per metus ūgtelėjo nuo 53 iki 58 kv. m. Vyraujant šioms tendencijoms, naujų būsto paskolų skaičius pasiekė ikipandeminį lygį, o paskolų vertė jau viršija 2021 m. piką“, - sakė D. Skinkys.

„Ober Haus“ direktorius Audrius Šapoka tikino, kad rinkai pamažu atsigaunant pokyčiai jaučiami ir kalbant apie būstų įsigijimą investicijai. Didesnis susidomėjimas čia jaučiamas jau nuo liepos pabaigos. „Pastebime atsigaunantį pirkėjų dėmesį būtent būstui investicijai. Tai vyksta nuo liepos pabaigos. Rugpjūtis ir rugsėjis yra tie mėnesiai, kurie ir bendrai rinkos aktyvume tikrai yra aktyvesni būsto rinkoje, o tuo pačiu, būsto pirkėjai, perkantys būstą investiciniai tikslais, pastaruoju metu yra aktyvesni“, - sakė jis.

Tam įtakos, kaip patikino, turi signalai dėl palūkanų normų mažėjimo. „Tie, kurie yra suakumuliavę šiek tiek asmeninių lėšų, jie būstą investicijai perka su banko paskola. O tie, kurie turi daugiau lėšų, perka ir be banko paskolos. Tipiniu pirkiniu pavadinčiau maždaug nuo 100 iki 250 tūkst. Eur, tai būtų vienas intervalas, kiek žmonės nusiteikę investuoti. Kitas - kai kaina prasideda nuo 300 tūkst. Eur. Pastarieji tokius būstus investuodami perka nuosavomis lėšomis“, - sakė A. Šapoka bei pridūrė, kad minėti būstai taip pat būna nuomojami.

Investuojantys į prabangesnius projektus NT perka ne dėl fiksuotos metinės ar mėnesinės grąžos, bet dėl saugaus kapitalo padėjimo ilgesniam laikotarpiui Lietuvos banko atstovo teigimu, kol kas didesnis aktyvumas antriniam būstui stebimas ne Vilniuje, o likusioje Lietuvos teritorijoje.

„Aukštesnės palūkanos šiek tiek labiau apmaldė investicinius sandorius Vilniaus būsto rinkoje: 2020-2021 m. 31 proc. visų sandorių sostinėje buvo investiciniai, o skolinimui pabrangus jų dalis smuktelėjo iki 28 proc. ir iki šiol neatsigavo. Kita dinamika stebima likusioje Lietuvos teritorijoje, kur investicinių sandorių dalis po trumpalaikio sumažėjimo jau atšoko į 2021-2022 m. lygį ir sudaro 23 proc. visų sandorių“, - sakė jis.

Apie didesnį susidomėjimą būstu investicijai kalbėjo ir „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas. „Nors didžioji dalis mūsų klientų įsigyja būstą asmeninėms reikmėms, pastaruoju metu pastebime ryškų aktyvumo padidėjimą ir tarp investuotojų. Nuo šių metų liepos mėnesio būsto pardavimai vėl pradėjo augti, atspindėdami tiek didėjančią pirkėjų perkamąją galią, tiek augantį pasitikėjimą ekonomika. Liepos-spalio laikotarpiu mūsų projektuose matėme padidėjusią investicinio turto paklausą - būstą investicijai įsigiję klientai sudarė 35 proc. visų mūsų sandorių. Praėjusiais metais per tą patį laikotarpį investicijai parduoti butai sudarė apie penktadalį visų pardavimų (21 proc.)“, - sakė jis.

Kaip tikino, investicinio būsto rinkoje jis pastebintis kelias tendencijas. „Didžioji dalis investuotojų renkasi butus, kurių plotas siekia 30-50 kvadratinių metrų, o kaina svyruoja tarp 3-3,5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, priklausomai nuo lokacijos. Investuojant į nekilnojamąjį turtą prioritetas dažnai teikiamas butams antrame arba trečiame namo aukštuose - tai siejama su didesniu patogumu ir patrauklumu nuomininkams. Gana dažnai kartu su butu įsigyjama ir parkavimo vieta. Pastebime, kad investicinio būsto rinkoje perkami būstai, kurie pasižymi patraukliu kainos ir atsiperkamumo deriniu - investuotojai vertina ne tik nuomos grąžą, bet ir būsto likvidumą ateityje“, - teigė jis.

Nuosavo Namo Prioritetai

Dažnas lietuvis svajoja apie nuosavą namą ir, panašu, kad pastaraisiais metais nemažai gyventojų galėjo išpildyti šią svajonę. Išaugę nuosavų namų pardavimai rodo ne tik geresnę gyventojų ekonominę situaciją, bet ir didesnės erdvės poreikį.

Likvidžiausi arba kitaip populiariausi, labiausiai perkami namai, pasak „Ober-Haus“ gyvenamojo NT ekspertės Nikos Kulikienės, yra tie, kurie pasižymi gera infrastruktūra. „Labiausiai namo likvidumą nulems esama infrastruktūra - privažiavimas, kaimynystė ir inžineriniai tinklai. Namas su asfalto keliu iki kiemo arba trumpa žvyro kelio atraiža bus paklausesnis už namą iki kurio tenka ilgai vingiuoti duobėtu keliu. Gera kaimynystė ir tvarkingi neapleisti namai šalia parduodamo namo didina vietos patrauklumą. Namas laukuose arba tarp senų remontuotinų pastatų jau praranda pliusus. Taip pat labai svarbu inžineriniai tinklai - pirkėjai vertina miesto komunikacijas (nuotekas ir vandenį)“, - vardija ekspertė.

Ji tęsia, kad šiuo metu labiausiai ieškomi ir paklausiausi yra 100-150 kv. m namai. Pirkėjams įprastai reikalingi trys miegamieji kambariai. O papildomas darbo kambarys/miegamasis tampa papildomu privalumu.

„Ober-Haus“ duomenimis, vidutinė individualaus naujos statybos namo kaina Vilniaus priemiestyje spalio mėnesį buvo nuo 125 iki 185 tūkst. eurų, o namai, jau turėję šeimininkus, šiandien kainuoja nuo 115 tūkst. eurų taip pat Vilniaus priemiestyje. Vilniaus prestižiniame rajone nuosavas namas su daline apdaila gali kainuoti ir 650 tūkst. eurų.

„Trečias svarbus likvidumo kriterijus -sutvarkytas gerbūvis. Pirkėjas vienareikšmiškai vertina sutvarkytą teritoriją šalia namo: įrengtą terasą, išklotas trinkeles automobilių stovėjimo vietose, pasėtą veją, įrengtą tvorą. Ir žinoma, namo likvidumą visada nulems žalia aplinka, rami vieta. Pirkėjui svarbu, kad namas nestovėtų šalia triukšmingos gatvės. Puiku, jei namas šalia miško ar kitų žalumos oazių“, - pažymi pašnekovė.

Architektūra ir Įrengimo Kokybė

Šiomis dienomis, anot N. Kulikienės, tradicinis parduodamų namų įrengimo lygis vis dar yra dalinė apdaila: nutinkuotos vidaus sienos, išvedžiotos nuotekos, vanduo, įrengtas grindinis šildymas, įrengtos vidinės pertvaros. „Tačiau akivaizdžiai didėja poreikis įrengtiems namams. Dažnai vystytojai prisitaiko prie pasiūlos, pasiūlo keletą skirtingų pilnos apdailos įrengimo lygių, pvz., ekonominį ir premium. Vystytojams paprasčiau parduoti namą jau su baigtais apdailos įrengimo darbais, kai kiekvienos detalės nebereikia derinti su klientu“, - sako pašnekovė.

Apie augančius namo įrengimo poreikius pasakoja ir „Capital Architects“ architektas Vladas Gžybovski. Pašnekovo teigimu, pastebima, kad šiuolaikinis pirkėjas labiau vertina išskirtinę, unikalią architektūrą. „Buvo laikai, kai vienbučiai namai buvo labiau orientuojami į ekonominį segmentą, buvp tokių projektų, kai namas tėra kvadratinė dėžutė, šlaitinis stogas. To anksčiau užteko, kad namai būtų parduoti. Tačiau dabar pastebime, kad daugėja klientų su aukštesnėmis pajamomis, kurie tikisi kiek daugiau. Todėl keičiasi ir projektai, jie tampa įdomesni, unikalesni. Žmonės nori namų, kurie atitinka jų įsivaizdavimą ir poreikius“, - teigia architektas.

Jis tęsia, kad nuosavų namų pirkėjų amžius jaunėja. Anksčiau tipinis individualaus namo pirkėjas buvo 40-tis, o šiandien nuosavais namais intensyviai domisi 30-čiai. „Įžvelgiame ir kitą skirtumą: dabartinės kartos klientai patys namų nebestato, statybų, įrengimo darbams jie samdo ekspertus. Seniau žmonės norėdami viską padaryti patys, pasitelkdami giminaičių pagalbą“, - tikina V. Gžybovski

Architekto teigimu, be išskirtinės architektūros, pirkėjai šiandien vis daugiau dėmesio kreipia į namo įrengimo lygį. „Namo įrengimas, jame esanti komplektacija (baldai, buitinė technika, elektronika) kelia turto vertę. Žinoma, ne ekonominiame segmente, kur žmogui svarbiausia kaina. Aukštesniame segmente kokybiškai unikalus namo interjeras, kokybiškas įrengimas sukuria komfortą. Labai svarbu tokiam turtui išskirtiniai sprendimai, pavyzdžiui, protingo namo įrenginiai. Atrodo, lyg ir nereikalingos funkcijos, tačiau jeigu pradedi jomis naudotis, supranti, kad jos suteikia papildomo komforto, kai kuriais atvejais taupo laiką. Ir visa tai kelia vertę, tačiau tam pirkėjui, kuris tos vertės ieško, kuris supranta, kad tai yra vertinga. Šiandien matome, kad žmonėms vis labiau to reikia, jiems reikia kokybės ir už ją jie nori mokėti“, - sako V. Gžybovski.

Kita vertus, anot pašnekovo, kalbant apie antrinę rinką, pirkėjai vertina kitus dalykus. Interjeras jiems tampa nebesvarbus, nes dauguma jų ruošiasi įsirengti namus pagal savo norus. „Išliekamąją namo vertę sukuria kokybiškos statybinės medžiagos: kokybiška, iš gerų medžiagų padaryta namo išorės apdaila, kokybiškas stogas, langai. Žinoma, nereikia pamiršti, kad likvidus turtas yra geroje vietoje. Kad ir kaip labai kokybiškai būtų pastatytas namas, kad ir kokios išskirtinės architektūros jis bebūtų, jeigu jis yra prastoje vietoje, toli nuo miesto, vienkiemyje ar pan., jį parduoti bus labai sunku, bent jau už tokią kainą, kad pardavėjas nepatirtų nuostolių“, - akcentuoja pašnekovas.

tags: #labiausiai #perkami #butu #projektai