Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Sutarties Forma ir Kalba
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Notarinis Patvirtinimas ir Registracija
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Esminiai Sutarties Elementai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Remontas ir Nesutarimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Gyvūnai Nuomojamame Būste
Evelina, ieškodama, kur apsigyventi su šunimi, rado namą, kurio mažesnė dalis - nuomai, o likusioje gyvena patys savininkai. Pasak Evelinos, nuomotojai pažadėjo, kad laisvai galima atsivežti šunį, kad yra kiemas, kur šuo galės bėgioti ir pan. Ji nurodė, kad sutartyje apie augintinius nieko nėra užsiminta - nei kad leidžiama, nei kad draudžiama.
Nekilnojamojo turto projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodė, kad skirtingose teisės šakose vyrauja skirtingi principai. Pavyzdžiui, baudžiamosios teisės doktrina teigia, kad „viskas yra leidžiama, kas nėra uždrausta“. O civilinėje teisėje, kuri apima ir būsto nuomos klausimus, yra atvirkščiai: „viskas yra draudžiama, kas nėra leidžiama“.
„Civilinėje teisėje sutartis ją pasirašiusioms šalims turi įstatymo galią. Todėl, mano nuomone, apsigyvenimas nuomojame būste su gyvūnu, jei tokia galimybė nėra numatyta būsto nuomos sutartyje, traktuotinas kaip sutarties pažeidimas iš nuomininko pusės. Vertinant galimybę nuomojamame būste gyventi su gyvūnu, prioritetas yra teikiamas tokios sąlygos buvimui nuomos sutartyje. Žodinis neminėjimas ar neprieštaravimas dėl gyvūno teisiniu požiūriu nėra reikšmingas“, - aiškino teisininkas.
Advokatų kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas Karolis Rugys paminėjo, kad tokiais atvejais yra svarbus visas nuomos sutarties tekstas - kokias teises ir pareigas šalims sutartis numato. Jo vertinimu, kai nė viena sąlyga nenumato bendros ar kitokio pobūdžio tvarkos, yra reikalingas nuomotojo sutikimas, kadangi paprastai nuomos sutartis numato, kam yra suteikiama teisė gyventi bute ir jį naudoti. Nebent būtų nurodytos išimtinės sąlygos, kurios leistų tokio ar panašaus pobūdžio sprendimus nuomininkui priimti savo nuožiūra.
Jei būsto nuomos sutartyje būtų aiški sąlyga dėl galimybės gyventi su gyvūnu, be abejo, nuomotojas neturėtų teisinio pagrindo be rimtų priežasčių to neleisti, nurodė S. Sušickis. Kadangi sutartis, anot jo, yra kelių asmenų susitarimas, tai ir jos sąlygos gali būti keičiamos tik šalių susitarimu, o kai kuriais atvejais - teismu.
Kada sąlygos dėl gyvūnų gali būti keičiamos?
Kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ atstovas įvardijo, kad paprastai gyvūno laikymo uždraudimas ar leidimo panaikinimas yra susijęs su gyvūno keliamu triukšmu, higienos pažeidimais, kaimynų skundais ir pan. Anot jo, jeigu pagal sutartį gyvūnui yra leidžiama gyventi nuomos objekte ir nebuvo jokių pažeidimų, pvz., naminių gyvūnų laikymo sąlygų pažeidimo, nuomos sutarties pažeidimų ir pan., tai draudimas laikyti naminį gyvūną vėlgi būtų laikomas nuomos sutarties sąlygų pakeitimu.
„Citus“ teisininkas įvardijo, kad neleisti nuomojamame būste gyventi su gyvūnu, nors tai yra leista sutartyje, galima dėl šių priežasčių: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį; nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę; nuomininkas nemoka nuomos mokesčio; nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti; kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
S. Sušickis pabrėžė, kad nuomininkas yra atsakingas už savo gyvūną, tad bet kokios gyvūno veiksmų pasekmės, atitinkančios išvardintus kriterijus, gali būti priežastimi nutraukti būsto nuomos sutartį. „Todėl atvejai, kai gyvūnai gadina turtą, garsiai loja (trikdo ramybę), pažeidžia trečiųjų asmenų (kaimynų) teises ir teisėtus interesus, gali būti įstatymine priežastimi neleisti nuomojamame būste gyventi gyvūnui ir nutraukti būsto nuomos sutartį“, - kalbėjo pašnekovas.
Paklausus, ar, nuomotojams staiga uždraudus laikyti šunį, nuomininkai galėtų nutraukti sutartį neprarasdami depozito, K. Rugys atsakė, kad reikėtų analizuoti sutartį ir įvertinti, kam yra skirtas depozitas, kokie yra numatyti jo grąžinimo atvejai, kas yra laikoma esminiu sutarties pažeidimu ir pan.
S. Sušickis papildė, kad depozitas gali atlikti įvairias funkcijas: kaip išankstinis būsto nuomos apmokėjimas; kaip užtikrinimo priemonė paskutiniojo būsto nuomos mėnesio apmokėjimui; kaip garantas galimai žalai atlyginti; kaip bauda dėl galimo įsipareigojimų pagal būsto nuomos sutartį nevykdymo ir pan.
„Taigi, mergina turi įvertinti, ar sutartyje yra sąlygos, leidžiančios teisėtai nutraukti sutartį ir reikalauti depozito grąžinimo. Jeigu sutartyje yra punktas, kuris numato, kad sąlygų pasikeitimas yra pagrindas nutraukti sutartį, tuomet ji tokia teise galėtų pasinaudoti. Nuomotojui atsisakant grąžinti depozitą, ji turi teisę kreiptis į VVTAT ir prašyti įpareigoti nuomininką grąžinti depozitą“, - aiškino K. Rugys.
Remiantis merginos istorija, kur gyvūno laikymas nuomojame būste sutartimi nebuvo numatytas, būsto nuomos sutarties nutraukimas, anot teisininko, gali būti vertinamas kaip įvykęs dėl merginos kaltės ir depozitas galėtų likti nuomotojui.
„Citus“ teisininko vertinimu, aptariamu atveju, kai dėl gyvūno laikymo nebuvo sutarta sutartyje, būtų sunku įrodyti, kad nuomotojai apie gyvūną žinojo ar kad buvo žodinis susitarimas.
Vis tik „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas paminėjo, kad apie šunį nuomotojas žinojo prieš sudarant sutartį ir tam neprieštaravimo. Be to, jam buvo žinoma ir tai, kad šuo objekte gyveno daugiau nei pusę metų, kas reikštų, kad nuomotojas savo konkliudentiniais veiksmais sutiko ir neprieštaravo šuns gyvenimui name. O tai galėtų būti pagrindas nuomininkei įrodyti, kad faktiškai leidimas buvo suteiktas. Visgi svarbu įvertinti, ar nebuvo pažeidimų dėl šuns laikymo, pvz., kaimynų skundų dėl triukšmo, nepriežiūros ir pan. Nes, net jeigu leidimas būtų suteiktas ir raštu, nuomotojas galėtų reikšti pretenzijas“ - pridūrė K. Rugys. Ir pabrėžė - kuo sutartis aiškesnė ir išsamesnė, tuo yra mažesnė rizika, kad kils panašaus pobūdžio konfliktai.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Pateikus gyvenamosios patalpos savininko prašymą savivaldybei, galima panaikinti gyvenamąją vietą deklaravusio asmens duomenis. Jei mama turėjo kažkokių įsipareigojimų, visi jie galėjo ir turėjo būti atskleisti ir perleisti kartu su nuosavybe bei aptarti dovanojimo sutartyje.
Kadangi tarp senojo savininko ir senojo gyventojo susikloste panaudos santykiai, kurie tesesi ir esant naujajam savininkui, nepageidaujamam gyventojui issiunciamas registruotas ispejimas, apie tai kad jis nepageidaujamas, duodamas berods menesis kitas susirasti busta, po to kreipiamasi i teisma.
Pirma, leidimas deklaruoti gyvenamąją vietą neprilyginamas panaudos sutarčiai, o antra, jei mamos ir "gyventojo" panaudos santykiai nebuvo registruoti viešajame registre, o naujasis savininkas nežinojo apie tokią sutartį, jam nepereina pareiga tęsti tokius "panaudos santykius". Ir tam teismo nereikia.
Jei svecias bute ketina apsigyventi be savininko sutikimo - ilindo i buta apvogti, arba paskambino i duris pasiule pirkti bulbes ar verbavo i jahovos liudytojus, ar uzejo alaus atsigerti ir paskui nusprende pasilikti, toki galima shveisti uz pakarpos, bet geriau kviesti policija.
Jei gražiuoju nesusišnekama, pulti - tegul ginasi ir parodo tą teisę. Tai kažkiek irgi užtruks, matyt, nes turėtų užklausti asmenį. Tas, jei turės kuo (kokia nors panaudos sutartimi) - ginsis. Kažkodėl atrodo, kad jis tokios neturės, bet tai jo reikalas įrodyti, kuo jis remiasi. O jei jis tiesiog nereaguos, neatsilieps, viešas paskelbimas ar pan.ir seniūnija turėtų išdeklaruoti.