Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį.
Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos.
Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz.
GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.
Teisininkas pažymi, kad GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus.
GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.
Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.
Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo.
Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.
Nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos GNSB laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą.
Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija.
Daugiabučio renovacija
Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė.
„Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę.
Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau“, - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.
Įsteigus daugiabučio namo savininkų bendriją, ji perima atsakomybę rūpintis bendrojo naudojimo patalpomis ir kitais bendrojo naudojimo objektais.
„Tam, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, vienos bendrijos pastato ir jo inžinerinių tinklų techninės priežiūros specialistus įdarbina, kitos bendradarbiauja su veiklą pagal pažymą vykdančiais specialistais, o kai kurios pasirašo sutartis su techninės priežiūros ir galbūt dar kitas reikalingas paslaugas teikiančiomis verslo organizacijomis“, - komentuoja bendrijų steigimo ir jų veiklos klausimais konsultuojančios įmonės „Ego sum“ vadovė Gintarė Janiškienė.
Dar vienas modelis - kai naujų namų savininkams iš karto į pagalbą ateina tų namų statytojai.
„Pastatę naują daugiabutį, skatiname savininkus jaustis visaverčiais namo šeimininkais ir jį valdyti patiems, įsisteigus bendriją.
Kartu pasiūlome savo paslaugas, ir ne tik pastato techninės priežiūros, bet ir remonto darbų, patalpų valymo, žemės sklypo tvarkymo, konsultavimo ir kitas.
Padedame organizuoti visą bendrijos veiklą, o naujakuriams tokios pagalbos tikrai reikia.
Toks bendrijų ir statytojų bendradarbiavimas pasiteisina, nes užtikrina savininkų savarankiškumą ir kokybiškas paslaugas“, - statybų bendrovės „YIT Lietuva“ turto valdytojas Andrius Kleiza.
Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų.
„Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.
Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių).
„Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką.
Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai.
Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą“, - pataria A. Kleiza.
Klausimai, Kuriuos Sprendžia Bendrija ir Jos Biudžetas
Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.
Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais.
Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).
Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis.
Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą.
Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą.
Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi.
Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.
„Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius.
Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų.
Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira.
Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau.
„Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.
Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais).
Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas.
Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.
„Didelėse bendrijose surinkti kvorumą pakankamai sudėtinga - gyventojai dažnai pritaria siūlomiems sprendimams, tačiau neturi laiko ar noro savo valią išreikšti dalyvaudami susirinkimuose.
Šią problemą bandome spręsti bendrijos įstatuose numatę galimybę savo nuomonę pareikšti išankstiniame balsavime“, - pasakoja M. Andriejavas.
Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą.
Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.
Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.
Ginčų Priežastys
Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės.
Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos.
Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.
Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).
Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.
„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas.
Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A.
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Sąrašas pritariančiųjų bendrijos steigimui savininkų | Visų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, pasirašytas sąrašas. |
| Bendrijos įstatai | Dokumentas, atitinkantis Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo reikalavimus. |
| Skelbimas apie vyksiantį bendrijos steigiamąjį susirinkimą | Informacija apie susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. |
| Steigiamojo susirinkimo protokolas | Protokolas, kuriame užfiksuoti susirinkimo metu priimti sprendimai. |
| Steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašas | Sąrašas asmenų, dalyvavusių steigiamajame susirinkime. |
| Sąrašas savininkų, pareiškusių pritarimą steigti bendriją | Sąrašas savininkų, kurie susirinkimo metu pareiškė pritarimą steigti bendriją, su jų parašais. |
| Steigiamojo susirinkimo balsų skaičiavimo komisijos protokolas | Protokolas, kuriame užfiksuoti balsavimo rezultatai. |