Masinis vertinimas teismui: Kas tai ir kodėl tai svarbu?

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kurio metu nustatoma konkretaus turto vertė. Ši vertė gali būti reikalinga įvairiems tikslams, pradedant finansinių ataskaitų sudarymu ir baigiant nuosavybės teisės perleidimu. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto vertinimo teisinius pagrindus, tikslus, objektus ir subjektus, taip pat nagrinėsime turto vertinimo atvejus, atlikimo procesą ir ataskaitos rengimą.

Nekilnojamojo Turto Vertinimo Teisiniai Pagrindai

Pagrindinis teisės aktas, nusakantis turto ir verslo vertės nustatymo principus, yra LR Turto ir verslo pagrindų įstatymas. Šis įstatymas nustato turto vertinimo principus ir reikalavimus.

Taip pat svarbūs:

• Turto vertintojų veiklos priežiūra
• Turto vertintojų garbės teismas
• Turto vertintojų profesinės etikos kodeksas
• Turto vertintojų kvalifikaciniai reikalavimai

Nekilnojamojo Turto Vertinimo Tikslas ir Teisiniai Pagrindai

Vertinimo tikslas - daikto vertės nustatymas. Tai reikalinga finansinių ataskaitų sudarymui, apmokestinimui, draudimui, nuostolių nustatymui, įkeitimui, nuosavybės teisės perleidimui ir kitais tikslais.

Svarbu suvokti, kas yra daikto vertė. Verčių yra daug, jos nustatomos skirtingiems tikslams ir skirtingais metodais. Vertintojas visada privalo detalizuoti, kokia tai vertė: rinkos, naudojimo, atkuriamoji ar kita.

Turto arba verslo vertės nustatymo pagrindas yra nauda, kurią galima gauti turtą arba verslą protingai naudojant, plėtojant arba juo disponuojant.

Turto arba Verslo Vertinimo Atvejai

Turtas arba verslas vertinamas šiais atvejais:

• Įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais atvejais (privalomas turto arba verslo vertinimas).
• Vidaus reikmėms.
• Kitais atvejais, kai to pageidauja užsakovas.

Turto Vertinimo Formos

Individualus turto vertinimas tai...

Masinis turto vertinimas tai...

Turizmo ir Nekilnojamojo Turto Sąsajos

Turizmas ir nekilnojamasis turtas yra du pagrindiniai ekonomikos augimo rodikliai. Turizmo ir nekilnojamojo turto sektoriai skatina tarpsektorinius tyrimus. Vis dėlto, vis dar trūksta tyrimų iš įvairių geografinių regionų.

Rekreacinė aplinka Palangoje lemia, kad didelio ploto ir netoli jūros esantis nekilnojamasis turtas yra labai brangus. Pirkėjai turi daugiau galimybių įsigyti erdvius būstus netoli jūros arba su vaizdu į jūrą.

Klimatas turi įtakos pakrantės turizmui ir didesnei priklausomybei nuo sezoniškumo.

Nekilnojamojo Turto Ekspertizė

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl kvalifikuotų ekspertų poreikis yra didelis. NT ekspertas - tai specialistas, turintis specifinių žinių apie nekilnojamąjį turtą, jo vertę, rinkos tendencijas ir teisinius aspektus.

Ekspertizė yra procesas, kuomet ekspertas arba specialistas, įgyvendindamas jam paskirtas užduotis, panaudoja savo specifines žinias.

NT ekspertai gali dirbti šiose srityse:

• Turto vertinimas
• Konsultacijos NT klausimais
• Teismo ekspertizė

Kaip tapti NT ekspertu?

Norint tapti NT ekspertu, reikia įgyti reikiamą išsilavinimą, patirtį ir kvalifikaciją. Štai keletas žingsnių, kuriuos reikia atlikti:

1. Įgykite aukštąjį išsilavinimą. Pageidautina, kad tai būtų ekonomikos, finansų, statybos ar teisės srities išsilavinimas.
2. Įgykite patirties NT srityje. Pradėkite dirbti NT agentūroje, turto vertinimo įmonėje ar kitoje su NT susijusioje įmonėje.
3. Tapkite atestuotu turto vertintoju. Lietuvoje turto vertintojus atestuoja Turto vertintojų priežiūros tarnyba.
4. Tobulinkite savo žinias ir įgūdžius. Dalyvaukite seminaruose, konferencijose ir kituose kvalifikacijos kėlimo renginiuose.

Teismo ekspertas

Teismo ekspertas - asmuo, kuriam teismas gali pavesti atlikti įvairaus pobūdžio (pagal turto rūšį) teismo ekspertizę ir surašyti ekspertizės aktą. Ekspertas turi teisę susipažinti su bylos medžiaga, prašyti ir gauti visus reikalingus duomenis ekspertizei atlikti (turto nuosavybės dokumentai, deklaracijos ir kita) bei dalyvauti teismo procese.

Dėl šių išvardintų priežasčių ekspertas privalo išmanyti ne tik savo srities, bet ir teisinius niuansus.

Pagrindinis eksperto darbo kokybės matavimo kriterijus - nešališkumas.

Teismo ekspertai skiriami:

• Antstolių pavedimu;
• Teismų įpareigojimu.

Kaip tapti teismo ekspertu?

Norint tapti teismo ekspertu, pirmiausia reikia sėkmingai išlaikyti teismo eksperto egzaminą ir duoti priesaiką LR Teisingumo ministerijoje. Tik tuomet toks asmuo yra įrašomas į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą (pagal turimas specifines žinias).

Atestuotas turto ar verslo vertintojas nebūtinai gali būti teismo ekspertu.

Nekilnojamojo Turto Ekspertizės Specifika

Pažymėtina, kad bylose, kuriose dominuoja nekilnojamojo turto ir / arba statinio statybos specifika, siekiant kuo teisingiau ir objektyviau nustatyti padarytą žalą, dažnai sutinkama ir yra aktualūs ir nekilnojamojo turto vertės (turto rinkos vertės apskaičiavimas) ir / arba statinio fizinė būklės, defektų atsiradimo priežastys bei defektų ištaisymo kainos (statybos kaštų) apskaičiavimo klausimai.

Teisės aktai, reglamentuojantys teismo ekspertų veiklą: LR teismo ekspertizės įstatymas, 2002 m. spalio 29 d. Nr. IX-1161, Vilnius; Valstybės žinios, 2002-11-22, Nr.

Vertinimo metodai ir kainos

Daug kur vyrauja klaidingas mąstymas, jog NT vertinimas - savaime suprantama ir labai vienalytė paslauga. Trumpiau tariant - kad NT vertę galima nustatyti vienu būdu ir tai yra vienintelis bei absoliutus dydis. Tačiau iš tiesų nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais būdais.

Priklausomai nuo pasirinkto metodo, vertinimas gali būti atliekamas mokamai arba nemokamai. Vieni metodai yra tikslesni, kiti - gali kiek nutolti nuo realių skaičių. Būtent tam, kad vertinimo rezultatai būtų kiek tikslesni, samdomas NT vertintojas. Jis atlieka tyrimą ir gali pateikti išvadas bei tikslią vertę.

Yra keletas pagrindinių NT vertinimo metodų:

• Mokestinės vertės vertinimas: Nemokamas, greitas ir viešai prieinamas metodas, atliekamas Registrų centro duomenų bazėje.
• Individualus ir oficialus nekilnojamojo turto vertinimas: Šią paslaugą gali suteikti tik sertifikuotas/licencijuotas nekilnojamojo turto vertintojas. Būsto vertintojų paslaugų kainos svyruoja nuo maždaug 150 iki 300 eurų.
• Preliminarus pardavimo kainos vertinimas: Gali būti daromas automatizuotai, pvz., UNTU sistema, arba jį tiksliai pateiks patyrę NT brokeriai. UNTU NT vertinimas - nemokamas, o kai kurie brokeriai tokią paslaugą įkainoja sumomis iki maždaug 100 eurų.

Štai lentelė, apibendrinanti NT vertinimo metodus:

Kaip pasirinkti NT vertintoją?

Tuo atveju, kai vertintojų bendrovė ar individualus specialistas yra licencijuoti, sunku pamatuoti jų sugebėjimus kitokiu būdu nei skaitant atsiliepimus ar gaunant rekomendacijas. Jeigu bankas, kredito įstaiga ar patirtį turintys kolegos pateikė rekomendaciją, tikriausiai verta ja pasikliauti.

Dar vienas dalykas, į kurį svarbu atsižvelgti - lokacija ir vietovė, kurioje vertintojas daugiausiai dirba. Nors tai dažniausiai nėra pati svarbiausia savybė, tačiau nekilnojamojo turto vertintojai, kurie dirba, pvz., Vilniuje, nelabai tiksliai galėtų nustatyti NT objekto Utenoje ar kitame mieste, vertę. Tai tiesiog truktų ilgiau, nes reikėtų suderinti ir atvykimą, apžiūrą. Galima rasti patyrusių vertintojų ir savo mieste ar iš netolimos apylinkės.

NT vertintojai didžiuosiuose Lietuvos miestuose:

• Vilnius: Nekilnojamo turto vertintojai Vilniuje turi bene daugiausiai darbo visoje Lietuvoje. Sostinėje vyksta daugiausiai NT sandorių, vystoma daugiausiai naujų projektų. Vertintojai turi būti pažįstami su rinkos statistika, naujomis įžvalgomis.
• Kaunas: Kaune dirbantys vertintojai arba gerai Kauno miestą ir apylinkes pažįstantys ekspertai gali tiksliausiai nustatyti šiame mieste ir jo apylinkėse esančio NT vertę. Kaunas pastaruoju metu ganėtinai sparčiai plečiasi ir šiame mieste esančio nekilnojamo turto vertė nuolat auga.
• Klaipėda: Uostamiestyje esantis NT visuomet turi didelę paklausą. Tiek jaunos šeimos, tiek vyresni žmonės nori keltis į vieną gražiausių Lietuvos vietų ir būti arčiau pajūrio. Klaipėdoje esantis nekilnojamas turtas yra vertingas, todėl tikslus vertinimas yra itin svarbus. Tiek naujuose priemiesčiuose, tiek rajono teritorijoje ar pačiame miesto centre esantis NT - unikalus.
• Šiauliai: Šiauliuose esantis nekilnojamas turtas dažnai pasižymi unikalia specifika. Čia nedirbantys arba Šiauliuose negyvenantys vertintojai ne visada galės tinkamai nustatyti tikslią namo, buto ar sklypo vertę.

Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA)

Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA) vienija turto vertintojus Lietuvoje ir atstovauja jų interesams. Asociacija organizuoja seminarus, konferencijas ir kitus renginius, skirtus turto vertintojų kvalifikacijos kėlimui. LTVA taip pat bendradarbiauja su valstybinėmis institucijomis ir kitomis organizacijomis, siekdama gerinti turto vertinimo kokybę Lietuvoje.

LTVA naujienos

LTVA nuolat skelbia naujienas apie asociacijos veiklą, seminarus, konferencijas ir kitus renginius. Štai keletas pastarųjų metų naujienų:

• Išrinkta nauja LTVA Valdyba
• LTVA IŠVAŽIUOJAMASIS SEMINARAS
• Sveikiname naują LTVA viceprezidentą!

Seminarai ir konferencijos

LTVA nuolat organizuoja seminarus ir konferencijas, skirtus turto vertintojų kvalifikacijos kėlimui.

Masinis vertinimas

Ieškant oficialių apibrėžimų kas yra masinis vertinimas, randame registrų centro (RC) paaiškinimą: „Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra tam tikroje Lietuvos Respublikos teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita“. Šią dieną nustatyta nekilnojamojo turto vertė yra taikoma penkis mokestinius laikotarpius. Tai yra iki 2021 metų.

O liaudiškai tariant toji vertė skaičiuojama tikrai MASINIU būdu. Masiškai imami rajonai ar zonos ir taip nustatinėjama mato (aro, kvadrato) kaina, o tada pagal objekto dydį suskaičiuojama bendra kaina. Tačiau kas tinka viskam - dažniausiai netinka niekam. Masinio vertinimo suma visada nurodoma RC išraše ir žmonės yra klaidinami. Tik retais atvejais taip nustatyta vertinimo suma gali atitikti realybę. Dažniau suma neatitinka realios pardavimo kainos - ji gali būti tiek per maža, tiek per didelė lyginant su realia verte. Ši vertinimo suma yra svarbi mokant NT mokesčius bei pelno mokestį, pardavus turtą ir neišlaikius 10 metų.

Norint turto vertę pakeisti arba, kitaip tariant, mokėti mokesčius nuo realios turto vertės, galima samdytis vertintoją, kuris įvertins turtą šiam tikslui. PVZ.: turtą gaunate paveldėjimo arba dovanojimo būdu ir notaras įrašo turto vertę atitinkančią masinio vertinimo sumą iš mūsų jau minėto RC išrašo. O jeigu Jūs pateiksite notarui vertinimo ataskaitą iš oficialaus vertintojo, tą sumą bus galima pakeisti. Tarkime neišlaikius objekto 10 metų ir norint jį parduoti, Jums dažniausiai teks mokėti mažesnius mokesčius arba išvis jų nemokėti. Jeigu to nepadarėte, galite ieškotis vertintojo, kuris daro retrospektyvinį vertinimą, kurio tikslas yra nustatyti vertę tam tikru praeities momentu, šiuo atveju - kai paveldėjote turtą ar gavote dovanų.

Pats esu matęs masinio vertinimo sumą lygią 1 000 000 litų, kai pats sklypas nebuvo vertas net 100 000 litų. Dabar tokių klaidų pasitaiko vis mažiau, sistema tikrai tobulinama ir jau matuoja nebe „pieno riebumą“, bet tobulos sistemos turbūt padaryti neįmanoma, nes rinka keičiasi, nestovi vietoje. Tam tikri rajonai tampa populiaresni nei kiti dėl įvairiausių priežasčių.

Teismų Praktika

Šioje byloje nemokumo administratorė bankrutavusios kredito unijos vardu pareiškė ieškinį, kuriuo, be kita ko, prašė pripažinti neteisinga žemės sklypo rinkos vertės nustatymo ataskaitą turint tikslą gauti paskolą bei priteisti daugiau kaip pusės milijono žalą solidariai iš draudiko, turto vertintojo bei kredito unijos paskolų komiteto bei valdybos narių.

Paaiškėjo, kad turtas pervertintas daugiau kaip 49 kartus, taip netinkamai įvertinus skolininko patikimumą, finansines galimybes grąžinti paskolą ir kt.

Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies: priteisė kelis šimtus tūkstančių žalos atlyginimo iš turto vertintojo nustatęs, kad jis atsakingas už 30 proc. Teismas konstatavo, kad turto vertinimo ataskaita parengta akivaizdžiai netinkamai.

Teismo vertinimu, turto vertintojas žinojo, kad ataskaita bus panaudota turtui įkeisti, todėl jo veiksmai prisidėjo prie žalos unijai kilimo sąlygų sudarymo.

Lietuvos apeliacinis teismas ieškinį atmetė, nors ir pritarė pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad parengta turto vertinimo ataskaita buvo su esminiais trūkumais.

Teisėjų kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog ataskaita atlikta turint tikslą įkeisti turtą, yra teisinga, tačiau nagrinėjamu atveju nėra nustatyta, kad vertintojas ir paskolų komiteto bei valdybos nariai veikė bendrai, turėdami ketinimą padaryti žalą.

Vertintojo parengta ataskaita nebuvo būtinas dokumentas paskolai suteikti ir nesant šio klaidingo turto įvertinimo paskola vis tiek būtų buvusi suteikta, nes kredito unija nusprendė suteikti paskolą pažeisdama daugelį imperatyvų, kurių kiekvienas buvo pakankamas pagrindas atsisakyti suteikti paskolą.

Pirma, LAT pabrėžė, kad šioje byloje esant atsakovų daugetui sprendžiamas solidariosios turto vertintojo civilinės atsakomybės objektyviojo bendrininkavimo pagrindu klausimas. Objektyviojo bendrininkavimo atveju pažeidėjų veiksmų bendrumas nėra akivaizdžiai išreikštas. Jokio susitarimo sukelti žalą ar dalyvauti atliekant neteisėtus veiksmus nėra.

Antra, pasisakydamas dėl priežastinio ryšio, LAT pažymėjo, kad objektyviojo bendrininkavimo atveju turi būti nustatytas kiekvieno bendrininko veiksmų ryšys su ta pačia kilusia žala. Objektyviojo bendrininkavimo atveju solidarioji atsakomybė taikoma ne dėl to, kad preziumuojamas kiekvieno asmens veiksmų ir kilusių padarinių priežastinis ryšys, o dėl to, jog nustatoma, kad kiekvieno asmens veiksmai yra būtini visai žalai atsirasti.

Kita vertus, dauginio priežastingumo atveju faktinio (lot. Nustatant faktinį priežastinį ryšį, gali būti taikomas ne būtinos, o pakankamos priežasties testas, t. y.

Teisėjų kolegijos vertinimu, pagal teisinį reglamentavimą, turto vertinimas buvo būtina sprendimo dėl paskolos suteikimo priėmimo sąlyga. Kredito unijos paskolos komiteto narių ir valdybos narių netinkamas pareigų vykdymas neeliminuoja profesionalaus turto vertintojo atlikto vertinimo reikšmės paskolos suteikimo procese, t. y.

Taigi, žalą lėmė ne tik tai, jog skolininkas dėl savo prastos finansinės padėties, kurios tinkamai neįvertino atsakingi unijos asmenys, negalėjo grąžinti paskolos, bet ir tai, kad grąžintinos sumos unija negalėjo išsiieškoti iš įkeisto turto, nes jo vertė neatitiko vertintojo parengtoje ataskaitoje nurodyto dydžio.

Atsakovas, būdamas turto vertinimo srities profesionalas, turėjo suprasti, kad jo parengta neteisinga turto vertinimo ataskaita sukels teisines pasekmes, t. y. Dar daugiau, nėra svarbu, kokiu tikslu ataskaita buvo rengiama, nes turto vertintojas turi pareigą pateikti teisingą išvadą dėl vertinamo turto vertės, nepriklausomai nuo turto vertinimo atlikimo pagrindo.

Turto vertė nustatoma objektyviai vadovaujantis rinkos ekonomikos logika. Taigi, LAT vertinimu, ginčo atveju konstatuotinas ir pakankamas teisinis priežastinis ryšys vertintojo atsakomybei kilti.

Apibendrinant šį teisminės praktikos precedentą, taip pat įvertinus ir kitą pastarųjų metų teismų praktiką profesionalių konsultantų atžvilgiu, matyti, kad atsakomybės kartelė įvairias paslaugas teikiantiems asmenims didėja ir už žalą atsakingų asmenų ratas plečiasi. [1] LAT 2021 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

tags: #masinis #vertinimas #teismui