Lietuvoje, ieškant finansavimo šaltinių gynybos poreikiams, viena iš idėjų buvo parduoti nenaudojamą valstybės žemę ir nekilnojamąjį turtą. Iš viso valstybė turi per 20 milijonų kvadratinių metrų tokio turto. Tačiau reikia nepamiršti, kad ne visas turtas iškart būna lengvai parduodamas, sako M. Kulbokas.
Nekilnojamojo turto ekspertai teigia, kad žemės sklypų kainos neturėtų kristi. Nors rinkos aktyvumas kai kuriuose sektoriuose yra sumažėjęs, bet statistinis kainų kritimas nėra fiksuojamas. „Žemės sklypų kaina galėtų sumažėti tik tuo atveju, jei rinkoje padidėtų žemės sklypų pasiūla. Šiuo metu to tikrai nenusimato, nes žemės ištekliai yra riboti“, - teigė Darius Dulskis.
Žemės ūkio paskirties žemės paklausos šalia didžiųjų miestų pagrindinė priežastis - viltys, kad pavyks pigiai pirkus sklypus, tinkamus bulvėms sodinti, greitai paversti sklypais gyvenamajai ar bent jau pramoninei statybai. Anot ekspertų, dažniausiai žemė vertinama pagal tai, kiek galima uždirbti ant jos iškilus statiniams.
Mindaugas Šimkus, nekilnojamojo turto bendrovės „InReal“ Tarpininkavimo departamento vadovas: „Tai, kad prašoma vienos kainos, dar nereiškia, kad objektas už tą kainą ir parduodamas.“
Nebaigta žemės reforma, nesudaryti bendrieji planai, nereglamentuotas galimas žemės panaudojimas žemės rinką stabdo ir netgi daro ją investuotojams rizikinga. VĮ Registrų centro duomenimis, brangiausiai parduodama didžiuosiuose miestuose -daugiaaukščių ir komercinės paskirties statybai - skirta žemė, o pigiausia - nepaklausiose, neišvystytose kaimiškose teritorijose.
UAB „Hanner“ pardavimų projektų ir rinkodaros skyriaus vedėja Jurgita Bažanovienė teigė, kad brangiausi sklypai yra Vilniaus prestižiniuose mikrorajonuose: Centre, Senamiestyje, Antakalnyje, Naujamiestyje, Užupyje bei Žvėryne. „Brangiausiai parduodama žemė yra ten, kur pagal Vilniaus bendrąjį planą yra numatytas didžiausias leistinas užstatymo intensyvumas. Didelę įtaką žemės kainai daro miesto plėtros kryptys ir investicijos į konkrečią vietovę“, - teigė „Inreal“ atstovas M. Šimkus.
Žemės ūkio paskirties sklypai - iki 3 mln. VĮ Registrų centro ekspertai pateikė naujausius šių metų pirmojo ketvirčio duomenis. Pagal juos, už žemės ūkio paskirties sklypo hektarą gali tekti pakloti nuo 1500 iki 3 000 000 Lt/ha, žemės, naudojamos prekiniam ūkiui, vidutinė kaina - apie 3000 Lt/ha.
Gyvenamosios teritorijos žemės kaina kinta nuo 100 tūkst. iki 1,5 mln. Lt/a, pramonės ir sandėliavimo - nuo 80 iki 200 tūkst. Lt/a., komercinės paskirties kaina - nuo 150 iki 500 tūkst. Registrų centro duomenimis Palangoje žemės kainos priklauso nuo vietos, atstumo iki jūros, numatyto panaudojimo bendrajame ir detaliuose planuose, teritorijos infrastruktūros išvystymo.
Pasak „Inreal“ atstovo M. Šimkaus, Vilniaus prestižiniuose rajonuose gyvenamosios paskirties žemės sklypų kaina 2008 metų pirmąjį ketvirtį buvo nuo 100 tūkst. iki 1,5 mln. Lt/a. Kituose mikrorajonuose žemės kainos mažesnės - 70-200 tūkst. Lt/a. Kaune brangiausi gyvenamosios paskirties žemės sklypai yra centrinėje miesto dalyje. Jų kainos yra nuo 70 iki 150 tūkst. Lt/a, komercinės paskirties - 90-250 tūkst. Lt/a. Netoli miesto centro esančiuose mikrorajonuose gyvenamosios paskirties žemės sklypai vidutiniškai kainavo 30-60 tūkst. Lt/a.
Klaipėdos Centre bei Senamiestyje gyvenamosios paskirties žemės sklypai vidutiniškai kainavo 80-180 tūkst. Lt/a, komercinės paskirties - 150-260 tūkst. Lt/a. Kituose mikrorajonuose žemės kainos mažesnės: gyvenamosios paskirties žemės sklypai vidutiniškai kainavo 40 000-80 000 Lt/a.
Tačiau toli nuo didmiesčių esančių žemės ūkio paskirties sklypų kainos žymiai mažesnės. Jos vertinamos ne tik pagal vietą, bet ir derlingumą. Hektarą žemės, galima nusipirkti ir už 5000, ir už 400 litų. Tiesa, tokia kaina pasitaiko labai retai ir tik perkant didžiulius, dešimtis ar net šimtus hektarų užimančius sklypus.
Tokia žemė dažniausiai būna nedirbama, apleista, toli nuo gyvenviečių ir svarbesnių kelių. Panašiai yra ir su nuomos mokesčiu: kur žemė kainuoja daugiau, didesnis būna ir nuomos mokestis. Jo vidurkis Lietuvoje yra maždaug 60 litų už hektarą, nors kai kur siekia ir 200-300 litų.
Lietuvos agrarinės ekonomikos specialistai mano, kad žemės ūkyje numatomos permainos, turėtų prasidėti net greičiau negu kitose sferose. Laipsniškai didinamos tiesioginės išmokos už dirbamą žemę padidins ūkininkų pajamas, tad žemės ūkio paskirties žemės nuomos ir pardavimo kainos turėtų didėti. Manoma, kad per kelerius artimiausius metus vidutinė žemės ūkio paskirties žemės nuomos bei pardavimo kainos dar gali didėti iki 50 proc.
Dar praėjusią Seimo kadenciją pateiktomis Žemės įstatymo pataisomis siūloma įvesti vienkartinį mokestį už nuomojamoje valstybinėje žemėje vykdomą NT plėtrą ar objektų paskirties keitimą. Pagal galutinį siūlymą pakeitę valstybiniame sklype pastatytų pastatų paskirtį ar praplėtę jų plotą, NT plėtotojai valstybei turėtų papildomai sumokėti iki 75 proc. nuomojamo sklypo vertės.
Pasak M.Vanago, Lietuvoje butų įperkamumo vertinimas šiuo metu normalus: "Daug metų atlyginimai augo gana sparčiai ir dabar dar didėja, šis rodiklis yra gana geras. Žmonės gali sau leisti pirkti.
Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus mano, kad Seime ketinimai įvesti vienkartinį mokestį už NT plėtrą nuomojamoje valstybinėje žemėje gali dar labiau įkaitinti NT rinką, o kainos už būstą atitinkamai kiltų.
„Jei prisimintume krizę prieš daugiau nei dešimtmetį, buvo stipri būstų paklausa, bet buvo pasiūlos problemų dėl daugybės ribojimų. Lietuvos banko vadovas taip pat atkreipė dėmesį, kad, įvedus pakeitimus, dalis NT projektų toliau būtų vystoma nenuomojamoje žemėje, o kainų už būstus ne valstybei priklausančiuose sklypuose plėtotojai kelti negalėtų.
Ekonomikos ir inovacijų ministrė Aušrinė Armonaitė teigė: "Prisimenu, šio įstatymo projektas buvo lyg kamuolys mėtomas visą praėjusią kadenciją, - pasakojo parlamentaras K.Starkevičius, praeitą kadenciją dirbęs Seimo Kaimo reikalų komitete. - Buvo Vyriausybei duotas nurodymas parengti pataisas, o jos dar buvo nuolat keičiamos ir keičiamos. Vienas iš pradinių pasiūlymų buvo keičiant sklypo paskirtį ar statinio plotą numatyti iki 110 proc. žemės vertės mokestį valstybei. Tačiau tai buvo atmesta. Po ilgų svarstymų liko iki 75 proc.
Jei Seimas vis dėlto Žemės įstatymo pataisas priims, naująjį mokestį NT plėtotojai pradėtų mokėti nuo kitų metų kovo 1-osios.
M.Vanagas: "Keista, kad vos prieš mėnesį Vyriausybės atstovai kalbėjo, jog nebus jokių mokestinių pertvarkų, naujų mokesčių nebus, tam turi būti pereinamasis laikotarpis, tačiau tų pažadų nesilaikoma. Traktuojama, kad čia esą ne mokestis, o rinkliava. Ar ne absurdas?
Tačiau realiai nieko dėl to nedaroma. Gal keičiant žemės paskirtį ir užstatymo plotą (aukštį) mokesčių dydžio taikymas ar apskritai netaikymas turėtų būti paliktas savivaldybių kompetencijai. Juk jos sėkmingai sprendžia, kokius žemės mokesčius visiems savininkams (nuomotojams) taikyti.
Klausimas dėl valstybinės žemės patikėjimo teisės suteikimo visoms savivaldybėms yra numatytas dabartinės Vyriausybės programoje ir aktyviai svarstomas savivaldybių asociacijoje. Kiekviena savivaldybė, įvertinusi savo teritorijų bendrųjų planų sprendinius, pati turėtų spręsti, kokiose teritorijos turėtų būti skatinama teritorijų konversija, atitinkamai priimdama sprendimus dėl tam tikrų mokesčių nustatymo.
M.Vanagas: "Nonsensas, kai miesto žemės reikalus sprendžia Kaimo reikalų komitetas, kurio nariai į viską žvelgia per žemės ūkio prizmę ir aiškina, kad surinkti pinigai keliaus melioracijai. Visiškai neįsigilinta, nėra jokios analizės, kaip tai paveiks rinką, kiek bus surinkta pinigų.
Žemės ūkio paskirties sklypų kainos Vilniaus apylinkėse 2007 m. I ketv. (Lt/a)
Žemės ūkio paskirties sklypų kainos Kauno apylinkėse 2007 m. I ketv. (Lt/a)
Žemės ūkio paskirties sklypų kainos Klaipėdos apylinkėse 2007 m. I ketv. (Lt/a)
„Ta žemė, kuri yra aplink didmiesčius ir į kurią visi žiūri ne kaip į tinkamą daržoves auginti, o statyti pastatus, išlieka populiari prekė, tačiau delsimas su Vilniaus rajono bendruoju planu atšaldė norus ir privertė susimąstyti, kokios yra realios galimybės pakeisti paskirtį, nes dabar metai eina, o rezultato nėra, kai kurių žmonių investicijos įšaldytos“, - atkreipia dėmesį nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-haus“ Rinkotyros ir vertinimo skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Nekilnojamojo turto bendrovės „InReal“ Tarpininkavimo departamento vadovas Mindaugas Šimkus sako, kad dėl nepatvirtinamo Vilniaus rajono bendrojo plano, palyginti su ankstesniais metais, padėtis žemės ūkio paskirties sklypų segmente yra gerokai aprimusi.
Populiaresni išlieka tie žemės ūkio paskirties sklypai, kurie išsidėstę arčiau jau išplėtotų vietovių, arčiau miestų ribų. Tačiau Mindaugas Kulbokas, nekilnojamojo turto bendrovės "Colliers International" Konsultavimo ir vertinimo departamento direktorius, pažymi, kad ne visuomet yra veiksmingos ir teisingos privačių savininkų pastangos pakeisti žemės paskirtį ir patvirtinti detalųjį planą.
Šalies komercinių bankų atstovų teigimu, gauti paskolą žemės ūkio paskirties sklypui yra sudėtingiau nei namų valdai, sąlygos taikomos griežtesnės, finansuojama menkesnė įsigijimui reikalingos sumos dalis.
Marius Vismantas, „Sampo“ banko valdybos narys, Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktorius: "Bankai skolina geriausiomis sąlygomis tada, kai yra daugiau aiškumo dėl įkeičiamo žemės sklypo, kuo daugiau spekuliacinių elementų išryškėja sudarant sandorį, tuo kritiškiau žiūrime."
Žana Kovšova, “Hansabanko” Būsto finansavimo departamento direktorė: "Didesnis finansavimo procentas bus tuomet, jei žemės ūkio paskirties sklypas yra iš karto už Vilniaus ribų, kur aplinkui gyvenamieji namai. Tokiais atvejais aišku, kad savivaldybė, pavyzdžiui, neplanuoja greta statyti valymo įrenginių."
Ponas Vismantas aiškina, kad pasitaiko tokių atvejų, kai akivaizdu, kad žmonės ateina tikėdamiesi investuoti į žemę skolintais pinigais ir tikisi ją įsigiję - keisti paskirtį. Tokius sandorius bankas finansuoti apsiima nenoriai. Anot jos, jei žemę perpardavinėdami nori verstis privatūs asmenys, sąlygos išduodant paskolą yra griežtesnės - laikotarpis siekia 15 metų, tad nuolatinės pajamos turi būti nemenkos.
Informaciniai pranešimai apie žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus Kaune ir Kauno rajone:
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie pastatų (1A1ž(p), 2I1ž, 3I1m. 5I1m), Aukuro g. 26, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Rengiamas žemės sklypo Kauno m., Kiškių g. 16 (kadastrinis Nr. projektas.
- Pradedamas rengti apie 7300 kv. m teritorijos prie Žaisos g. (prie Garšvės g.projektas.
- Rengiamas sklypo Vilnų g. projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Skaudvilės g.7, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Vytauto g. projektas.
- Pradedamas rengti apie 761 kv. m žemės sklypo prie statinio (A-1, unikalusis Nr. 4400-2228-8537) tarp pastatų Pašilės g. 37 ir Gričiupio g. 13, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie pastato J. Borutos g. 16 formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Rusmenių g. 8, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Žaisos g. 8, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Vasarvietės g. 23A (kad. Nr. projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie pastatų Strazdo g. 17, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo, esančio Kauno m. Rokų g. projektas.
- Pradėtas rengti žemės sklypų Mirtų g. 12A (kadastro Nr. 1901/0235:24) ir Mirtų g. 12, Kaune (kadastro Nr. 1901/0235:181), Kaune formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Mosėdžio g.37, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Sandėlių 9A, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie statinio Tilžės g. 30, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Parengtas žemės sklypo žemės sklypo Dobilios g. projekto.
- Pradedamas rengti žemės sklypo (kadastro Nr. 1901/0294:808) Armališkėse formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Birželio 23-iosios g. 16, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie pastatų Grybo aklg. 4, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo (kadastro Nr. 1901/0091:122) Pramonės pr. 16, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo S. Dariaus ir S. Girėno g. 51, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo (kadastro Nr. 1901/0294:51) Armališkėse formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypų Žeimenos g. 139 ir 137A, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo Bangų g. 12, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti 19691 kv.m ploto žemės sklypo 9-ojo Forto g. 35A, Kaune, ir 12543 kv.m ploto žemės sklypo 9-ojo Forto g. 33B, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Pradedamas rengti žemės sklypo prie pastatų Elektrėnų g. 8A, Kaune, formavimo ir pertvarkymo projektas.
Informuojame apie bendrąja tvarka parengtą Kauno raj. savivaldybės administracijos direktoriaus 2018-04-18 įsakymu Nr. ĮS-748 patvirtinto Kauno r. sav., Ringaudų sen., Ringaudų k., žemės sklypo, kadastro Nr. 5250/0010:1132, detaliojo plano koregavimo žemės sklype Kauno r. sav., Ringaudų sen., Ringaudų k., Gėlių g. 2J, kadastro Nr. 5250/0010:1647 projektą ir galimybes papildomai susipažinti su pagal derinančių institucijų pastabas pataisytais detaliojo plano sprendiniais LR Teritorijų planavimo įstatymo 37str. 3d.
Vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymo 37 straipsnio 3 dalimi, informuojame apie galimybę papildomai susipažinti su detaliojo plano sprendiniais, pakeistais pagal derinančių institucijų pastabas (proceso Nr. TPD Nr. TPD pavadinimas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2018-04-18 įsakymu Nr. ĮS-748 patvirtinto Kauno r. sav., Ringaudų sen., Ringaudų k., žemės sklypo, kadastro Nr. 5250/0010:1132, detaliojo plano koregavimas žemės sklype Kauno r. sav., Ringaudų sen., Ringaudų k., Gėlių g. 2J, kadastro Nr.
Taigi, žemės ūkio paskirties žemės rinka Lietuvoje yra sudėtinga ir nuolat kintanti sritis, kuriai įtakos turi įvairūs faktoriai - nuo teisinių reglamentavimų iki ekonominių sąlygų ir teritorijų planavimo procesų.
tags: #mindaugas #samkus #zemes #ukio #paskirties