Dažnas klausimas, kokie taikomi mokesčiai parduodant nekilnojamąjį turtą? Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu.
Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai, todėl pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime mokesčius, kuriuos gali tekti sumokėti parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), lengvatas ir būdus, kaip sumažinti mokestinę bazę.
Nekilnojamojo turto dovanojimas | Teisinėkonsultacija.lt
Pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Pavyzdžiui, įsivaizduokite, kad Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur.
Taisyklė yra tokia, kad pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, įprastai apmokestinamas 15 proc.
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Kaip apskaičiuojamas GPM?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai).
Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno.
38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Svarbu! Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Lengvatos ir išimtys: kada nereikia mokėti GPM?
Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo. Tokie atvejai yra, kai:
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
- buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų. Nuo 2026-01-01 šis terminas trumpėja iki 5 metų!
Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Paprastai kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio.
Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Svarbu! Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.
Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai.
Bene dažniausiai GPM lengvata nekilnojamojo turto pardavimui norima pasinaudoti remiantis antrąja lengvata - kai parduotas būstas, kuriame bent du pastaruosius metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta.
Šios lengvatos taikymui yra dvi sąlygos: 1) parduotame būste buvo gyventojo gyvenamoji vieta pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo; 2) šiame būste gyventojas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą.
Ką daryti, jei neatitinkate visų formalių reikalavimų?
Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno.
Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM. Tačiau to skubėti daryti neverta.
Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.
Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui.
Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.
Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą.
Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.
Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.
Kaip sumažinti mokestinę bazę?
Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo.
Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.
Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.
Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos.
Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.
Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus.
Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai).
Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur.
Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.
Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi.
Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.
Štai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atlyginimo išlaidos tarp tokių išlaidų nepatenka, nes jos nėra laikomos „privalomomis“.
Teismų praktikoje yra buvę atvejų, kai mokesčio bazę pavyko susimažinti kredito palūkanų, sumokėtų įsigyjant nekilnojamąjį turtą, suma. Tad jeigu tokių palūkanų sumokėta ženkli suma, svarstytina, ar neverta pakovoti dėl galimybės susimažinti gyventojų pajamų mokestį.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Konkrečios situacijos ir jų apmokestinimas
Savos statybos gyvenamasis namas
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.
Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos.
Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Naujos statybos butas / namas su daline apdaila
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui.
Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Paveldėto turto pardavimas
Paprastai paveldėtu turtu skubama atsikratyti gana greitai, bet ar tikrai tai naudinga. Reikia atkreipti dėmesį, kad jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM.
Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.
Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė. Jei pardavėte paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur.
Pavyzdžiui, pelnas yra 0 eurų, jei rinkos vertė yra 80 000ir pardavėte už 80 000 ar dar mažiau, mokesčių mokėti nereikia.
Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus (kartais "Registrų centro" nurodyta vertė būna dvigubai mažesnė, tad galimos įvairios spekuliacijos.). Turto vertintojai gali atlikti preliminarų ir išsamų turto vertinimą.
Preliminarūs turto vertinimai kainuoja ne taip jau ir daug - 30-50 eurų, tačiau parduodant reikės išsamaus turto vertinimo. Išrašo iš VĮ "Registrų centras" nepakaks.
Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos.
Aišku, remonto darbų gali būti ir daugiau, juos galite atlikti ir patys su šeima, reiktų tik išsaugoti visų statybinių medžiagų pirkimo kvitus, o dar geriau - sąskaitas. Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą.
Nepriklausomo turto vertinimo svarba
Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę.
Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Kokios to pasekmės? Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur.
Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę? Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą.
Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Turto apmokestinamoji vertė paveldėjimo atveju
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM.
Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Nekilnojamo turto nuoma ir mokesčiai
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Pvz.: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.
Mokesčių deklaravimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Apibendrinimas
Nepamirškite, kad mokesčiai skaičiuojami tik nuo nekilnojamo turto kainų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.
