Gyventojų pajamų mokestis pardavus turtą nedeklaravus gyvenamosios vietos

Deklaruojant pajamas kyla klausimų apie tai, kada privaloma mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) už parduotą nekilnojamąjį turtą.

NT brokeris Ignas Zabarauskas socialiniame tinkle pasidalijo kliento istorija ir įspėjo, kad toks paprastas veiksmas, kaip gyvenamosios vietos deklaravimas, gali atnešti nuostolių.

„Klientas turėjo butą, kuriame gyveno apie 5 metus ir ten tvarkingai deklaravo savo šeimos gyvenamąją vietą. Vėliau nusprendė, kad butas jiems kiek per mažas. Finansinės galimybės leido ir jie įsigijo kitą būstą neparduodami senojo, tačiau su mintimi, kad kai persikraustys, ramiai parduos senąjį. Įsigiję naują būstą tvarkingai iš senojo buto gyvenamosios vietos deklaraciją perkėlė į naująjį. Atrodytų viskas kaip ir tvarkingai ir teisingai padaryta? Tačiau ne visai. Kaip sakoma, velnias slypi detalėse ir jis pasirodė nusprendus parduoti senąjį nereikalingą būstą“, - pasakojo NT brokeris.

I. Zabarauskas paaiškino, kad tuomet ir susitiko su klientu. „Kai jis papasakojo savo planus, iš karto turėjau jį nuliūdinti, kad pardavus senąjį butą jis turės susimokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Kyla klausimas, kodėl? Nes šiuo metu gyventojų pajamų mokesčio įstatymas yra toks, kad jei turtas nebuvo išlaikytas 10 metų jo savininkas privalės mokėti 15 proc. mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo“, - aiškino NT brokeris.

Kada mokesčio mokėti nereikia?

Tačiau I. Zabarauskas išskyrė išimtį, kada šio mokesčio mokėti nereikia.

„Jeigu žmogus pastaruosius 2 metus iki turto pardavimo deklaravo tame būste gyvenamąją vietą. Šio mokesčiu norima apmokestinti NT spekuliantus, bet su išlygomis siekiama išgelbėti tuos, kurie keičia turtą dėl gyvenimiškų priežasčių. Tačiau šiuo atveju mano klientas neatitinka nei vienos iš šių lengvatų ir yra laikomas NT spekuliantu, nors taip iš tikrųjų nėra“, - komentavo I. Zabarauskas.

Jis atkreipė dėmesį, kad klientas padarė klaidą per greitai pakeitęs deklaracijos vietą. „Nors deklaruota gyvenamoji vieta sename bute buvo daugiau nei 5 metus, tačiau per anksti pakeista deklaracijos vieta tarsi nubraukė šiuos metus ir tai kardinaliai pakeitė kliento būsto pardavimo planus. O į individualius situacijos paaiškinimus VMI purto galvą ir pirštu bedą į įstatymą“, - teigė NT brokeris.

I. Zabarauskas portalui tv3.lt pasakojo, kad problema išsispręstų, jeigu žmogus šeimos gyvenamąją vietą vėl deklaruotų sename bute. „Tačiau tai dar ne viskas, pardavęs seną būstą, per metus jis turėtų įsigyti kitą. Priešingu atveju reikės mokėti GPM mokesčio“, - problemos sprendimą būdą siūlė NT brokeris.

Jis tikino, kad gyvenamosios vietos deklaravimas yra atsakingas veiksmas. „Žmonės galvoja, kad ją gali deklaruoti bet kur. Norėdami gauti vietą darželyje, ją deklaruoja pas draugą, norėdami gauti stovėjimo vietą, deklaruoja pas mamą ir t.t. O kai tenka mokėti GPM ir žmogus neatitinka lengvatų sąlygų, tada ir kyla problemų. Dažnai panašios problemos iškyla norint parduoti būstą. Todėl būtina neskubėti, pasikonsultuoti ir tik tada priimti sprendimą, pavyzdžiui, parduoti būstą“, - įspėjo I. Zabarauskas.

Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė patvirtino NT specialisto pastebėjimus.

„Gyventojai pajamų deklaracijas ir GPM mokestį privalo kasmet susimokėti iki gegužės 2 d.

„Mokestį privalo mokėti gyventojai, kurie nuosavybėje neišlaikė būsto 10 metų ir nusprendė jį parduoti. Skirtumas tarp NT pardavimo ir jo įsigijimo bei susijusių privalomų mokėjimų apmokestinamas 15 proc. tarifu. Taip pat svarbu žinoti apie išimtis. Jeigu iki būsto pardavimo žmogus jame buvote deklaravęs savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, teikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės. Taip pat jei gyvenamąją vietą parduotame būste buvo deklaravęs trumpiau nei 2 metus, tačiau po jo pardavimo per 1 metus įsigyjate kitą ir savo gyvenamąją vietą deklaruoja naujame būste - pajamų deklaracijos teikti ir mokesčio mokėti irgi nereikia“, - komentavo VMI specialistė.

Jeigu būstas parduodamas už 100 tūkst. eurų, GPM mokestis sieks 15 tūkst. eurų.

Deklaruojant pajamas kyla klausimų apie tai, kada privaloma mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) už parduotą nekilnojamąjį turtą. Ji primena, kad pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, įprastai apmokestinamas 15 proc.

Tačiau Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo.

„Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai. Visų šių situacijų rezultatas - netikėtas ir dažniausiai visai nemažas gyventojų pajamų mokestis“, - pastebi L. Šis principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui.

Taigi, sprendžiant klausimą dėl gyventojų pajamų mokesčio lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Asmeniui pardavus būstą, kuriame jis realiai gyveno, tačiau dėl tam tikrų priežasčių nebuvo ten deklaravęs savo gyvenamosios vietos, Valstybinei mokesčių inspekcijai pateikus išsamius paaiškinimus bei įrodymus, galima pasiekti, jog lengvata būtų pritaikyta ir gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikėtų“, - sako L. „Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.

Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką. Jeigu parduodate butą, kurį kaip dovaną gavote daugiau nei prieš 5 metus, galite būti atleidžiamas nuo pelno mokesčio mokėjimo, nes pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, asmenys nėra apmokestinami pelno mokesčiu nuo jų nuosavybės pardavimo, jei jie buvo buto savininkai ne trumpiau kaip penkerius metus.

Taip pat, jei šis butas buvo jūsų gyvenamoji vieta visą šį laikotarpį, turėtumėte būti atleistas nuo mokesčio. Nors kitos gyvenamosios vietos įsigijimas per metus po pardavimo yra viena iš sąlygų, leidžiančių išvengti pelno mokesčio, jūsų atveju šis reikalavimas netaikomas, kadangi jau esate išlaikęs minimalų penkerių metų savininko statuso laikotarpį.

Patartina konsultuotis su mokesčių specialistu arba VMI, kad galėtumėte gauti tikslesnę ir jūsų situacijai pritaikytą informaciją.

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums.

Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų.

Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas. Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.

Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti?

Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Dažnas klausimas, kokie taikomi mokesčiai parduodant nekilnojamą turtą? Taisyklė yra tokia, kad pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, įprastai apmokestinamas 15 proc.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo.

Tokie atvejai yra, kai:

• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
• buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų. Nuo 2026-01-01 šis terminas trumpėja iki 5 metų!

Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.

Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai.

Bene dažniausiai GPM lengvata nekilnojamojo turto pardavimui norima pasinaudoti remiantis antrąja lengvata - kai parduotas būstas, kuriame bent du pastaruosius metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta. Šios lengvatos taikymui yra dvi sąlygos: 1) parduotame būste buvo gyventojo gyvenamoji vieta pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo; 2) šiame būste gyventojas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą.

Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno. Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM. Tačiau to skubėti daryti neverta.

Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.

Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui. Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.

Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.

Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.

Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo. Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.

Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos.

Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.

Tačiau tai dar ne viskas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus.

Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai). Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur.

Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.

Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi.

Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan. Štai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atlyginimo išlaidos tarp tokių išlaidų nepatenka, nes jos nėra laikomos „privalomomis“.

Teismų praktikoje yra buvę atvejų, kai mokesčio bazę pavyko susimažinti kredito palūkanų, sumokėtų įsigyjant nekilnojamąjį turtą, suma.

Tad jeigu tokių palūkanų sumokėta ženkli suma, svarstytina, ar neverta pakovoti dėl galimybės susimažinti gyventojų pajamų mokestį.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.

Siekiant geriau iliustruoti, kaip veikia GPM lengvatos parduodant nekilnojamąjį turtą, pateikiama lentelė su dažniausiai pasitaikančiais atvejais:

Svarbu atkreipti dėmesį, kad kiekviena situacija yra individuali, todėl prieš priimant sprendimus dėl nekilnojamojo turto pardavimo, rekomenduojama pasikonsultuoti su mokesčių specialistais arba Valstybine mokesčių inspekcija (VMI).

tags: #mokesciu #mokejimas #pardavus #turta #nedeklaravus #gyvenamaja