Namo gyventojų ir savininkų teisės bei pareigos

Šiame straipsnyje aptarsime namo gyventojų ir savininkų teises bei pareigas, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir kitais teisės aktais. Svarbu paminėti, kad neturime teisės oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymo, tačiau pateiksime apžvalgą, kuri padės geriau suprasti pagrindinius aspektus.

Daugiabučių namų bendrijų įstatymas

Bendrijų įstatymo 12 straipsnis reglamentuoja visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką. Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato, kuriame yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo (pvz., karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato šildymo būdo pasirinkimo), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų, priimami visų to daugiabučio namo savininkų susirinkime.

CK 4.83 straipsnio išaiškinimas

Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant Civilinio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalis nustato, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.

Svarbūs klausimai ir atsakymai

• Kvorumas susirinkime: Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime dalyvių kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių. Vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas.
• Protokolo klaidos taisymas: Jeigu protokole buvo padaryta klaida, ją galima papildyti, prirašant "...šiuo...".
• Susirinkimo sušaukimas: Jei bendrijos pirmininkas vengia sušaukti susirinkimą, gyventojai gali įmesti pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandyti dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam įteikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte...
• Sprendimų ginčijimas: Sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas. Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus.
• Susirinkimo atšaukimas: Jeigu pakartotinis susirinkimas atšaukiamas, geriau būtų sušaukti iš naujo pirminį susirinkimą, pakartojant darbotvarkės klausimus ir iš naujo informuojant gyventojus.
• Elektros tiekėjo pasirinkimas: Jeigu savininkai neturi asmeninių sutarčių su elektros tiekėju dėl elektros jų butuose (patalpose) tiekimo ir jiems šiuo atveju atstovauja bendrija, kuri jų įgaliota jų vardu pasirašo su elektros tiekėju sutartį, prisiimdama atsakomybę surinkti ir bendrai už visus mokėti mokesčius, tuomet pasirinkimui patvirtinti reikia savininkų daugumos balsų.
• Sklypo pirkimas: Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
• Kondicionierių montavimas: Gali būti savininkų susirinkimas, pvz. 3 metų laikotarpiui, duoti vieną sutikimą visiems norintiems montuoti kondicionierius ant daugiabučio sienų, nes labai sunku gauti atskirus sutikimus kiekvienam kondicionieriui.
• Renovacija: Panašu, kad savininkai patvirtino sprendimą vykdyti renovaciją ir preliminarią kainą, o vėliau tvirtins galutinę kainą? Jeigu taip buvo nuspręsta, tai turi atsispindėti protokole. Svarbu protokole aiškiai suformuluoti priimtus sprendimus. Susirinkimų gali būti ne vienas, o tiek, kiek reikia.
• Gėlių sodinimas bendrijos teritorijoje: Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
• Šviestuvas virš balkono: Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
• Papildomi mokesčiai: Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.

Bendrijos nario teisės ir pareigos

Civilinio kodekso 21 straipsnis numato butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, įskaitant teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodant įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį. Taip pat, butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs.

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo problemos

Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto nario L. Stacevičiaus teigimu, kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis, tokiomis kaip: ataskaitų neteikimas gyventojams, gyventojų nežinojimas už ką gauna mokesčius, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, kurio rezultatas - išaugę daugiabučių gyventojų mokesčiai ir kt.

Svarbūs pokyčiai, siūlomi naujame įstatymo projekte:

• Administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
• Prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
• Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
• Naikinamas įgaliotinių institutas.
• Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
• Bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.

Bendro naudojimo objektų valdymas

Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi. Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika.

Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.

Siūlomos alternatyvos

• Namo taryba: Butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą.
• Bendrijos valdyba: Vietoje namo tarybos galėtu būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautu. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.

Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtu būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmonės.

Savininkų teisės ir pareigos

Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.

Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.

Savivaldybės vaidmuo

Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.

Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus.

Bendrojo naudojimo objektai

Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.

Vidaus tvarkos taisyklės

Gyventojai privalo laikytis vidaus tvarkos taisyklių, kurios apima:

• Naudojimo patalpose esančius apskaitos, šildymo prietaisus bei įrenginius.
• Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Gyvūnų globos bei laikymo įstatymu.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
• Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
• Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
• Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB)

Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB) - pagal LR DNSB įstatymo 3 str. Bendrija - tai juridinis asmuo, kitaip tariant, paprasta organizacija, kuriai LR įstatymai leidžia užsiimti tam tikra veikla. Kiekvieno buto ar kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jei patalpos priklauso keliems savininkams (bendrasavininkiams) bendrosios dalinės nuosavybės teise, jie susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.

Jei pirmininkas nevykdo Jūsų valios, tiesiog galite jį perrinkti, nereikia jokio atsistatydinimo. Sušaukite susirinkimą, kuriame turi dalyvauti ne mažiau kaip 51 proc. gyventojų, išrinkite naują pirmininką, kuris turi registruotis registrų centre. Senasis neturės jokios galios ir negalės vykdyti jokios renovacijos.

Primename, kad susirinkimą šaukti bendrijos nariai turi teisę tik tada, jei per mėnesį jo nesušaukia bendrijos valdyba. Kitokios galios bendrijos narių parašai neturi.

DNSB gali samdyti savo darbuotojus, kitas įmones darbams atlikti (patalpų priežiūra, buhalterinė apskaita), tačiau jei bendrija pati pasirenka paslaugų tiekėją, tai jokio atestato jam nereikia, jis reikalingas tik tada, kai savivaldybė pati paskiria objekto administratorių kartu sudarydama monopolines sąlygas taikyti maksimalius įkainius.

Valstybės parama

Nuo 2009 metų pabaigos, įsigaliojus Valstybės paramos įstatymo pataisoms, valstybės parama teikiama nepriklausomai nuo bendrosios nuosavybės valdymo būdo. Tačiau ji pagrįsta sąmoningu namo gyventojų (t. y. savininkų) apsisprendimu. Įstatymas nustatė, kad sprendimą dėl namo kapitalinės renovacijos (atnaujinimo ir modernizavimo) ir lėšų skolinimosi sąlygų priima butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma. Projekto užsakovo funkcijas vykdo namo bendrojo naudojimo valdytojas (bendrija ar administratorius), kuris atstovauja butų savininkams ir veikia jų naudai.

Išvados

Gyvenamųjų pastatų būklė mūsų šalyje didžiąja dalimi priklauso nuo šių pastatų savininkų (gyventojų) požiūrio į savąją nuosavybę, jų buities kultūros, fizinių bei finansinių galimybių. Valstybė nustato tam tikrus reikalavimus statinių naudojimui ir priežiūrai. Svarbu, kad butų savininkai aktyviai dalyvautų bendrijos veikloje, priimtų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros, bei laikytųsi vidaus tvarkos taisyklių. Valstybės parama daugiabučiams namams atnaujinti ir modernizuoti teikiama nuo 1996 metų, įgyvendinant demonstracinį Pasaulio banko finansuojamą projektą; nuo 2004 metų pagal Vyriausybės patvirtintą Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą bei ES struktūrinės paramos Sanglaudos skatinimo veiksmų programą.

tags: #namo #gyventojai #bei #savininkai #informuojame #kad