Gyvenamųjų namų savininkų susirinkimai: kvorumas, sprendimų priėmimas ir teisės

Šiame straipsnyje aptarsime butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką, kvorumo skaičiavimą, sprendimų priėmimo teisėtumą ir ginčijimo galimybes. Svarbu žinoti, kad šiuos klausimus reglamentuoja Civilinis kodeksas ir Bendrijų įstatymas.

Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Susirinkimų Organizavimas ir Kvorumas

Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką reglamentuoja Bendrijų įstatymo 12 straipsnis.

Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.

Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti visuotinį susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.

Pranešimas apie šaukiamą visuotinį susirinkimą turi būti paskelbtas ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose, nurodant susirinkimo vietą, datą ir laiką, kartu paskelbiant susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodant vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.

Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti bendrijos įstatus ar svarstyti bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu.

Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.

Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Visuotinis susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo visuotinio susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Bendrijos nariai bendrijos įstatuose nustatyta tvarka gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų.

Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių. Garažų savininkų bendrijų pakartotiniam visuotiniam susirinkimui kvorumo reikalavimas netaikomas.

Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.

Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą. Visų daugiabučio namo (daugiabučių namų) ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame (tuose) bendrijai priklausančiame (priklausančiuose) pastate (pastatuose).

Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Visuotinio susirinkimo protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Visuotinio susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Prie visuotinio susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys teisę balsuoti bendrijos narių vardu visuotiniame susirinkime, taip pat dokumentai, patvirtinantys, kad bendrijos nariams buvo pranešta apie šaukiamą visuotinį susirinkimą.

Bendrijos nariai sprendimus gali priimti balsuodami raštu.

Kaip skaičiuojamas kvorumas butų savininkų susirinkime?

Jeigu bendrijoje yra 37 patalpų savininkai, o pastate yra 57 atskiri NT objektai, įregistruoti VĮ Registrų centre, kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių.

Savininkų skaičius matomas VĮ Registrų centro teikiamame dokumente - "Butų (patalpų) sąrašas pastate". Kiekvienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) = vienas savininkas (nebent laikinai būtų besavininkis). Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.

Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus (žr. Bendrijų įstatymo 11 str.). Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str.

1 lentelė. Kvorumo skaičiavimas

Ką daryti, jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti susirinkimą?

Jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti visuotinį butų savininkų susirinkimą, surinkite parašus dėl susirinkimo sušaukimo. Jei pirmininkas nepriima prašymo, siųskite jį registruotu laišku. Jei pirmininkas atsisako priimti laišką, įmeskite pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandykite dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam į teikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte...

Valdybos nariai ir revizijos pirmininkas nori likti nuošalyje, nes nenori susipykti su bendrijos pirmininku.

Kaip teisingai protokoluoti balsavimo rezultatus renkant valdymo organus?

Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek blasų buvo prieš ir kiek susilaikė nėra taip svarbu ir neteko susidurti, kad to būtų reikalaujama.

Jeigu tikslinsite protokolą, siūlytume prirašyti "...šiuo...".

Sprendimų Priėmimas ir Įgyvendinimas

Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo...

Ar privaloma apmokėti išlaidas, dėl kurių nesutikai?

Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant, šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Ar teisėtas sprendimas dėl parkingo vietų panaikinimo, jei susirinko tik 1/4 bendrijos narių?

Sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str.

Ar gali būti atšauktas pakartotinis susirinkimas dėl pirmininko ligos?

Keistoka, kad susirinkimas atšauktas dėl to, kad vienas asmuo negali dalyvauti, juk susirinkimui gali pirmininkauti ir ne bendrijos pirmininkas, o kitas asmuo, ir tai neturėtų trukdyti priimti numatytus sprendimus.

Situacija netipinė ir neaprašyta Bendrijų įstatyme ar kitur, bet manytume, kad jeigu pakartotinis susirinkimas atšaukiamas, geriau būtų sušaukti iš naujo pirminį susirinkimą, pakartojant darbotvarkės klausimus ir iš...

Ar galima ginčyti sprendimą, jei informacija apie balsavimą nebuvo viešai skelbiama?

Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų...

Ar reikia visų butų savininkų balsų renkant elektros tiekėją?

Jeigu savininkai neturi asmeninių sutarčių su elektros tiekėju dėl elektros jų butuose (patalpose) tiekimo ir jiems šiuo atveju atstovauja bendrija, kuri jų įgaliota jų vardu pasirašo su elektros tiekėju sutartį, prisiimdama atsakomybę surinkti ir bendrai už visus mokėti mokesčius, tuomet pasirinkimui patvirtinti reikia savininkų daugumos balsų.

Teritorijos Priežiūra ir Bendrojo Naudojimo Objektai

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str.: bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

Ar gali bendrijos narys sodinti gėles bendrijos prižiūrimoje teritorijoje?

Galiojančio Civilinio kodekso 4. 85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad: „Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu...

Manyčiau, kad gėles turėtų pirkti bendrija, sąskaitą pateikiant norintiems prie namo turėti gėlių darželį su įpareigojimu periodiškai jį prižiūrėti. Kas turi prisiimti atsakomybę, kai gėlių sodintojas nebepajėgia prižiūrėti užsodintos gėlėmis teritorijos?

Ar teisėtas šviestuvas virš balkono, jei nebuvo balsavimo?

Jei bendrijos pirmininkas, kelių gyventojų prašymu, ant stogelio virš balkono įrengė šviestuvą apačioje esančiam takui apšviesti, o šis klausimas nebuvo sprendžiamas bendrijos susirinkimo metu, nebuvo balsuojama dėl apšvietimo variantų ar apšvietimo apskritai, toks pirmininko sprendimas gali būti neteisėtas.

Kur reikėtų kreiptis, jei pirmininkas nesutinka pašalinti šviestuvo? Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.

Ar teisėtas papildomas mokestis laiptinės remontui, jei nebuvo raštiško patvirtinimo?

Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.

Ar teisėtas pirmininko sprendimas dėl sklypo pirkimo, jei dalis gyventojų prieštarauja?

Civilinio kodekso 4.85 str. 1. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi...

Kiti Klausimai

Ar būtina daryti projektą prieš balsavimą dėl renovacijos?

Visuotiniame butų savininkų susirinkime nubalsavome reikiama dauguma dėl balsavimo raštu dėl mažosios renovacijos - šiluminio punkto modernizavimo, kainą pasinkome preliminarią, kurią su komerciniu pasiūlymu gavome, su valstybės parama. Jokio projekto nedarėme, tai kaip tas balsavimas gali vykti, ar tai labiau apklausa, nes paskui oficialus balsavimas bus dėl konkrečios sumos, kai bus investicinis projektas.

Buto savininkai norėjo pradžiai išgirsti visų namo butų savininkų poziciją, nes projektai mokami ir visi dokumentai tvarkomi, po sužinojimo apie gyventojų poziciją, taupant bendrijos lėšas.

Panašu, kad savininkai patvirtino sprendimą vykdyti renovaciją ir preliminarią kainą, o vėliau tvirtins galutinę kainą? Jeigu taip buvo nuspręsta, tai turi atsispindėti protokole. Svarbu protokole aiškiai suformuluoti priimtus sprendimus. Susirinkimų gali būti ne vienas, o tiek, kiek reikia.

tags: #namo #gyventoju #susirinkime #susirinkimo #teisetumas #kai