Nekilnojamojo Turto Agentūrų Sukčiavimo Būdai: Kaip Apsisaugoti?

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti, todėl joje, deja, pasitaiko ir nesąžiningų veikėjų. Apskritai nekilnojamojo turto tarpininkai Lietuvoje vis dar skinasi kelią į pripažintų ir patikimų specialistų sąrašą, tad šis įvykis - skaudus smūgis NT tarpininko įvaizdžiui.

Balandžio mėnesio paskutinėmis dienomis nekilnojamojo turto tarpininkų pasaulį sudrebino žinia: vienai tarpininkavimo paslaugas teikiančiai bendrovei Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) skyrė 93,5 tūkst. eurų baudą už nesąžiningus veiksmus vykdant veiklą.

Šiame straipsnyje aptarsime dažniausius NT agentūrų sukčiavimo būdus, kaip juos atpažinti ir kaip apsisaugoti nuo galimų nuostolių.

Kada Verta Ieškoti NT Agentūros?

Priėmus sprendimą parduoti nekilnojamąjį turtą, tenka priimti kitą sprendimą - pardavinėti pačiam ar pasitelkti į pagalbą NT tarpininkus. Pardavinėdamas pats žmogus neišvengiamai privalės dalyvauti visame pardavimo procese, kurį sudaro nemažai žingsnelių: kainos nustatymas, skelbimo paruošimas su nuotraukomis ir aprašymu, atsakinėjimas į susidomėjusių pirkėjų skambučius, apžiūros, derybos su pirkėju, sutarčių ruošimas ir pasirašymas.

Jei pardavėjas nori išvengti rūpesčių ir pardavimo procese dalyvauti minimaliai, tada patariama kreiptis į patikimą NT tarpininką. Dažna NT agentūra save pristato kaip saugumo ir sklandaus pardavimo proceso garantą.

„Agentūra savaime negarantuoja, kad viskas bus gerai”, - teigia vieno didžiausio Lietuvoje NT paslaugas teikiančio tinklo biuro vadovas Gediminas Jankauskas. „Dirbant su agentūra tikėtina, jog bus geriau. Vėlgi, kiekvienoje agentūroje dirba brokeriai, kurių kvalifikacija ir sugebėjimai nėra vienodi, todėl ir bendradarbiaujant su agentūra gali kažkas nepatikti ar nepasisekti”.

Biuro vadovas pabrėžia, kad profesionalūs nekilnojamojo turto brokeriai darbą visada atliks geriau, nei tai atliktų pats savininkas. „Čia kaip ir bet kuriame paslaugų versle, kuriame žmogus, dirbantis visą dieną tam tikrą darbą atlieka geriau, nei mėgėjas, kuriam tą darbą tenka atlikti porą kartų gyvenime”, sako G. Jankauskas ir pateikia pavyzdį su kirpėju: bet kuris žmogus gali save apkirpti, bet profesionalaus kirpėjo darbo rezultatas bus ženkliai geresnis.

Taip pat yra ir nekilnojamojo turto rinkoje: pardavinėjant turtą su savo darbą puikiai išmanančiu NT brokeriu rezultatas visada bus geresnis, tiek pinigų, tiek proceso sklandumo prasme. Nesvarbu, ar ketinate patys pardavinėti būstą ar šį procesą patikėsite brokeriams, NT specialistai pataria bet kokiu atveju pirmiausia pasitarti ir pasikonsultuoti su NT agentūra, juolab kad pirminės konsultacijos dažniausiai nieko nekainuoja, o naudos duoda nemažai. Pokalbio metu specialistas padėtų sudėlioti pardavimo proceso eigą, atkreiptų dėmesį į galimas rizikas, duotų patarimų, kaip nekilnojamą turtą parduoti sėkmingiau.

Dažniausi Sukčiavimo Būdai NT Rinkoje

• Avanso prašymas už neegzistuojantį būstą: Tai vienas populiariausių sukčiavimo būdų, kai prašoma sumokėti avansą už būstą, kuris iš tikrųjų nesiūlomas nuomai arba pardavimui.
• Prieigos prie būsto gavimas ir nuoma: Sukčiai gauna prieigą prie būsto ir išnuomoja jį keliems klientams, paimdami mokestį už kelis mėnesius į priekį ir užstatą.
• Neteisinga informacija apie objektus: Klientams duodamos neteisingos, pasenusios žinios apie darbdavius arba laisvus butus, surinktos iš laikraščio skelbimų.
• Fiktyvūs asmenys: Klientą pasitinka ne buto šeimininkas, o fiktyvus asmuo, dažniausiai firmos darbuotojas, gyvenantis tame bute.
• Sukčiavimo schemos su policijos ir bankų darbuotojais: Brokeriai įtraukiami į sukčiavimo schemą, kurioje dalyvauja asmenys, prisistatę policijos pareigūnais, bankų darbuotojais.

Kaip Atpažinti Sukčių?

• Per žema kaina: Jei siūlomo išsinuomoti būsto kaina yra gerokai mažesnė nei rinkos vidurkis, tai turėtų sukelti įtarimą.
• Skubėjimas ir spaudimas: Sukčiai dažnai skuba ir spaudžia klientus kuo greičiau priimti sprendimą ir sumokėti avansą.
• Atsisakymas pateikti dokumentus: Jei asmuo, siūlantis būstą, atsisako pateikti nuosavybės dokumentus, tai yra įtartina.
• Atsiliepimų trūkumas: Jei apie NT agentūrą ar brokerį nėra jokių atsiliepimų internete, tai turėtų sukelti abejonių.
• Neaiškios sutartys: Jei sutartis yra neaiški, joje yra daug klaidų ar neįprastų sąlygų, tai gali būti sukčiavimo požymis.

Kaip Apsisaugoti Nuo Apgavystės?

1. Patikrinkite informaciją: Prieš pasirašydami sutartį ar mokėdami avansą, patikrinkite NT agentūros ar brokerio reputaciją, licenciją ir atsiliepimus internete.
2. Reikalaukite dokumentų: Paprašykite parodyti būsto nuosavybės dokumentus ir įsitikinkite, kad asmuo, siūlantis būstą, turi teisę jį nuomoti ar parduoti.
3. Nesumokėkite avanso neapžiūrėję būsto: Niekada nemokėkite avanso, kol neapžiūrėjote būsto ir neįsitikinote, kad jis atitinka jūsų lūkesčius.
4. Pasirašykite raštišką sutartį: Visada pasirašykite raštišką sutartį su NT agentūra ar brokeriu, kurioje būtų aiškiai apibrėžtos paslaugos, kainos ir atsakomybės.
5. Būkite budrūs: Atkreipkite dėmesį į bet kokius įtartinus požymius ir nedvejokite kreiptis į policiją, jei manote, kad tapote sukčiavimo auka.

Vieno didžiausių Lietuvoje NT tarpininkų tinklo biuro vadovas Gediminas Jankauskas išskiria kelias situacijas, kai NT agentūra ar brokeris visgi neapsiimtų parduoti nekilnojamojo turto. Vienas iš tokių atvejų - kai kardinaliai skiriasi savininko ir brokerio įsivaizduojama galima pardavimo kaina.

„Pavyzdžiui, jei žmogus nori parduoti turtą už 200 tūkst. eurų, o rinka sako, kad jo kaina galėtų būti 120-140 tūkst. eurų, profesionalus brokeris tokiu atveju turėtų pasakyti „Mes tau negalime padėti, mes nesame auksinės žuvelės - svajonių nepildome”, - pasakoja G. Jankauskas ir priduria, kad brokeriai gali padaryti procesą sklandesnį, o jo rezultatą geresnį: „Jei turto kaina svyruoja, tarkim, tarp 120 tūkst. ir 140 tūkst. eurų, tai brokerio galutinė pardavimo kaina bus artimesnė 140 tūkst eurų, o jei žmogus pats pardavinėtų, tikėtina, kad jo kaina būtų artimesnė 120 tūkst. eurų”.

Kitas praktikoje pasitaikantis atvejis, kai tarpininkai vargu ar išdrįs imtis pardavinėti turtą, jei yra keletas nekilnojamojo turto savininkų ir jie nesusitaria tarpusavyje, pavyzdžiui, skyrybų atveju vyras nori turtą parduoti, o žmona - ne, arba atvirkščiai. G.Jankausko teigimu, „profesionalus brokeris padeda susišnekėti savininkams su skirtinga nuomone, tačiau, bet kokiu atveju, pradedant pardavimo procesą savininkų nuomonės turėtų sutapti”.

Biuro vadovas G.Jankauskas pamini ir dar vieną, šios dienos rinkoje gana retą atvejį: agentūra nepadės parduoti nekilnojamojo turto, jei savininko kainos lūkestis neatitinka realios rinkos situacijos, o paimta būsto paskola yra didesnė nei parduodamo turto vertė. Tokiu atveju, bankas paprasčiausiai neduos sutikimo parduoti įkeistą turtą ir nė viena NT agentūra ar brokeris neturi jokių galių padėti žmogui, atsidūrusiam panašioje situacijoje. Šiai dienai, kai nekilnojamojo turto kainos stiebiasi į rekordines aukštumas, tokių atvejų pasitaiko retai.

Kaip Rasti Patikimą NT Tarpininką?

Lietuvoje NT brokerių yra labai daug, tiek priklausančių kokiai agentūrai, tiek dirbančių savarankiškai. Kaip iš gausybės išsirinkti tą vieną patikimiausią?

Vieno didžiausių Lietuvoje NT agentūrų tinklo biuro vadovas G. Jankauskas pabrėžia, kad vis tik reikia rinktis ne agentūrą, o brokerį, žmogų, su kuriuo bendraus turto savininkas. „Gali būti gerų brokerių mažose agentūrose, gali būti gerų brokerių didelėse agentūrose. Didelėse agentūrose, tikėtina, gerų brokerių bus daugiau”. Renkantis NT specialistą G.Jankauskas pataria panagrinėti, kokia brokerio reputacija, kokia jo istorija, kokius darbus jis yra nuveikęs, kiek objektų turi, kiek sandorių sudaro. Labai svarbu, anot pašnekovo, žmonių rekomendacijos ir atsiliepimai.

„Jei kažkas iš jūsų draugų ar pažįstamų naudojosi tarpininko paslaugomis ir jų atsiliepimai yra geri, tikėtina, kad ir jums pasiseks”, - mano G.Jankauskas. „Jei savo aplinkoje neturite artimųjų, kurie bendradarbiavo su brokeriais arba jų bendradarbiavimo patirtis nebuvo teigiama, tada verta pasinagrinėti rinkoje lyderiaujančias kompanijas ir pagal jų internetiniuose puslapiuose pateikiamą informaciją išsirinkti jūsų poreikius labiausiai atitinkantį brokerį”. Jei pačiam yra sunku išsirinkti ir apsispręsti, kam patikėti savo didžiausio turto pardavimą, rekomenduojama paskambinti agentūros ar biuro vadovui. Jis, išklausęs kliento situaciją ir žinodamas, kokiose srityse specializuojasi jo agentūroje dirbantys brokeriai, mielai parekomenduos specialistą, stipriausią atitinkamo nekilnojamojo turto pardavime.

Jei bendradarbiaujate su NT tarpininku, kurį jums rekomendavo jūsų artimas ar pažįstamas, tai jau garantuoja didesnę tikimybę, kad nusivilti neteks. Kitas būdas apsisaugoti nuo apgaulės ir nemalonumų - pasirašoma tarpininkavimo sutartis, kurią perskaityti privalu prieš ją pasirašant.

„Sutartys yra tam, kad jos būtų perskaitytos”, - pabrėžia biuro vadovas G.Jankauskas.

Daug ką apie NT agentūrą pasako ir jos internetiniame puslapyje pateikta informacija. „Jei kas nors ką nors jums garantuoja 100 proc., tai jau turėtų kelti įtarimą, kad ne viskas čia yra gerai”, - sako NT specialistas.

NT Brokerio Paslaugų Kainos

Į klausimą, kiek kainuoja NT brokerio paslaugos, tiksliai ir konkrečiai atsakyti sunku. Paslaugų kaina priklauso nuo daug dedamųjų ir yra aptariama kiekvieną kartą individualiai. NT brokerio paslaugų mokestis yra SĖKMĖS mokestis, taigi ir taikomas yra tik įvykus pardavimui. Aptarkime, kas lemia brokerių paslaugų kainą ir kokios kainuos vyrauja.

NT paslaugų įmonės „NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina svyruoja apie 1 - 5 proc. nuo faktinės nekilnojamo turto pardavimo kainos. Tais atvejais, kai turto vertė yra mažesnė nei 100 000 Eur - brokerio paslaugų kaina būna sutartas fiksuotas mokestis, kuris mokamas neatsižvelgiant į parduodamo turto kainą. Nėra dviejų vienodų sandorių, jie visi skirtingi, todėl ir paslaugų kaina kas kartą yra aptariama individualiai.

Jei Jūsų turto vertė siekia 150 000 Eur ir daugiau, tai jo pardavimo paslaugų kaina gali svyruoti nuo 2 iki 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos arba 3000 - 6000 eurų. Jei Jūsų turtas vertas 250 000 Eur ir daugiau, tai „NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina bus 2 - 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos arba 5000 - 7500 eurų sėkmės atveju. Jei turto vertė siekia 500 000 Eur ir daugiau, tai už jo pardavimą gali būti prašoma 1,5 - 2 proc. arba 7500 - 10 000 eurų atlygio.

Tiksli paslaugų kaina apskaičiuojama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus objekto likvidumą, numatomą pardavimo laikotarpį bei būsimo sandorio sudėtingumą.

NT Brokerio Paslaugų Kainos Pavyzdžiai:

Svarbu atsiminti, kad kiekvienas atvejis yra individualus, todėl kainos gali skirtis. Visada rekomenduojama aptarti paslaugų kainą su konkrečiu brokeriu prieš pradedant bendradarbiavimą.

tags: #nekilnojamo #turto #agentura #kaip #apgauna