Nekilnojamojo turto (NT) rinka jau ilgą laiką laikoma viena patikimiausių investavimo krypčių ir yra ypač populiari tarp Lietuvos gyventojų. Tačiau ne visiems investuotojams patraukli idėja įsigyti objektą, rūpintis jo nuoma, priežiūra ar administravimu.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto biržos apibrėžimą, jos veikimo principus bei svarbą nekilnojamojo turto rinkoje. Taip pat panagrinėsime su nekilnojamojo turto vertinimu susijusius aspektus ir jų įtaką rinkos kainoms.
Nekilnojamasis turtas pradedantiesiems
Alternatyvūs Būdai Investuoti į NT Rinką
Vienas paprasčiausių būdų investuoti į NT - įsigyti šio sektoriaus įmonių akcijų arba obligacijų. Tai gali būti nekilnojamojo turto vystymo, objektus valdančios ar su šia sritimi susijusios bendrovės tiek Lietuvoje, tiek užsienyje.
Pagrindinis šių finansinių priemonių skirtumas slypi jų prigimtyje - akcijos reiškia nuosavybės dalį įmonėje, o obligacijos yra paskolos forma. Obligacijų turėtojai turi pirmumo teisę, jei įmonė susidurtų su finansiniais sunkumais, todėl šios priemonės paprastai laikomos saugesnėmis.
Akcijos yra labiau prieinamos - dažniausiai nėra minimalaus pirkimo kiekio reikalavimų, o obligacijos gali turėti nustatytą mažiausią įsigyjamo kiekio ribą.
Dar viena galimybė investuoti į NT rinką jo neperkant - REIT fondai („Real Estate Investment Trust“). Šie fondai naudoja investuotojų lėšas NT objektams įsigyti, plėtoti ir valdyti, o uždirbtas pajamas paprastai išmoka dividendų forma.
Vis dėlto investavimas visada yra susijęs su rizika, ne išimtis ir REIT fondai. Pastarieji dažnai naudoja skolintas lėšas, todėl didėjant palūkanų normoms grąža gali sumažėti. Žinoma, skirtingų NT rinkos sektorių REIT kainoms aktualios ir specifinės rizikos. Pavyzdžiui, biurų sektoriaus REIT fondų kainos bent iš dalies svyruos kartu su darbo iš namų madomis.
Investavimo Priemonių Privalumai Ir Trūkumai
Svarbu įvertinti investavimo priemonių privalumus ir trūkumus:
| Investavimo Priemonė | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Akcijos | Nuosavybės dalis, prieinamumas | Rizikingesnės |
| Obligacijos | Saugumas | Gali būti minimalus įsigijimo kiekis |
| REIT fondai | Valdymas profesionalų, dividendai | Rizika dėl skolintų lėšų |
Svarbiausia investuojant į nekilnojamąjį turtą - tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai - yra aiški ilgalaikė strategija. NT rinka paprastai pasižymi cikliškumu, todėl nuoseklus ir ilgalaikis požiūris padeda išvengti emocinių sprendimų, reaguojant į trumpalaikius svyravimus, ir leidžia išnaudoti visą rinkos potencialą.
Nors investavimas per akcijas, obligacijas ar REIT fondus suteikia daugiau lankstumo ir reikalauja mažesnių pradinių investicijų, tradicinis būdas - įsigyti konkretų NT objektą - išlieka aktualus ir gali būti reikšminga investicinės strategijos dalis. Nuosavybė suteikia tiesioginę kontrolę, galimybę generuoti pastovias pajamas iš nuomos ir pasinaudoti turto vertės augimu ilguoju laikotarpiu. Vis dėlto toks sprendimas reikalauja didesnio kapitalo, daugiau laiko bei dėmesio, todėl jį dažnai verta derinti su kitomis investavimo formomis.
Portfelio diversifikavimas - tiek pagal finansines priemones, tiek pagal turto klases ar geografinius regionus - padeda išskaidyti riziką ir apsisaugoti nuo vieno sektoriaus ar konkrečios įmonės rezultatų. Pavyzdžiui, dalį lėšų galima skirti akcijoms ar REIT fondams, dalį - obligacijoms, o likusią - investicijai į butą ar komercinį objektą.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - tai nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.
Kai NT kadastre ir registre atsiranda naujas objektas, jis turi būti tinkamai inventorizuotas, pamatuotas, parengta kadastro duomenų byla.
Paprastai pastato ar patalpos NTR išraše nurodomos trys vertės:
- Statybinė vertė, kuri nustatoma atsižvelgiant į vertinimo dieną rinkoje vyravusias statybinių medžiagų ir darbų kainas.
- Atkuriamoji vertė, kuri apskaičiuojama iš statybinės vertės atėmus pastato ar patalpos fizinio nusidėvėjimo procentą.
- Vidutinė rinkos vertė.
Visas tris minėtas vertes nustato pastato ar patalpos matavimus atlikęs ir kadastro duomenų bylą parengęs matininkas.
Aidas Petrošius, Registrų centro atstovas žiniasklaidai, sako, kad NTR duomenų išraše nurodoma vidutinės rinkos vertė iš tiesų gali sugluminti, ypač jei NT objektas vertintas seniai.
Pasak jo, pasitaiko pirkėjų, kurie įsitikinę, kad NTR išraše nurodyta vertė yra teisinga, ir mėgina derėtis dėl kainos vadovaudamiesi šiuo dokumentu.
NT brokeriai ir vertintojai teigia į NTR duomenų išraše nurodytą vertę tiesiog nekreipiantys dėmesio - šis skaičius darbui neturi įtakos.
Masinis Vertinimas
„Mes kalbame apie valstybės mastu atliekamą supaprastintą masinį ir pakankamai pigų vertinimą. Vertės skiriasi, bet nieko čia nepadarysi - tam ir yra masinis vertinimas, jis negali atsižvelgti į visas subtilybes. Juk kompiuteriai nustato vertes, ne žmonės. Manau, kad tobuliau RC ir nepadarys. Juk negali jie samdyti žmonių, kad jie fiziškai atliktų masinį NT vertinimą - tai kainuotų šimtus kartų daugiau“, - kalba p. Urbienė.
„Reikėtų atidžiau vertinti sandorius, pagal kuriuos nustatomos vertės, atkreipti dėmesį į daugiau parametrų - mūsų IT sistema tai leidžia padaryti. Tačiau pasigilinę pamatytume, kad daugelyje šalių masinio NT vertinimo būdu nustatytos vertės, nuo kurių skaičiuojami turto mokesčiai, yra mažesnės nei reali vertė rinkoje. Valstybę tai apsaugo nuo galimų ginčų, kurie brangiai kainuotų“, - svarsto p. Galeckas.
tags: #nekilnojamo #turto #birza