Nekilnojamojo Turto Vystymas: Kas Tai?

Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.

„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.

Štai ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto vystymą Lietuvoje:

Žemės Sklypo Analizė ir Teritorijų Planavimas

Nekilnojamojo turto vystymo procesas dažniausiai prasideda nuo vizijos ir verslo plano. Tačiau be galo svarbus etapas, būtinas vizijos ir verslo plano sukūrimui, yra detali planuojamo vystyti žemės sklypo analizė. Turėdami patikimą informaciją apie vystymo galimybes galėsite ne tik priimti sprendimą dėl įsigijimo, bet galbūt įgysite ir papildomų argumentų derybose. Kartais net ir turint iš pirmo žvilgsnio visiškai nepatrauklų turtą, galima rasti būdų jo pagerinimui.

Liūdna žinia yra ta, kad nėra vieno teritorijų planavimo dokumento, kuriame būtų pateikta visa informacija apie tai kiek, kaip, kokio aukščio ir kur tiksliai galima statyti pastatus konkrečiuose žemės sklypuose. Netgi tobulėjant vilnius.lt, regia.lt ir kitiems interaktyviems žemėlapiams, visos informacijos juose nėra. Senų, nors ir galiojančių detaliųjų planų dažniausiai internete nerasite, nes jie dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra skaitmenizuoti.

Pagrindinis Vilniaus mieste galiojantis teritorijų planavimo dokumentas - Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas. Jį detalizuoja detalieji planai, kurie buvo patvirtinti savivaldybės tarybos ar administracijos direktoriaus. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad vadovautis bendrojo plano sprendiniais galima tik jei nėra parengtas detalusis planas. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat mėgsta vadovautis patvirtintomis detaliųjų planų koncepcijomis. Reikia pabrėžti, kad detaliojo plano koncepcija nėra teritorijų planavimo dokumentas, o tik detaliojo plano sudedamoji dalis, todėl teisinės galios neturi.

Kaip jau turbūt supratote, situacija teritorijų planavime yra švelniai tariant komplikuota ir joje susigaudyti tikrai nėra lengva. Atlikus teritorijų planavimo dokumentų analizę galima apskaičiuoti tik didžiausius leistinus teorinius užstatymo rodiklius. Vienas svarbiausių klausimų - automobilių stovėjimo vietų užtikrinimas. Neretai būtent dėl to gerokai sumažėja galimas pastatų plotas ar keičiasi užstatymo konfigūracija. Automobilių stovėjimo vietų skaičius ir atstumai iki pastatų turi atitikti griežtus teisės aktų reikalavimus. Pigiausia įrengti antžemines automobilių stovėjimo vietas.

Būtina atsižvelgti ir į tai, ar žemės sklypas nepatenka į gatvių raudonąsias linijas, vandens telkinių apsaugos juostas ar zonas, kultūros paveldo ar kitas saugomas teritorijas. Labai svarbu išnagrinėti ir žemės sklypo bei jame esančių pastatų dokumentus, patikrinti ar juose nėra nustatytų apribojimų ir ar jie gali būti panaikinami. Ne retai pasitaiko, kuomet įsigyjamas ne visas žemės sklypas, o tik jo dalis. Pažymėtina, kad tokiu atveju bus būtina gauti kitų žemės sklypo savininkų sutikimus bet kokiai statybai.

Jei planuojamas vystyti žemės sklypas yra ne centrinėje miesto dalyje, labai dažnai kyla klausimas, ar iki jo nutiesti inžineriniai tinklai, tokie kaip vandentiekis, elektra, kanalizacija ar dujos. Visa tai galima išsiaiškinti gavus technines prisijungimo sąlygas iš inžinerinius tinklus eksploatuojančių įmonių ar institucijų.

Kartais kyla nemažai klausimų dėl įvažiavimo į žemės sklypą. Ypač tai svarbu jei norima statyti matomumo reikalaujančius komercinės paskirties pastatus, ar, pavyzdžiui, degalinę. Būtina išsiaiškinti ar pavyks gauti leidimus įrengti įvažiavimui iš magistralinės gatvės. Į šiuos klausimus galima atsakyti parengus įvažiavimų į žemės sklypą studiją, kurioje būtų pavaizduotos ne tik detalios kelių schemos, bet ir atlikta transporto srautų analizė.

Tik atlikus aukščiau aprašytus darbus galime sukurti žemės sklypo vystymo veiksmų planą. Idealiu atveju galima iš karto pradėti pastatų projektavimo darbus. Turint visą įmanomą informaciją apie planuojamą vystyti turtą, galima susidėlioti detalų vystymo darbų planą su tiksliais terminais.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Teritorijos planavimo dokumentus
• Automobilių stovėjimo vietų reikalavimus
• Žemės sklypo apribojimus
• Inžinerinius tinklus
• Įvažiavimo į žemės sklypą galimybes

Statyba Valstybinėje Žemėje

Nesuklysime pasakę, kad galimybė vystyti nekilnojamąjį turtą valstybinėje žemėje yra „karšta“ tema šiame sektoriuje jau ne vienerius metus. Sukurta dirbtina realybė, pasireiškianti esamų pastatų „rekonstrukcijos“, tokiu būdu siekiant statyti naujus pastatus, forma. Akivaizdu, kad tokia padėtis nėra palanki nei nekilnojamojo turto vystytojams, neretai balansuojantiems ant valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ribos, nei pačiai valstybei, negalinčiai išnaudoti jos valdomos žemės plotų efektyviai. Normalu, kad susiklosčiusi situacija reikalauja sprendimo.

Tačiau, kaip ir neretai atsitinka, geri norai greitai virto jau dabar aiškiai programuojama problema. Dabartinėje Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymo redakcijoje numatyta, kad nekilnojamojo turto vystytojas, norėdamas projektuoti ir statyti valstybinėje žemėje, privalės mokėti „atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje“, kurio dydis gali sudaryti iki 105 proc. žemės sklypo vertės.

Pasiūlymai nustatyti protingą atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydį (tokio dydžio maksimalias ribas), o taip pat nustatyti pereinamąjį laikotarpį tam, kad rinka sugebėtų prisitaikyti tikrai skamba ir logiškai, ir pagrįstai. Reikia atkreipti dėmesį ir į tai, kad Vyriausybė, svarstydama minėtą įstatymo projektą, pasiūlė nustatyti maksimalią tokio atlyginimo ribą, tam pritarė Seimo Aplinkos apsaugos komitetas.

2021 m. lapkričio 11 d. vakarinio posėdžio metu priimtas Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas. Kitaip tariant, nepakeitęs Žemės įstatymo ir nenustatęs atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydžio ir jo mokėjimo mechanizmo, Seimas, keisdamas kitą įstatymą, de jure įteisino tokio atlyginimo faktą palikdamas galimybę jo dydį nustatyti Žemės įstatyme.

Pirmiausia, Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas įsigalioja nuo 2022 m. sausio 1 d. Tai iš esmės reiškia, kad Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymas taip pat nustatys, jog prievolė mokėti atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje įsigalios nuo kitų metų sausio 1 d. T. y. Seimas neatsižvelgė į rinkos dalyvių siūlymus numatyti pereinamąjį laikotarpį, arba į tarkime S. Gentvilo pasiūlymą nustatyti įsigaliojimo datą nuo 2022 m. liepos 1 d.

Teisingumo dėlei reikia pasakyti, kad minėtuose Statybos įstatymo pakeitimuose nurodoma, jog dokumentus, patvirtinančius atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje sumokėjimą statytojas turi pateikti tuomet, „kai šis mokėjimas numatytas Žemės įstatymo 91 straipsnio 3, 4 ir 5 dalyse“.

Tačiau priimdamas minėtus Statybos įstatymo pakeitimus Seimas tarsi užbėgo už akių pats sau siųsdamas žinutę, kad Žemės įstatymo pakeitimai, nustatantys atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje bus priimti artimiausiu metu.

Belieka retorinis klausimas - ar to atlyginimo dydis vis dar yra diskusijos tema, ar visgi dėl jo dydžio jau apsispręsta. Nuojauta sako, kad laukti neliko labai daug, o nekilnojamojo turto rinkos dalyviams bei visai rinkai metas ruoštis naujoms statybos valstybinėje žemėje taisyklėms.

Atlyginimo už statybas valstybinėje žemėje dydis turės įtakos sprendimams priimti. Viena vertus, jei tai bus protingo ir adekvataus dydžio mokestis, laimės visi. Nekilnojamojo turto vystytojai drąsiau imsis šiuo metu stalčiuje gulinčių projektų, atidėtų būtent dėl statybos valstybinėje žemėje rizikos. Tačiau jei atlyginimo dydis išliks toks, koks šiuo metu pasiūlytas Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymo projekte, nemaža dalis teritorijų ir toliau liks apleistomis. Nekilnojamojo turto vystytojams tiesiog neapsimokės imtis ženkliai pabrangusio projekto.

Projektavimo ir Statybos Etapai

Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t.

Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos. Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui.

Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei. Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką.

Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos.

Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms. Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams.

Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius. Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką. Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis.

Rizikos Valdymas ir Komandos Kompetencija

Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą. Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi.

Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape. Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų.

Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu, Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus.

Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau.

Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos.

Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių. Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui.

Statybos Užbaigimas ir Teisiniai Aspektai

Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d. Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“. Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų centre, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje.

Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas.

Prieš registruojant neatlygintinai gautą turtą, pirmiausiai reikia įsitikinti, ar jis tikrai gautas nemokamai. Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. IMT įsigijimo savikainą sudaro išlaidos, tiesiogiai susijusios su turto įsigijimu ar pasigaminimu. Nemokėti pardavimo PVM ir laukti, kol bus parduotas paskutinis pastatytas namas, įmonė negali. Turto perleidimas UAB nuosavybėn mainais už akcijas laikomas turto pardavimu. Palūkanos už paskolas nekaupiamos ir į turto - ilgalaikio ar trumpalaikio - įsigijimo kainą neįtraukiamos.

Fizinis asmuo, parduodamas ką tik pastatytą namą, turės sumokėti GPM nuo pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumo.

Finansiniai Aspektai ir Rinkos Analizė

Skaičiuokite kaštus. Darykite rinkos analizę, kiek vertas toks objektas esamoje rinkoje. Remkitės registrų centro sandoriais, jie patikimiausias rodiklis norintiems skaičiuoti pardavimo kainą. Pasirinkite gerus specialistus, kurie pasakys ar Jūsų idėja yra įgyvendinama iš techninės ir teisinės pusės.

Skaičiuokite sąnaudas, kiek gali kainuoti pilnas projekto, darbų ir biurokratijos tvarkymas. Darykite naują analizę pagal turimus duomenis, apskaičiuokite ar verta imtis projekto vystymo (nepamirškite, kad nekilnojamo turto rinka pastoviai keičiasi. Tad objektų kainos svyruoja tiek į teigiamą tiek į neigiamą pusę.). Jei Jūsų projektas ilgesnis nei vieneri metai skaičiuote infliacijos įtaką galutinei kainai. Kokio projekto imtumėtės, sklypo dalinimo ar seno namo nugriovimo, viskas remsis į finansus. Gerai viską apskaičiuokite, kaštai, laikas, infrastruktūros mokesčiai, teisininkų mokesčiai yra prieinami viešai.

Pasiskambinkite specialistams, kurių paslaugų Jums greičiausiai reikės ir sužinokite kiek vienokios ar kitokios paslaugos Jums kainuos. Tik įvertinus savo galimybes galite nebijoti, kad viduryje savo projekto neteks nutraukti veiklos, dėl nepaskaičiuotų išlaidų.

Besikeičianti ekonominė situacija, taip pat turi daug įtakos dirbant šioje srityje. Pasaulio ekonomikos ciklai tampa sunkiau nuspėjami (kalbu apie krizes, augančią infliaciją), negalima prognozuoti, kada bus kritimas. Tačiau kaip garantą visuomet turėsime nuolatinį infliacijos pažabojimą kylančiomis palūkanų normomis.

Tvarumas Nekilnojamojo Turto Vystyme

Vystant nekilnojamojo turto projektus yra svarbi vieta, kurioje bus statomi objektai, bet LINI žvelgia plačiau ir toliau. Pradedant nuo tvarumo - jis nebeapsiriboja tik žaliųjų technologijų taikymu. Tai tampa gyvenimo būdu, kuriame svarbią vietą užima energijos taupymas, atliekų mažinimas ir žaliųjų erdvių kūrimas. Prognozuojama, kad energetika ir toliau bus prioritetas ateinančiais metais, kartu su dėmesiu infrastruktūrai, susijusiai su trimis pagrindinėmis sritimis: dekarbonizacija, skaitmenizacija ir deglobalizacija. Dirbant mums labai svarbu padėti klientams susiplanuoti ir pasiekti savo tvarumo tikslus. Galiausiai, tvarumo ir kokybės derinys lemia nekilnojamojo turto vertę ilgalaikėje perspektyvoje.

tags: #nekilnojamo #turto #vystymas