Įstatymai gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją (CK 1.75 str.). Tačiau sandorio neįregistravimo padariniai yra visiškai skirtingi nei numatytieji anksčiau galiojusio CK normose. Dabar neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.
Senojo Civilinio kodekso nuostatos
Pagal 1964 m. CK (toliau - senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje.
Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje (dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose).
Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas. Tokiu būdu, įstatymas nustatė imperatyvinio pobūdžio terminą, kurio nei teismas, nei šalys savo susitarimu pakeisti negali.
Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 255 str. 2 d.). Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nėra naikinamasis, dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą teismas gali atstatyti (CK 255 str. 1 d.).
Tą patį atkartoja Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 dalis, kuri teigia, kad jeigu pagal sandorio sudarymo metu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, tačiau jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Bylų dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo procesą reglamentuoja LR Civilinio proceso kodekso (toliau - CPK) 576-578 str.
Termino atnaujinimo sąlygos
Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių. Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai. Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos.
Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo.
Labai populiarus aiškinimas, kad pareiškėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos, pvz., 2000-06-15, neįregistravo per tris mėnesius todėl, kad manė jog ji yra galiojanti pagal CK 6.393 str. 3 d., nelaikoma svarbia priežastimi.
Taip asmuo gali tik dabar manyti, bet jokiu būdu ne 2000 m. birželio mėn., kai naujasis CK negaliojo ir asmuo nesilaikė imperatyvių normų, įrašytų notarinėje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje. Dėl šios priežasties negali būti daroma išvada, kad asmuo įstatymo nustatytą trijų mėnesių terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti praleido dėl svarbių priežasčių: įstatymų kaitos ar pan., nes pačioje sutartyje aiškiai pasakyta, kad sutartis turi būti įregistruota.
Kitokia situacija, jei asmuo sudarė sutartį, pvz., 2001m. birželio 15d. ir jos neįregistravo. Kadangi sandorio registravimo terminas dar nepasibaigęs įsigaliojus CK (aut. pastaba - naujas CK įsigaliojo 2001-07-01), tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos Naujojo kodekso taisyklės.
Naujojo Civilinio kodekso nuostatos
Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų. Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas.
Paminėtinas Žemės įstatymas (VŽ, 2004, Nr.28-868), papildomai numatantis, kad valstybinės žemės pirkėjas ar kitas įgijėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo privalo valstybinės žemės pirkimo pardavimo ar kitą perleidimo sutartį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Įstatymas numato šios sąlygos neįvykdymo teisines pasekmes.
Ką daryti, jei teismas atsisakė atnaujinti terminą?
Viena iš galimybių yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį. Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus, pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).
Kitas variantas - kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.).
Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).
Konsultacijas rengia advokatų Kalyčio, Rukštelės ir partnerių kontora „Acta Juris“, Vilnius, Verkių g. +370 5 273 86 45, el. paštas: [email protected].
tags: #nekilnojamojo #turto #iregistravimo #termino #praleidimas