Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Teisių Registravimas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą. Lietuvoje šią sritį reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.

Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.

Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.

Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.

Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m. CK buvo nustatyta privaloma teisinė registracija.

Nekilnojamojo Turto Registro Terminai

Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:

• Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos. Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
• Prašymas įregistruoti kitą daiktinę teisę, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo.

Taip pat, 2021 m. įstatymo pakeitimai numato, kad:

• Prašymas įregistruoti daiktinę teisę į nekilnojamąjį daiktą, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo dienos, o kai kartu prašoma įregistruoti ir nekilnojamąjį daiktą arba pakeisti jo kadastro duomenis, - ne vėliau kaip per penkias darbo dienų nuo dienos, kurią baigiasi Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose nustatytas prašymų įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ar pakeisti jo kadastro duomenis nagrinėjimo terminas.

Pi­lie­čiai, įsi­gi­ję že­mę ar pa­sta­tus, ta­čiau ne­įre­gist­ra­vę jų Ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to re­gist­re, ne­ga­li sa­vo tur­to val­dy­ti, o tam tik­rais at­ve­jais ga­li net jo ne­tek­ti. Kol nau­ja­sis sa­vi­nin­kas ne­įre­gist­ruo­ja sa­vo įsi­gy­to tur­to, mo­kes­čių ins­pek­ci­ja že­mės ir ki­to ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to mo­kes­čius to­liau skai­čiuo­ja re­gist­re už­fik­suo­tam se­na­jam sa­vi­nin­kui. Jei nau­ja­sis sa­vi­nin­kas ne­įre­gist­ruo­ja nuo­sa­vy­bės tei­sės į sa­vo įsi­gy­tą tur­tą, bu­vęs sa­vi­nin­kas ga­li jį dar kar­tą par­duo­ti, iš­nuo­mo­ti ar įkeis­ti.

Nau­ja­sis Ci­vi­li­nis ko­dek­sas, iš­aiš­ki­nan­tis, ka­da at­si­ran­da nuo­sa­vy­bės tei­sė, įsi­ga­lio­jo 2001 m. Se­na­ja­me Ci­vi­li­nia­me ko­dek­se nuo­sa­vy­bės tei­sės at­si­ra­di­mas api­brėž­tas la­bai pa­pras­tai - ji at­si­ran­da nuo tur­to įre­gist­ra­vi­mo vie­ša­ja­me re­gist­re mo­men­to (įsi­gy­tą tur­tą bu­vo pri­va­lo­ma įre­gist­ruo­ti per 3 mėn. Nau­ja­sis Ci­vi­li­nis ko­dek­sas api­brė­žia, kad nuo­sa­vy­bės tei­sė at­si­ran­da, kai pa­tvir­ti­na­ma tur­to per­lei­di­mo su­tar­tis ir tas tur­tas pa­gal pri­ėmi­mo ir per­da­vi­mo ak­tą per­duo­da­mas nau­ja­jam sa­vi­nin­kui.

Tai­gi nuo­sa­vy­bės tei­sė at­si­ran­da nuo daik­to per­da­vi­mo įgi­jė­jui mo­men­to. Pri­va­lo­mos re­gist­ra­ci­jos čia jau lyg ir nė­ra, kaip ir dau­ge­ly­je Eu­ro­pos šalių (re­mian­tis jų pa­tir­ti­mi bu­vo pa­reng­tas ir mū­sų Ci­vi­li­nis ko­dek­sas). Ki­ta ver­tus, tas pats Ci­vi­li­nis ko­dek­sas sa­ko, kad tei­siškai dis­po­nuo­ti (val­dy­ti, t. y. par­duo­ti, pirk­ti, mai­ny­ti, do­va­no­ti, pa­vel­dė­ti ir pan.) tur­tu ne­ga­li­ma, kol jis ne­įre­gist­ruo­ja­mas.

Nau­ja­sis Ci­vi­li­nis ko­dek­sas ne­be­nu­ma­to ter­mi­no, per ku­rį įgy­tas tur­tas tu­ri bū­ti įre­gist­ruo­tas. Pa­vyz­džiui, tur­tą par­da­vęs as­muo po san­do­rio ga­li pa­si­tik­rin­ti re­gist­re (duo­me­nys yra pri­ei­na­mi), ar pir­kė­jas įre­gist­ra­vo sa­vo tei­ses. Pa­ma­tęs, kad tai dar ne­pa­da­ry­ta, jis ga­li iš­si­im­ti pa­žy­mą ki­tam san­do­riui ir įkeis­ti, iš­nuo­mo­ti ar net per­leis­ti tur­tą ki­tam as­me­niui.

Jei pas­ta­ra­sis pir­ma įre­gist­ruos sa­vo nuo­sa­vy­bės tei­ses, tai teis­me aiš­ki­nan­tis abie­jų sa­vi­nin­kų tei­sę į tą pa­tį tur­tą, pir­me­ny­bė bus tei­kia­ma tur­tą įre­gist­ra­vu­siam as­me­niui. Tai la­bai ak­tu­a­lu ir tvar­kant pa­vel­dė­ji­mo do­ku­men­tus, kai mirš­ta tur­to sa­vi­nin­kas.

Pats svar­biau­sias tuo­se san­do­riuo­se yra no­ta­rų vaid­muo. Tvir­tin­da­mi san­do­rį, jie pri­si­i­ma ir vi­są at­sa­ko­my­bę už tai, kad abi ša­lys ge­ra­no­riš­kai su­si­tar­tų: vie­na - tur­tą per­leis­ti, ki­ta - įsi­gy­ti, ne­žiū­rint, ko­kios są­ly­gos yra su tuo tur­tu su­si­ju­sios (tar­kim, tur­tas yra įkeis­tas, tai­gi no­ta­ras tu­ri apie tai per­spė­ti pir­kė­ją, nes šiam rei­kės pri­si­im­ti su tur­tu su­si­ju­sius įsi­pa­rei­go­ji­mus). Vi­si no­ta­rai yra pri­si­jun­gę prie re­gist­ro duo­me­nų ban­kų, kad ga­lė­tų už­tik­rin­ti var­to­to­jams duo­me­nų pa­ti­ki­mu­mą. Įsta­ty­mai juos įpa­rei­go­ja prieš tvir­ti­nant san­do­rį pa­tik­rin­ti, ar tur­to būk­lė tik­rai yra to­kia, ko­kia įra­šy­ta pir­ki­mo ir par­da­vi­mo do­ku­men­tuo­se.

No­ta­rai pri­va­lo įspė­ti ir įspė­ja žmo­nes, kad šie re­gist­ruo­tų tur­tą. Ši są­ly­ga yra įra­šy­ta ir tur­to pir­ki­mo bei par­da­vi­mo su­tar­ty­je, ta­čiau vis tiek pa­si­tai­ko at­ve­jų, kad žmo­nės to ne­pa­da­ro, o pas­kui pa­tys nu­ken­čia. No­ta­ras, pa­tvir­ti­nęs san­do­rį dėl tur­to pir­ki­mo ir par­da­vi­mo, tą pa­čią ar (vė­liau­siai) ki­tą die­ną in­for­muo­ja apie tai re­gist­ro duo­me­nų ban­ko tvar­ky­to­ją.

Tur­to re­gist­ra­ci­jos kai­na yra so­cia­liai orien­tuo­ta į da­bar­ti­nės mū­sų vi­suo­me­nės iš­ga­les. Tar­kim, 50 tūkst. Lt ver­tės tur­to re­gist­ra­ci­ja kai­nuo­ja tik 20 Lt, o pa­ti di­džiau­sia re­gist­ra­ci­jos kai­na už mi­li­jo­ni­nį tur­tą ne­vir­ši­ja 1 tūkst. Lt. Tur­to re­gist­ra­ci­jos tin­klas vei­kia vi­suo­se ra­jo­nuo­se ir mies­tuo­se. Vi­sus do­ku­men­tus, su­si­ju­sius su tur­to tvar­ky­mu, žmo­gus ga­li užsa­ky­ti ten, kur pats gy­ve­na.

Vy­riau­sy­bė 2003 m. va­sa­rio 26 d. pri­ėmė nu­ta­ri­mą “Dėl do­ku­men­tų, teik­ti­nų ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to re­gist­ro tvar­ky­to­jui, re­gist­ruo­jant se­nus sta­ti­nius”. Šiuo nu­ta­ri­mu su­pap­ras­tin­ta tvar­ka pa­teik­ti do­ku­men­tus, įro­dančius tei­ses į pa­sta­tus, sta­ty­tus iki 1989 m. Da­bar pa­kan­ka se­niū­no pa­žy­mos, kad Ūki­nė­se kny­go­se yra įra­šas apie tai, kas val­do vie­ną ar ki­tą pa­sta­tą. Žmo­nių pa­to­gu­mui Vy­riau­sy­bė pri­ėmė nu­ta­ri­mą Že­mės ir ki­to ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to ka­dast­ro ir re­gist­ro vals­ty­bės įmo­nę nuo 2003 m. ba­landžio 1 d.

tags: #nekilnojamojo #turto #nuosavybes #teises #registravimo #tvarka