Nekilnojamojo turto rūšys ir klasifikacija

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime turto klasifikavimą pagal naudojimo pobūdį, ypatingą dėmesį skiriant nekilnojamajam turtui (NT) ir jo vertinimo aspektams. Aptarsime turto sampratą, rūšis, teisinius pagrindus ir kitus svarbius aspektus.

Turto Samprata ir Klasifikacija

Pirmiausia, svarbu suprasti, kas yra turtas. Turtas - tai vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Kiekviena vertybė tampa turtu tik tada, kai įgyja savininką.

Turtas taip pat yra teisinis objektas - teisių rinkinys, kurį perleidžiant pereina ne tik realus objektas, bet ir susijusios teisės. Turto ir nuosavybės vienumą parodo pagrindinė ir universali apskaitos lygybė.

Turto Rūšys Pagal Teisinį Turinį

Pagal Tarptautinius vertinimo standartus, išskiriamos keturios pagrindinės turto grupės teisiniu požiūriu:

• Nekilnojamasis turtas
• Kilnojamasis turtas
• Intelektinė nuosavybė
• Finansinis turtas

Turto Skirstymas Finansų Apskaitoje

Finansų apskaitoje bei statistikoje turtas skirstomas pagal pobūdį trimis aspektais:

• Ilgalaikis - Trumpalaikis (suvartojamas per metus ar ūkinį ciklą)
• Materialusis - Nematerialusis (- Finansinis)
• Finansinis - Nefinansinis

Nekilnojamasis turtas priklauso ilgalaikio materialaus nefinansinio turto kategorijai.

Klasifikuojant turtą teisiniu arba turto vertinimo požiūriu, nekilnojamasis turtas būna kažkaip išskiriamas iš kitų turto rūšių, o klasifikuojant pagal pobūdį ar panaudojimą ūkinėje veikloje, patenka prie kitų panašaus pobūdžio turto rūšių.

Dažniausiai NT suvokiamas kaip fizinis objektas, kuriam būdingos tam tikros teisinės ir ekonominės savybės.

Kas Yra Nekilnojamasis Turtas?

Nekilnojamasis turtas - tai turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Kitaip tariant, tai turtas, kuris yra fiziškai pritvirtintas prie žemės ir negali būti lengvai perkeltas.

Nekilnojamuoju turtu laikoma:

• Žemės sklypai
• Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžineriniai tinklai, keliai ir pan.)
• Visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme
• Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos
• Kitas funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos
• Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Nekilnojamasis turtas (NT) yra turtas, kuris pagal savo prigimtį yra nekilnojamas, arba kilnojamasis turtas, kuris įstatymais pripažintas tokiu. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.

Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Įstatymai nekilnojamaisiais daiktais gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.

Kilnojamasis Turtas

Kilnojamasis turtas - tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Tai reiškia, kad jį galima lengvai transportuoti be didelių pastangų ar žalos.

Registruotinas Kilnojamasis Turtas

Yra kilnojamojo turto kategorija, kurią būtina registruoti. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami:

• Automobiliai
• Žemės ūkio technika
• Šaunamieji ginklai
• Ir kt.

Turtas, kurį galima perkelti, vadinamas kilnojamuoju turtu.

Žemės ūkio technika - registruotinas kilnojamasis turtas

Skirtumai Tarp Nekilnojamojo ir Kilnojamojo Turto

Pagrindinis skirtumas tarp nekilnojamojo ir kilnojamojo turto yra jo mobilumas. Nekilnojamasis turtas yra fiksuotas ir negali būti perkeltas, o kilnojamasis turtas gali būti lengvai transportuojamas.

Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius skirtumus:

Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas.

• Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
• Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).

Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.

Komercinis Nekilnojamasis Turtas

Komercinis nekilnojamasis turtas - nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.), prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.), biurų patalpos, pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės), socialiniai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).

„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki.

Kaip Uždirbti Iš Komercinio NT?

Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:

• Nuomojant įsigytą objektą
• Įsigytą objektą perparduodant
• Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti

Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma. Be to, kuriant ir vystant komercinę veiklą kuriamos ir darbo vietos.

„Brangiems, stambiems NT objektams labiau būdingas ilgalaikis investavimas ir laukimas, kol kainos ženkliai pakils, ir pardavus tokį turtą būtų gaunamas solidus pelnas. Dažniausiai tai būna žemės sklypai”, - savo įžvalgomis dalinasi M.Savicki.

Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas. „Nuo lokacijos priklauso klientų srauto potencialas, jo kokybė bei įvairovė, o tai yra ypatingai svarbu, nes ekonominio nestabilumo laikotarpiu galimybė turėti srauto pasirinkimą yra idealu”, - sako Capital Commercial brokeris. Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą.

„Tai nebūtinai reiškia, kad komercinis objektas turi būti Vilniaus Senamiestyje”, - priduria M.Savicki. „Viskas priklauso nuo to, į kokį NT investuoji, tai gali būti geriausia vieta pramoniniame rajone, ar logistikos kompleksas prie judrios gatvės”. NT specialistas pabrėžia, kad vis tik svarbiausia - gerai įvertinti norimo įsigyti NT likvidumą bei numatyti ir apskaičiuoti įsigijus tokį turtą galimai atsirasiančias būtinas papildomas investicijas, išlaidas.

Patyrę investuotojai teigia, kad kavinės ar grožio salonui tinkančios patalpos paprastai yra pelningesnis pirkinys nei butas: investicijų atsipirkimo laikotarpis yra trumpesnis, o nuomos kainos - didesnės.

Komercinio NT brokeris M.Savicki kaip vieną pagrindinių nuomojamo komercinio nekilnojamojo turto privalumų išskiria klientų stabilumą, kurį garantuoja ilgalaikės nuomos sutartys. „Dažniausiai verslo klientai, ypač didesni verslai, kurdami savo verslą, renkasi 5 metų ir ilgesnes fiksuotas sutartis. Taip pat tokie klientai linkę investuoti savo lėšas į patalpų atnaujinimą, siekiant sukurti pačią geriausią darbinę aplinką savo darbuotojams ar kitai veiklai”, - sako M.Savicki.

Investuotojai kaip komercinio nekilnojamojo turto pranašumą mini ir tai, kad, priešingai nei gyvenamojo NT sektoriuje, visi sandoriai su komerciniu turtu paprastai yra oficialūs. Profesionalūs teisininkai ir nekilnojamojo turto specialistai dirba pagal sutartis, kad investuotojas galėtų būti tikras dėl viso proceso teisėtumo.

M.Savicki pasakoja, jog dažnai būna taip, kad komercinio turto kainą išaugina jame vykdoma veikla. Jis pateikia pavyzdį, kai patalpas išsinuomoja prestižinio prekės ženklo atstovai ir ilgainiui jie pradeda diktuoti tos gatvės ar rajono madas, pritraukdami pasiturinčius klientus ar sukurdami didesnius žmonių srautus.

„Prieš investuojant į komercinį turtą, be jokios abejonės reikia atlikti daug namų darbų”, - apibendrina NT specialistas.

Vertindamas Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto ateities perspektyvas, M.Savicki nusiteikęs pozityviai. Jis mano, kad Lietuvos laukia staigus popandeminis atsigavimas. Nors ir dėl nevienodų karantino atlaisvinimų skirtingu tempu, tačiau jau pastebima, kad verslai grįžta į biurus, į nuomojamas patalpas.

„Kryptis vienareikšmiškai pozityvi. Ateities prognozės Vilniui bei Lietuvai, mano supratimu, yra pačios puikiausios. Asmeniškai matau Baltijos šalis kaip pavyzdinį ES regioną. Lietuvos žmonių išsilavinimas, pasiekimai, veržlumas, verslumas, žingeidumas niekuo neatsilieka nuo ES pirmūnių, o dažnu atveju ir lenkia. Vadinasi, investicijos į Lietuvos ekonomiką tik didės. Lyginant Lietuvos komercinį turtą su regiono valstybėmis, jis yra labai patrauklus.

Nekilnojamojo Turto Apmokestinimas

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nekilnojamojo turto apmokestinimą, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ). nuosavybės teise turimą ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.

Be to, jeigu einamaisiais kalendoriniais metais nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra didesnė už praėjusiais kalendoriniais metais buvusią mokestinę vertę, avansinis mokestis už tą nekilnojamąjį turtą gali būti skaičiuojamas pagal praėjusiais kalendoriniais metais buvusią nekilnojamojo turto mokestinę vertę.

Avansinių mokesčių neprivalo mokėti juridiniai asmenys už nekilnojamąjį turtą, perimtą iš fizinių asmenų. Taip pat avansinių mokesčių neprivalo mokėti fiziniai asmenys už jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą.

Nekilnojamojo turto (statinių), vertinamo masiniu būdu, mokestines vertes, nustatytas 2021 m. sausio 1 d., kurios naudojamos mokesčiui apskaičiuoti 5 metus (2021, 2022, 2023, 2024, 2025 metais), galima rasti VĮ ,,Registrų centras" interneto svetainėje įvedus statinio unikalų numerį skyrelyje ,,Mokestinės vertės paieška pagal unikalų numerį" (Nekilnojamojo turto kadastras ir registras - Nekilnojamojo turto vertinimas - Mokestinės vertės paieška pagal unikalų numerį).

Nuo 2021 m. sausio 1 d. masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto mokestinę vertę eurais galima sužinoti VĮ „Registrų centras" interneto tinklalapyje (www.registrucentras.lt), naudodami unikalų nekilnojamojo turto numerį.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas yra procesas, kurio metu nustatoma NT objekto vertė. Tai svarbu įvairiais atvejais, pavyzdžiui, perkant, parduodant, apdraudžiant ar apmokestinant turtą.

Pagrindiniai NT Vertinimo Atvejai

Pagrindiniai NT vertinimo atvejai (LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas):

• NT vertinamas nuosavybės perleidimo atvejais, kai keičiasi jo savininkas.
• NT vertinamas turto draudimo atvejais.
• NT vertinamas turto apmokestinimo ir deklaravimo atvejais.
• NT vertinamas nekilnojamąjį turtą sujungus, padalinus, atidalinus.
• NT vertinamas kai NT įkeičiamas.

NT Vertę Kuriantys Veiksniai ir Jėgos

Nekilnojamojo turto vertę veikia įvairūs veiksniai ir jėgos. Ekonominę NT vertę kuriantys nepriklausomi veiksniai apima:

• Vieta
• Pasiūla ir paklausa
• Ekonominė situacija
• Teisinė bazė

Nekilnojamojo turto vertę veikiančios jėgos apima:

• Socialinės jėgos
• Ekonominės jėgos
• Politinės jėgos
• Aplinkos jėgos

NT Rinkos Segmentavimas

Nekilnojamojo turto rinkos segmentavimas - tai rinkos grupavimas pagal tam tikrus požymius. Išskiriamos 5 NT rinkos rinkų grupės:

• Gyvenamasis NT
• Komercinis NT
• Pramoninis NT
• Žemės sklypai
• Specialios paskirties NT

Pavyzdžiui, išskiriant rinkos segmentus, pirkėjai gali būti grupuojami pagal:

• Amžių
• Pajamas
• Šeiminę padėtį
• Pomėgius

Ilgalaikis ir Trumpalaikis Turtas

Apskaitoje reikšmingas ūkio turto klasifikavimas pagal naudojimo laiką ir pobūdį. Turtas skirstomas į ilgalaikį ir trumpalaikį.

Trumpalaikis Turtas

Trumpalaikis turtas - tai turtas, kuris naudingai eksploatuojamas ne ilgiau negu vienus metus arba kurio įsigijimo vertė yra mažesnė už Vyriausybės nustatytą ilgalaikio materialiojo turto vertę.

Trumpalaikio Turto Skirstymas

Trumpalaikis įmonės turtas skirstomas į:

• Trumpalaikį finansinį turtą
• Trumpalaikį nefinansinį turtą

Trumpalaikio Turto Rodikliai

Trumpalaikio turto piniginė vertė pateikia įmonės likvidumo rodiklį. Kreditoriai bei investuotojai itin atidžiai stebi įmonės trumpalaikį turtą, kad galėtų įvertinti įmonės veiklos vertes bei rizikas.

Mažavertis Turtas

Mažavertis turtas - tai turtas, kurio vertė mažesnė už pasirinktą minimalią ilgalaikio turto įsigijimo vertę.

Aptarsime mažavertį turtą ir jo apskaitą, taip pat nekilnojamojo turto vertinimo aspektus.

Nekilnojamojo Turto Paskirtis ir Klasifikavimas

Pastatų ir patalpų naudojimo paskirtis yra svarbus NT aspektas. Paskirtis nurodo, kaip pastatas ar patalpa gali būti naudojama pagal įstatymus ir kitus teisės aktus.

Gyvenamosios Paskirties Pastatai ir Patalpos

Gyvenamosios paskirties pastatai pagal naudojimo paskirtį skirstomi į:

1. Vieno buto namai
2. Dviejų butų namai
3. Daugiabučiai namai
4. Skirti įvairioms socialinėms grupėms

Gyvenamosios paskirties patalpos pagal naudojimo paskirtį skirstomos į:

1. Butai
2. Gyvenamosios patalpos, turinčios bendro naudojimo patalpų
3. Skirtos įvairioms socialinėms grupėms

Negyvenamosios Paskirties Pastatai ir Patalpos

Negyvenamosios paskirties pastatų ir patalpų paskirtys:

1. Viešbučių
2. Administracinė
3. Prekybos
4. Paslaugų
5. Maitinimo
6. Transporto
7. Garažų
8. Gamybos, pramonės
9. Sandėliavimo
10. Kultūros
11. Mokslo
12. Gydymo
13. Poilsio
14. Sporto
15. Religinė
16. Specialioji
17. Pagalbinio ūkio
18. Kita (fermų, ž. ūkio, šiltnamių, sodų ir kita, nepriskirta 1-17)

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 užpildymo ir pateikimo tvarka gyventojams.

Statinių Klasifikavimas (STR 1.01.03:2017) Naujovės

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalios nauja statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ („STR“) redakcija. Vienas iš svarbiausių naujovių yra co-living (bendro gyvenimo namų) paskirties įtvirtinimas.

Ši koncepcija leidžia bendro gyvenimo projektus įgyvendinti negyvenamuosiuose pastatuose, taip keičiant tradicinį pastatų klasifikavimą. Nors viešbučių ir sanatorijų paskirtys išlieka, co-living dabar taip pat priskiriamas negyvenamųjų pastatų kategorijai.

Tokius namus bus galima statyti komercinės paskirties žemės sklypuose, tačiau jų negalima skaidyti į atskirus turtinius vienetus. Bendro naudojimo patalpos turės sudaryti ne mažiau kaip 20 proc.

Tipai ir Paskirčių Grupės:

Senesnėje STR redakcijoje pastatai buvo skirstomi tik pagal paskirtis. Naujoje redakcijoje atsiranda papildomi skirstymo kriterijai - tipai ir paskirčių grupės. Dabar pastatai pagal paskirtį skirstomi į du tipus: gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus.

Paskirties grupės toliau suskirstomos į konkrečias paskirtis, tokias kaip viešbučių, prekybos, paslaugų, poilsio, daugiabučių, dvibučių ir kt.

Mišrių Paskirčių Pastatai:

Pastatuose bus galima turėti kelių paskirties grupių patalpas, jei:

Kitos paskirties patalpų plotas sudaro ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto.

Naujais STR pakeitimais sureaguota į Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį poreikį dėl co-living pastatų.

STR pakeitimais patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.

tags: #nekilnojamojo #turto #rusys