Nekilnojamojo Turto Patarimai: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nekilnojamojo turto (NT) rinka gali atrodyti kaip labirintas sudėtingų sandorių ir nepastovių rinkos tendencijų. Šiame straipsnyje rasite naudingų patarimų, naujienų ir įžvalgų, kurios padės jums sklandžiai judėti šioje dinamiškoje rinkoje ir priimti informuotus sprendimus.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Pardavus NT

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojo gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie yra svarbūs NT pardavėjams. GPM apmokestinama suma skaičiuojama nuo skirtumo tarp objekto pardavimo kainos ir objekto įsigijimo kainos bei privalomų išlaidų, patiriamų įsigyjant ir parduodant turtą (pvz. atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.):

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x GPM tarifas (proc.)

GPM Tarifai

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU suma yra 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:

• 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur);
• 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
• 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.

Kada Nekilnojamojo Turto Pardavimo Pajamos Neapmokestinamos?

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 galiojo 10 metų laikotarpis) arba;
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Jeigu pardavėte nekilnojamąjį turtą, kurio pardavimo pajamos priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms, tuomet deklaruoti NT pardavimo pajamų neprivalote.

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas, pasibaigus metams, privalote deklaruoti ir sumokėti GPM iki kitų metų gegužės 1 d.

Paveldėjimo Mokesčiai

Yra du turto paveldėjimo būdai - pagal notaro patvirtintą testamentą, arba pagal įstatymą. Paveldėtojai pagal testamentą turi pirmumo teisę paveldėjimo procese. Testamente nurodyti asmenys nebūtinai turi būti giminės, ar artimi žmonės. Testamente galima nustatyti bet kokius įpėdinius ir jų paveldėjimo dalis.

Jeigu testamentas nebuvo sudarytas, tokiu atveju turtas yra paveldimas įstatymo numatyta tvarka. Paveldėjimas pagal įstatymą priklauso artimiausiems giminaičiams bei artimiesiems.

Mokesčio Tarifai

Paveldimo turto mokesčio mokėtojai yra nuolatiniai ir nenuolatiniai Lietuvos gyventojai. Mokesčio objektas - paveldimas turtas (nekilnojamasis daiktas, kilnojamasis daiktas, vertybiniai popieriai, pinigai).

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant šiuos tarifus:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė ne didesnė kaip 150’000 Eur - 5 proc.;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150’000 Eur - 10 proc.

Kada Mokestis Nemokamas?

Mokesčiu neapmokestinama:

• vienam sutuoktiniui mirus kito sutuoktinio paveldimas turtas;
• vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), globėjų (rūpintojų), globotinių (rūpintinių), senelių, vaikaičių, brolių, seserų paveldimas turtas;
• paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 tūkst. eurų.

Gyventojas, paveldėjęs apmokestinamą turtą Lietuvos Respublikoje, mokestį sumoka prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą. Deklaruoti Lietuvoje paveldėtą turtą nereikia.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas, paveldėjęs apmokestinamą turtą užsienio valstybėse, iki kitų metų kovo 1 d. privalo pats arba per savo įgaliotą asmenį pateikti VMI mokesčio deklaraciją ir sumokėti mokestį.

GPM Pardavus Paveldėtą Turtą

Parduodant paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį. GPM apmokestinama suma skaičiuojama nuo skirtumo tarp objekto pardavimo kainos ir paveldėjimo teisės liudijime nurodytos kainos. Šią kainą notaras įrašo pagal VĮ Registrų centre nurodytą objekto masinio vertinimo kainą, arba pagal individualaus vertinimo ataskaitoje nurodytą kainą, kuri atspindi realią objekto vertę ir, dažniausiai, yra aukštesnė nei VĮ Registrų centro masinio vertinimo kaina.

Svarbu! Individualų turto vertinimą reikia atlikti ir jo ataskaitą perduoti notarui iki paveldėjimo priėmimo!

Notarinės Išlaidos Pirkimo-Pardavimo Sandoriuose

Pagal LR Civilinio kodekso 6.310 straipsnio nuostatas pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

Kad nekiltų nesusipratimų notaro biure, rekomenduoju šalims visada iš anksto susitarti kas mokės notarui ir įtvirtinti tai preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Praktikoje, sudarant pirkimo-pardavimo sandorius pirminėje rinkoje (perkant iš NT vystytojų), notarines išlaidas apmoka pirkėjas. Antrinėje rinkoje, dažniausiai, pirkėjas ir pardavėjas šį mokestį moka lygiomis dalimis.

Už įsigyjamo nekilnojamojo turto registravimą VĮ Registrų centre moka pirkėjas. Pirkėjui nereikia pačiam kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.

Notarinių Veiksmų Kainos

• Už nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties patvirtinimą, taikomas 0,37 proc. mokestis nuo nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5’000 Eur (+ 21 proc. PVM).
• Už nekilnojamojo daikto dovanojimo sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams), seneliams, vaikaičiams - 0,04 proc. nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto vertės, bet ne mažiau kaip 38 Eur ir ne daugiau kaip 200 Eur (+ 21 proc. PVM).

Atkreiptinas dėmesys, kad taikomi papildomi mokesčiai už kitus notarinius veiksmus, būtinus sutarties tvirtinimui, pvz. už duomenų patikrą Nekilnojamojo turto, Gyventojų, Įgaliojimų, Sutarčių ir teisių suvaržymų bei kituose registruose. Prieš sandorį notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą. Šiuos mokesčius notaras paima iš klientų ir perveda VĮ Registrų centrui.

Notariniai Veiksmai Nuotoliniu Būdu

Lietuvos Respublikos notariato įstatyme nustatyta, kad notarai notarinius veiksmus, įskaitant NT pirkimo-pardavimo sandorių tvirtinimą, gali atlikti nuotoliniu būdu. Notarų sudaryti elektroniniai dokumentai prilygsta notarų išduotiems popieriniams dokumentams. Šie duomenys yra perduodami valstybės registrams ir informacinėms sistemoms.

Notariniai veiksmai nuotoliniu būdu gali būti atliekami, jeigu:

1. užtikrinama, kad bus laikomasi teisės aktų, reglamentuojančių asmens tapatybės nustatymą, reikalavimų nustatant asmens tapatybę. Notarinio veiksmo atlikimo nuotoliniu būdu prašantis asmuo savo asmens tapatybę turi patvirtinti jungdamasis prie eNotaras portalo per Elektroninius valdžios vartus. Notaras asmens tapatybę patikrina Gyventojų registre bei tiesioginio vaizdo pokalbio metu;
2. galima nuotoliniu būdu išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes ir įsitikinti asmens valia. Tai reiškia, kad notarinio veiksmo išaiškinimas ir kliento valios nustatymas vyksta tiesioginio vaizdo pokalbio metu, todėl notarinį veiksmą nuotoliniu būdu pageidaujantis atlikti asmuo turi turėti tinkamas technines (vaizdo, garso, interneto ryšio) galimybes bendrauti su notaru nuotoliniu būdu;
3. notarinį veiksmą pageidaujantis atlikti asmuo turi kvalifikuotą elektroninį parašą. Pasirašyti elektroninius dokumentus galima su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu (mobile-ID), kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje LR piliečio asmens tapatybės kortelėje arba USB laikmenoje, kvalifikuotu Smart-ID.

Reikia pažymėti, kad asmeniui paprašius atlikti notarinį veiksmą nuotoliniu būdu, dėl notarinio veiksmo atlikimo būdo sprendžia notaras.

Svarbūs Patarimai Nuomojantis Būstą

Prieš pasirašydami nuomos sutartis visada tikrinkite asmens dokumentus. Sudarykite sutartis tik su NT registro išraše nurodytu turto savininku.

Nemokėkite avansų nepatikrinus dokumentų ir nepasirašius nuomos sutarties.

Nemokėkite jokių „agentūros mokesčių“ jei nesudarėte su agentūra būsto paieškos sutarties.

Būsto savininkas, norėdamas būti tikras dėl naujų nuomininkų mokumo, gali pareikalauti avanso - sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokestį į priekį. Paprastai taip pat prašoma palikti užstatą, kuris grąžinamas išsikraustant, jei būstui nebuvo padaryta žala. Depozito suma dažniausiai prilygsta vieno mėnesio nuomos užmokesčiui.

Trumpalaikės nuomos sutartys gali būti sudarytos žodžiu, tačiau į nuomojamą būstą įsikeliant ilgesniam laikui, pasirašyti sutartį raštu - privaloma. Kai kurie nuomotojai jų nesiūlo siekdami išvengti mokesčių, o ir patys nuomininkai visada suinteresuoti mokėti kuo mažiau. Norint išvengti tokių situacijų, vertėtų pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų nurodomos bent pagrindinės sąlygos: nuomos laikotarpis, mokesčio dydis ir kokiomis aplinkybėmis jis gali didėti, įspėjimo apie išsikeldinimą terminas, mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka ir kitos svarbiausios sąlygos.

Nepamirškite aiškiai apsibrėžti mokesčių mokėjimo tvarką ir užfiksuoti komunalinių paslaugų skaitiklių rodmenis prieš įsikeliant. Beje, norint sutaupyti laiko, paprašykite sutartį atsiųsti elektroniniu paštu prieš jos pasirašymą.

Šalia nuomos sutarties galima pasirašyti papildomą priėmimo-perdavimo aktą. Jame turėtų būti išvardyti būste esantys daiktai, baldai, prietaisai. Taip pat užfiksuoti ir defektai, pavyzdžiui, įskilęs stiklas ar nutrupėjęs tinkas. Beje, daiktai, kurių bute nėra, reikš papildomas išlaidas įsikeliant.

Besirinkdami būstą nepamirškite paprašyti savininko parodyti mokesčių už komunalines paslaugas atsiskaitymų knygelę ar sąskaitas. Aktualiausios, žinoma, yra sąskaitos už šildymą: kartais maža nuomos kaina gali slėpti dideles išlaidas už namų šilumą.

Kaip Pasirinkti Patikimą NT Brokerį?

Lietuvoje vis dar gajus noras visus darbus atlikti patiems: fotografuoti būstą, koreguoti nuotraukas, kurti tekstus NT skelbimams, publikuoti skelbimus, vykti į susitikimus su klientais, aprodyti būstą ir t. t. Tačiau užsienyje šiais darbais rūpinasi profesionalai, o NT brokerio profesija klesti jau ne vieną dešimtmetį. NT brokeriai atlieka didžiąją dalį darbų parduodant ar padedant pasirinkti NT, o pagrindinis jų tikslas - atstovauti klientui.

NT agentai konsultuoja bet kokias su perkamu ar parduodamu turtu susijusiais klausimais. Jie pataria, į ką atkreipti dėmesį nuomojantis arba perkant/parduodant būstą, dalijasi patarimais, kaip palėpti būsto trūkumus, dalijasi būsto fotografavimo subtilybėmis ir rekomenduoja interjero fotografus, pataria, kokius privalumus akcentuoti skelbime, kaip bendrauti su klientais ir t. t.

Eglė Sakalauskienė teigia, kad pirmiausia reikia įvertinti NT brokerio patirtį: ar jis gali pateikti patikimos informacijos apie sėkmingus projektus ir sandorius, kiek metų jau dirba šioje srityje. Labai svarbu, kad ekspertas turėtų realių klientų rekomendacijų.

Svarbus ir NT brokerio išsilavinimas: tikslinės studijos papildo praktinių žinių bagažą. Ekspertės teigimu, renkantis brokerį, nereikia skubėti: pasitarkite bent su 3-5 NT agentais - bendraudami pastebėsite, kiek patirties jis sukaupęs, galėsite įvertinti, kiek realūs eksperto pažadai.

Geras NT brokeris naudoja įvairius pardavimo kanalus, sukuria NT pardavimo planą ir su klientais nuolat palaiko ryšį, informuoja apie proceso eigą, o ne pradingsta mėnesiui ar ilgiau ir tik siūlo mažinti parduodamo NT kainą, ignoruodamas visus kitus šio ganėtinai sudėtingo proceso etapus.

Pasirinkę NT agentą, nepamirškite pasirašyti sutarties: NT agentas bendradarbiavimo sąlygas pasiūlys įforminti sutartimi.

Anot Eglės Sakalauskienės, įprastai nepriklausomi NT brokeriai turi kiek mažiau objektų, todėl savo darbą atlieka profesionaliau bei atidžiau. Jie dažnai išsikelia tikslą NT išnuomoti ar parduoti kuo greičiau - per maksimaliai trumpą laiką, tuo tarpu daug NT objektų turintys brokeriai kuriam laikui pamiršta mažiau perspektyvaus turto savininkus.

Geriausias laikas parduoti nekilnojamąjį turtą - tada, kai turite kitų konkrečių planų investuoti ar kai kilo poreikis senąjį būstą pakeisti nauju. Būsto parduoti skubėti nereikėtų tik vienu atveju - per krizę, kai kainos sumažėja drastiškai.

NT kainos po truputį kyla, tačiau, anot Eglės Sakalauskienės, NT paklausos ir kainų augimo pokyčių nepastebima. Pavyzdžiui, populiariausio NT - butų - kainos 2018 m. trečiąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu ketvirčiu 2017 m., augo 3,2 proc. Ypač padidėjo butų, įsigyjamų siekiant vėliau juos išnuomoti, paklausa: bankai nebemoka palūkanų už indėlius, tad žmonės renkasi saugesnes ir efektyvesnes investicijas.

Palūkanų Normos Lietuvoje

Lietuvoje, kaip ir visoje Euro zonoje, palūkanų normas nustato Europos Centrinis Bankas (ECB). Šių normų istorija rodo ekonomikos svyravimus ir politikos pokyčius, o šiuo metu ECB nustatyta palūkanų norma yra 4.5%.

Palūkanų normos yra svarbi finansinio stabilumo ir ekonomikos augimo dalis. Šioje svetainės skiltyje mes išnagrinėsime pagrindines palūkanų normas, jų įtaką Lietuvos ekonomikai ir finansiniam gyvenimui, taip pat kaip jos gali paveikti jūsų kasdienį gyvenimą.

Palūkanų Normų Dinamika Lietuvoje ir Euro Zonoje: ECB Vaidmuo ir Dabartinė Padėtis

tags: #nekilonojamojo #turto #tinklarastis