Nepastatyto Būsto Pirkimas Paskola: Sąlygos ir Rizikos

Nemažai lietuvių nekilnojamąjį turtą (NT) laiko ne tik galimybe turėti nuosavą kampelį, bet ir investicija ateičiai. Vis dėlto retas kuris gyventojas turi galimybę NT įsigyti ilgai netaupęs. Todėl daugelis renkasi būsto paskolą.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti perkant nepastatytą būstą su paskola, kokios sąlygos taikomos ir kokios rizikos gali kilti.

Finansinės Galimybės ir Paskolos Sąlygos

Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių.

Prieš įkeičiant turtą bankui, privaloma apdrausti turtą nuo nelaimingų atsitikimų. Kad sandoris būtų pilnai įvykdytas, yra privalomas turto įkeitimas bankui. Turto įkeitimas atliekamas taip pat pas notarą. Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui. Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d. Nekilnojamojo turto brokeris, padės Jums susitvarkyti teismo leidimą.

Būsto Pirkimo Etapai

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais:

• Pirmiausia pasirašoma preliminari sutartis.
• Vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis.
• Kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad gauti reikiamą sumą pinigų, nekilnojamajam turtui įsigyti, bankas reikalauja atlikti turto vertinimą. Užsisakę turto vertinimą, įsitikinsite, ar Jūsų išsirinkto nekilnojamojo turto vertė yra reali ir ar nepermokate. Perkant savais pinigais ir su banko paskola, turite pasirašyti su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėti avansą, kuris bus įskaičiuotas į bendrą kainą.

Notarinė sutartis pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą (jei turtas perkamas su banko paskola) ir pardavėjas yra įvykdęs visus savo įsipareigojimus, turi visus dokumentus ir pažymas reikalingas atlikti notarinį sandorį. Atlikus notarinį sandorį, notaras privalo įregistruoti Jūsų nuosavybės teisę Registrų centre.

Pardavėjas gavęs visą pinigų sumą, privalo atvykti į notarų biurą, kuriame pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį ir pasirašyti dokumentą, patvirtindamas, kad visus pinigus gavo. Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre.

Rizikos Perkanti Nepastatytą Būstą

Svarbu pastebėti, kad asmuo, pirkdamas būstą nebaigtame statyti name, prisiima nemažą riziką, juk dėl įvairių aplinkybių statybos gali užtrukti arba įvykti kitos nenumatytos situacijos.

Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui. Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas.

Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Galimos išimtys - tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

NT vystytojai gali pasilikti iki 10 tūkst. eurų už sutarties su NT vystytoju nevykdymą. Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą.

Banko SEB valdybos narė ir SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė atkreipė dėmesį, kad dėl galimų rizikų (statytojas gali nesugebėti užbaigti statybų, gali sumažėti turto rinkos vertė ar pasikeisti pirkėjo finansinė padėtis) bankas įprastai teikia paskolas tik butams jau pastatytuose namuose įsigyti, tačiau tikėtis finansavimo galima ir perkamam būstui dar nepasiekus 80 proc.

Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį.

Ką Daryti, Jeigu Išaugo Įsigyto Buto Plotas?

Su tokia problema susidūrė kai kurie „Realco“ pastatytų „Ozo parko“ butų savininkai. Tai reiškia, kad išaugo ir buto kaina. Aušra keliavo tartis su namo valdytoju. Su juo moteris aptarė kelias išeitis ir pavyko susitarti.

Pasak jo, butų plotai kinta, nes preliminarios sutartys sudaromos vadovaujantis techninio projekto planais. Vėliau jų pagrindu daromas darbo projektas, kuriame numatomi detalūs pastatų konstrukciniai sprendimai, galintys turėti įtakos butų plotui.

Jeigu būsto plotas netikėtai pasikeičia, gali būti pakeista ir kredito sutartis. Jei būsto paskolos sutartis yra pasirašoma tik prasidėjus statyboms, o pastačius būstą pasikeičia jo kaina, klientui pageidaujant, būsto paskolos suma gali būti didinama atsižvelgiant į kliento mokumo įvertinimą. Šiuo atveju turi būti keičiama būsto kredito sutartis bei sumokamas sutarties sąlygų keitimo mokestis.

Dokumentų Patikra ir Sutarties Sąlygos

Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo. Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu.

Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.

Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.

Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą.

Jeigu perkate nepastatytą turtą, kurio plotas užbaigus statybą gali pasikeisti nuo planuoto ploto, pvz. sumažėja statybos metu, preliminarioje sutartyje reiktų susitarti dėl kainos keitimo (mažinimo) sąlygų.

Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti).

Dar nepastatyto turto apžiūros tvarkos detales taip pat reikia įtraukti į preliminarią sutartį, kad vėliau nekiltų ginčų dėl neatliktų darbų. Preliminarioje sutartyje galima apibrėžti, kada po statybų baigimo iki notarinio sandorio pasirašymo vystytojas jums leis apžiūrėti turtą.

Notarinio sandorio sudarymo terminas - irgi labai svarbus punktas įsigyjant NT. Preliminari sutartis galioja vienerius metus nuo jos sudarymo, tad jeigu joje nenurodytas notarinio sandorio terminas, prievolė parduoti turtą pasibaigtų po vienerių metų.

Pagrindiniai Aspektai Preliminarioje Sutartyje

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

1. Tikslumas: Nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą, tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis (vardus, pavardes, asmens kodus, turto adresą, unikalų numerį, plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.).
2. Kaina ir Mokėjimo Terminas: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą, mokėjimo terminus ir dydžius.
3. Trečiosios Šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą (nuomos sutartis, įkeitimas kreditoriui, ginčo objektas teisme).
4. Šalių Pareiškimai ir Garantijos: Nusimatykite, kad Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir vykdyti Preliminariąją sutartį, nepažeis jokių įsipareigojimų su trečiosiomis šalimis.
5. Baldai ir Daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą, jei jie įtraukti į bendrą turto pardavimo kainą.
6. Patalpų Fotofiksacijos: Pridėkite patalpų ir paliekamų daiktų fotofiksacijas, atliktas prieš pasirašant sutartį ir perduodant patalpas.
7. Notarinės Išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
8. Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
9. Turto Perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
10. Pirmasis Mokėjimas arba Avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.

Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas.

Enereginių išteklių kainos skatina apsvarstyti galimybę investuoti į namų energinio efektyvumo didinimo sprendimus. Pastatų energinio naudingumo klasė išreiškiama klasių sistema: nuo G iki A++. Atsinaujinančios energetikos technologijos leidžia sukurti autonomišką elektros sistemą name ar sodyboje. Namui ar sodybai su nedideliu elektros suvartojimu, šildymui geriau naudoti suskystintų dujų ar granulių katilą, kurie veikia autonomiškai, o jų elektros poreikis - minimalus.

Siekiant sumažinti elektros sąnaudas, tradicines lemputes reikėtų pakeisti LED lemputėmis - jos sunaudoja 80 % mažiau elektros nei kaitrinės ir 75 % mažiau elektros nei halogeninės lemputės. Norėdami sutaupyti, kapitalinio remonto metu pasirūpinkite tinkamu sienų ir grindų apšiltinimu. Keisdami šildymo sistemą investuokite į grindinį šildymą arba radiatorius, kurių skleidžiamą šilumą galima reguliuoti pagal savo poreikius.

Turto dokumentai. Prieš perkant būstą, peržiūrėkite nuosavybės dokumentus ir įsitikinkite, kad jie atitinka faktines turto savybes, pavyzdžiui, jei ankstesnis savininkas padarė būsto pakeitimų, jie turi būti įregistruoti. Be to, svarbu suprasti, ar turto kaina atitinka rinkos kainą - tai nustatyti padės nekilnojamojo turto vertinimas.

Nusprendus pirkti žemės ūkio ar miško žemę ir siekiant gauti leidimą statyti gyvenamąjį namą, Jums reikės pakeisti žemės paskirtį. Žemės paruošimas pastato (būsto) statybai turi prasidėti nuo detalios išlaidų sąmatos. Tam, kad galėtumėte numatyti būsimas išlaidas, rekomenduojame kreiptis į profesionalus, kurie padėtų sudaryti detalią sąmatą.

Jei namo gyvenamasis plotas yra ne didesnis nei 80 kv. m, aukštis - iki 8,5 m, o atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų (sienų) yra ne didesnis kaip 6,0 m, toks pastatas bus vadinamas nesudėtingu statiniu.

Statydami namą su būsto paskola, nepamirškite, kad statybų pradžioje Jūsų investicijos yra ypatingai svarbios. Taip pat bendradarbiaujame su Socialinės apsaugos ir darbo ministerija ir kiekvienais metais dalyvaujame valstybinėje programoje, su kuria išduodame valstybės remiamas būsto paskolas jaunoms šeimoms, perkančioms ar besikuriančioms būstą Lietuvos regionuose arba šeimoms, turinčioms mažesnes pajamas ar negalią ir susiduriančioms su iššūkiu surinkti paskolai gauti reikiamą pradinį įnašą.

Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant nepastatytą būstą su paskola:

tags: #nepastatyto #buto #pirkimas #paskola