Verslo teisiniai santykiai nuolat modifikuojami dėl įvairių priežasčių, įskaitant pandemijas ir ekonomines krizes. Šie iššūkiai reikalauja platesnio požiūrio ir žinių, siekiant tinkamai spręsti problemas, kylančias versle, ypač susijusias su negyvenamųjų patalpų nuoma.
Pagrindiniai aspektai, sudarant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį
Sudarant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į kelis esminius punktus, siekiant išvengti nesąžiningų sąlygų ir apsaugoti savo interesus:
- Nuomojamo nekilnojamojo turto aprašymas: Būtina tinkamai ir detaliai aprašyti nuomojamą turtą, įskaitant jo būklę.
- Sutarties punktai: Nuomos sutartyje būtina nurodyti visus svarbius punktus, tokius kaip nuomos mokestis, mokėjimo tvarka, sutarties trukmė, nutraukimo sąlygos ir kt.
Teismų praktika ir svarbūs sprendimai
Teismų praktika rodo, kad nesąžiningos sutarties šalies atveju gali būti taikomi restitucijos nuostolių apskaičiavimo metodai. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra pripažinęs, kad nekilnojamojo daikto pardavėja, neteisėtai nutraukusi preliminariąją sutartį, privalo atlyginti pirkėjui sukeltus nuostolius.
LAT pasiųsta esminė žinia yra labai aiški − didesnės kainos vaikymasis gali smarkiai apkartinti nekilnojamojo turto pardavėjų gyvenimą.
Preliminariosios sutarties nevykdymas
LAT išaiškino, jog preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas.
Taigi nesąžiningai nutrauktų derybų atveju, kai sąžininga šalis netenka galimybės sudaryti sandorį dėl to paties dalyko su kitu pirkėju (trečiuoju asmeniu), prarastos galimybės piniginė vertė, taikant kainų skirtumo principą, kompensuojama už realaus kito (o ne turėjusio būti sudaryto su nesąžininga šalimi) sandorio sudarymo galimybės praradimą, t. y. Taigi, šia nutartimi LAT suteikia galimybę pardavėjams reikalauti nuostolių atlyginimo iš pirkėjų tais atvejais, kai būtent dėl pirkėjų kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaroma.
Žinoma, labai reikšmingu tampa šalių faktinių santykių vertinimas - tik tinkamai įvertinus faktines aplinkybes, galima parinkti tinkamiausią nuostolių apskaičiavimo metodą, kuris byloje leis maksimaliai užtikrinti pardavėjo interesus.
Vadovo atsakomybė
Bendrovių vadovai atlieka itin reikšmingą vaidmenį, priimdami esminius sprendimus dėl bendrovės veiklos. Vykdydami savo pareigas, vadovai privalo elgtis rūpestingai, apdairiai ir atidžiai, veikdami geriausiais bendrovės, kuriai vadovauja, interesais.
2022 metus LAT pradėjo griežtindamas bendrovės vadovo atsakomybę bei įpareigodamas vadovą ir jo sūnų atlyginti bendrovės patirtą žalą (beveik 65 000 EUR) tuo atveju, kai buvo nustatyta, jog vadovas leido bendrovei priklausančias lėšas pervesti ne į bendrovės, o į vadovo sūnaus asmeninę sąskaitą. LAT vienareikšmiškai pripažino, kad tokie vadovo veiksmai vertintini kaip neteisėti, neatitinkantys atidaus, rūpestingo elgesio standarto bei pažeidžiantys bendrovės kreditorių interesus.
2022-ųjų kovo mėnesį LAT suformulavo aiškią teisės taikymo taisyklę: verslo sprendimo priėmimo taisykle negali būti vadovaujamasi tuo atveju, kai sprendžiamas klausimas dėl įmonės vadovo pareigos - kreiptis į teismą dėl bankroto bylos iškėlimo - pažeidimo.
2022-ųjų balandžio mėnesį LAT nagrinėtoje byloje atkreiptas dėmesys į tai, kad bankroto administratorius, veikdamas bendrovės (jos kreditorių) interesais, ir teikdamas ieškinį dėl vadovo padarytos žalos atlyginimo bendrovei, privalo įrodyti ne tik tai, kad bendrovės įgyto turto vertė akivaizdžiai neatitiko už jį sumokėtos kainos, bet ir tai, jog vadovo galimai neteisėtai sudarytas sandoris yra priežastiniu ryšiu susijęs su bendrovės mokumo ir galimybės atsiskaityti su kreditoriais sumažėjimu.
2022-ųjų gegužės mėnesį LAT priminė, kad teismų praktikoje ir toliau bus laikomasi nuosekliai formuotos pozicijos (teisinės logikos), pagal kurią valdymo organų civilinė atsakomybė mokiai bendrovei yra tiesioginė, o bendrovės valdymo organų atsakomybė bankrutuojančios bendrovės kreditoriams pagal bendrąją taisyklę yra subsidiari.
LAT dar kartą akcentavo, jog, įmonei veikiant įprastai, vadovai neturi fiduciarinių pareigų kreditoriams. Šiuo laikotarpiu pagrindinė vadovų pareiga - tenkinti nuosavo kapitalo teikėjų - dalyvių interesus. Kuo įmonės finansinė būklė prastėja ir kuo ji turi daugiau skolų, tuo didesne tampa įmonės skolinto kapitalo teikėjų - kreditorių interesų - reikšmė.
Kaip rodo atlikta teismų praktikos analizė, bylų dėl civilinės atsakomybės vadovams taikymo inicijuojama vis daugiau.
Verslo etika
Verslo etika labai dažnai asocijuojasi su teisingumu, visuomenės lūkesčiais, pavyzdžiui, garbinga konkurencija, socialine atsakomybe, gerais darbdavių ir darbuotojų santykiais ir elgsena. Idealiu ir sveikintinu atveju yra siekiama, kad verslininkai (vadovai) turėtų tvirtus dorovės principus ir laikytųsi tam tikrų geros verslo praktikos taisyklių (standartų).
2022 metų lapkričio mėnesį LAT nagrinėtoje byloje ieškovams už neteisėtą komercinės paslapties panaudojimą buvo priteista žala. Kasacinis teismas atkreipė dėmesį į tai, kad sąžiningai konkurencijai priešingi veiksmai dažnai sąmoningai yra skirti gauti nesąžiningos (taigi ir neteisėtos) naudos kitų asmenų sąskaita.
Ši LAT nutartis siunčia aiškią žinią verslui - elgiantis nesąžiningai, neatlygintinai perimant kito subjekto turimą know how, komercines paslaptis, pasisavinant verslo subjekto kurtą produktą, nukentėjusio asmens (verslo subjekto) patirtą žalą teks atlyginti.
Pandemijos įtaka sutarčių vykdymui
Išnagrinėjęs bylą, LAT išaiškino, jog pandemija ar jai suvaldyti pasitelktos priemonės pačios savaime negali būti laikomos nei nenugalimos jėgos, nei sutarties vykdymo esminio suvaržymo aplinkybėmis. Tai reiškia, kad pandemijos ar jos valdymo priemonių poveikį reikia vertinti individualiai kiekvienų sutartinių teisinių santykių atžvilgiu.
LAT išaiškino, jog, nors draudimas prekiauti akiniais nuo saulės neužkerta kelio nuomotis patalpas ar mokėti nuomos mokestį, vis dėlto šiuo atveju yra laikinai žlugdomas sutarties tikslas.
Iš nutartyje išdėstytų argumentų išplaukia išvada, jog dėl pandemijos iš esmės pasunkėjęs sutarties vykdymas mažų mažiausiai suponuoja pareigą abiems sutarties šalims bendradarbiauti ir derėtis siekiant sumažinti neproporcingas / neigiamas pasekmes sutarties kontrahentui.
5 dalykai, kuriuos galite padaryti, kad apsaugotumėte savo, kaip nuomininko, teises | #KCPublicWorks
tags: #nesaziningos #negyvenamuju #patalpu #nuomos #salygos #bsankcija