Nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimas Ispanijoje

Lietuvoje nekilnojamas turtas (NT) yra viena patraukliausių investicijos formų. Tačiau jam brangstant, lietuviai vis dažniau atsiverčia užsienio valstybių NT portalus. Deja, skaičiuojant investicinę grąžą, neretai pamirštama NT mokesčio dedamoji.

Šiame straipsnyje apžvelgsime NT apmokestinimo ypatumus Ispanijoje, mokesčių tarifus ir ką svarbu žinoti deklaruojant pajamas.

Tarptautinių NT įmonių konsultantas, NT brokeris Edvardas Griškevič pasakoja, kad skirtingose Europos Sąjungos valstybėse šis mokestis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų per metus iki kelių tūkstančių per mėnesį.

Prieš gilinantis į Ispanijos mokesčių sistemą, trumpai apžvelkime, kaip ši sritis reglamentuojama Danijoje.

Nekilnojamojo turto mokesčiai skirtingose šalyse

Danija

Danijoje nuosavą NT turi vos apie 60 proc. gyventojų (Lietuvoje šis rodiklis nuolat viršija 90 proc.). Nors NT yra sąlyginai pigus, NT pardavimas Danijoje, kitaip nei NT pardavimas Vilniuje, yra ilgas ir varginantis procesas. Kodėl danai taip kratosi nuosavybės?

Danijoje yra du NT mokesčiai:

• Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus.
• Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.

Reikia pabrėžti, kad NT vertę vertina komuna. Todėl net ir perkant NT su banko paskola jokių privačių vertinimų atlikti nereikia.

Tiesa, yra nemažai papildomų apribojimų, tarkim, savivaldybėje gali būti nustatytas įpareigojimas įsigytame NT gyventi ištisus metus, tai reiškia deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tose savivaldybėse negalima pirkti antrų arba atostogų namų.

Ispanija

Nekilnojamojo turto mokestis, kurį jo savininkas moka kiekvienais metais, nepriklauso nuo to, ar savininkas yra nuolatinis Ispanijos gyventojas, ar ne. Šis mokestis nustatomas pagal rotušės pateiktą kadastrinę turto vertę, o mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,4 proc. iki 1,1 proc. turto vertės ir skiriasi pagal Ispanijos regioną.

Atliekų surinkimas - tai daug mažesnis mokestis, mokamas kasmet už nuosavybę, pavyzdžiui, apie 80 eur už 3 kambarių butą.

Įdomesnis NT mokestis yra sudaromas Ispanijos gyventojams pateikus metinę nuomos deklaraciją, kurioje nurodomos pajamos, gautos išnuomojus turtą, arba sąlyginis pajamų mokestis, apskaičiuojamas pagal savininko pajamas. Išties viskas gana paprasta: arba savininkas sumoka už pajamas gautas iš NT nuomos, arba savininkas sumoka už pajamas, kurias galėjo gauti iš nuomos, bet dėl savo tingumo NT neišnuomojo.

Mokesčio tarifas:

• Ispanams ir ES/EAE piliečiams - 19 proc. gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų.
• Ne ES/EAE piliečiams - 24 proc. gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų.

Tiesa, yra lengvatų jaunoms šeimoms, senjorams, mažai uždirbantiems asmenims.

Planuojamas 100% mokestis ne ES piliečiams: Ispanijoje svarstoma apie iki 100 proc. siekiantį mokestį būstams, kuriuos įsigyja ne Europos Sąjungos (ES) piliečiai. Šalies valdžia nori atgrasyti užsieniečius nuo nekilnojamojo turto pirkimo saulėtoje šalyje, nes ji išgyvena būsto krizę.

Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

Įprastai Ispanijoje kainos visur pateikiamos be papildomų mokesčių, kurie taikomi įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Skirtingi mokesčiai yra taikomi pirminei rinkai, t.y. naujam būstui ir antrinei rinkai - naudotam būstui. Mokesčiai skiriasi ir pagal Ispanijos regionus, kuriuose įsigyjamas turtas.

• PVM (IVA) - perkant naują būstą iš statybos bendrovės. Šiuo metu jis yra 10 proc. IVA, kai parduodamas komercinės paskirties nekilnojamasis turtas - 21 proc. Jis mokamas iš karto po sutarties pasirašymo.
• Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) - perkant antrinį nekilnojamąjį turtą. 8-10 proc. priklausomai nuo autonominio regiono. Sumokamas per mėnesį nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
• Žyminis mokestis (AJD - Actos Jurídicos Documentados) Taikomas perkant naują nekilnojamąjį turtą ir sudaro nuo 0,1 % iki 2 % nekilnojamojo turto vertės, priklausomai nuo autonominio regiono. AJD-Actos Jurídicos Documentados mokestis taikomas tik perkant naują būstą 1,5% (0,5% taikomas Ispanijos rezidetams, t.y.

Metiniai mokesčiai nekilnojamojo turto savininkams Ispanijoje

Nusipirkus NT, kaip teigė, būsto išlaikymo išlaidos nebėra tokios didelės.

• Nekilnojamojo turto mokestis (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI) Tarifas gyventojams ir nerezidentams - 0,3-1,1 proc. nekilnojamojo turto kadastrinės vertės, priklausomai nuo vietovės ir objekto tipo. Kiekvienas miestas nustato atskirą mokestį už priežiūrą (komunikacijos, šiukšlių išvežimas.) Kainuoja kelis šimtus eurų per metus.
• NT mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės vertės, bet galima sakyti, kad vidutiniškai siekia nuo 150 iki 300 Eur metams.
• Bendrų patalpų priežiūros mokestis, į kurį įeina baseinas, teritorija, pastato priežiūra, liftas ir panašiai, gali kainuoti nuo 300 iki 600 Eur per metus.
• Kiti mokesčiai, tarkime, už komunalines paslaugas, kaip vanduo, elektra, viskas priklauso nuo to, kiek išnaudojate, bet vidutiniškai NT išlaikymas metams kainuoja apie 1 tūkst. Eur.

Šis mokestis patenka į savivaldybės iždą ir skiriamas miesto gerbūviui, infrastruktūrai gerinti ir pan. Taip pat bus skaičiuojamos kasmetinės Jūsų gyvenamojo komplekso bendrojo naudojimo zonų, tokių kaip baseinas, sodas ir t. Bet koks nekilnojamasis turtas, esantis Ispanijos teritorijoje, būtinai turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, į kurį įrašomi duomenys apie nekilnojamojo turto savininką, tikslus turto dydis, taip pat visi su juo susijusios mokesčių prievolės ir pan.

• Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio (Turto mokestis) Asmenys, negyvenantys Ispanijoje nuolatos, privalo kasmet deklaruoti turtą (nekilnojamasis turtas, automobilis, pinigai banko sąskaitoje). Šis mokestis mokamas kasmet iki gruodžio 31 d. ir priklauso nuo turto vertės, nurodytos įsigijimo dokumentuose, ir teisėtų savininkų skaičiaus. Pvz., jei turto vertė iki 167 129 EUR, mokesčio dydis yra 0,2 %. Už 167 129-334 252 EUR vertės turtą mokestis yra jau 0,3 %.
• Impuesto sobre la Renta (Pajamų mokestis) Asmenys, negyvenantys Ispanijoje nuolat, kasmet privalo pateikti pajamų deklaraciją ir įtraukti tik pajamas, gaunamas iš veiklos Ispanijos teritorijoje - paprastai tai banko indėlių palūkanos. Į jį taip pat įeina mokestis už numanomą pelną išnuomavus nekilnojamąjį turtą. Jis sudaro 0,5 % nuo kadastre nurodytos vertės. Norint paskaičiuoti mokesčio sumą, galima pasinaudoti tokia formule: deklaruota nekilnojamojo turto vertė : 2 х 1,1 % х 25 %. Jį moka visi negyvenantys Ispanijoje, nesvarbu, ar turtas nuomojamas ar ne ir visi gyvenantys Ispanijoje bei turintys daugiau nei vieną nekilnojamojo turto objektą. Paprastai naujo būsto kadastro vertė nustatoma po kurio laiko jau nupirkus. Kol kadastrinė vertė nežinoma, mokestis skaičiuojamas remiantis 50 % kainos, nurodytos pirkimo dokumentuose.

Jeigu Jūs būnate Ispanijoje ilgiau nei 183 dienas per kalendorinius metus, Jūs privalote mokėti Ispanijoje pajamų mokestį, nesvarbu, ar esate šios šalies gyventojas, ar ne. Gavę leidimą gyventi, Jūs privalote mokėti pajamų mokestį nuo visų savo pajamų visame pasaulyje.

Mokesčiai parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

Parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, reikia nepamiršti kai kurių su Plusvalia savivaldybės mokesčiu susijusių mokestinių niuansų. Plusvalia municipal yra vadinamasis kapitalo prieaugio mokestis. Šiuo mokesčiu apmokestinamas miesto žemės vertės padidėjimas. Apskaičiuojant mokestį, atsižvelgiama į jo kadastrinę vertę, nuosavybės laikotarpį ir objekto buvimo vietą.

Mokesčio tarifas apskaičiuojamas pagal progresinę skalę, priklausomai nuo pajamų dydžio. Ispanijos mokesčių rezidentams jis yra 19 %, 21 %, 23 %. ES piliečiams nerezidentams - 19 %, visiems kitiems - 24 %.

Mokestis renkamas nuo:

• buto, namo ar miesto pobūdžio žemės pardavimą
• buto, namo ar žemės įsigijimą dovanojimo ar paveldėjimo būdu
• nustatant buto, namo ar žemės valdymo ir disponavimo teisę

Mokesčio subjektai:

• asmenys, perleidžiantys turtą arba teisę jį valdyti ir juo disponuoti
• asmenys, neatlygintinai gaunantys turtą
• paveldėtojai

Jei mokesčių mokėtojas parduoda savo turtą, kuriame nuolat gyvena, ir per 2 metus įsigyja naują būstą, kuriame gyvena, panaudodamas gautą pelną, šios pajamos neapmokestinamos.

Jei vyresnis nei 65 metų amžiaus mokesčių mokėtojas parduoda savo būstą, kuris yra nuolatinė gyvenamoji vieta, arba jį įkeičia į rentą iki gyvos galvos, kapitalo pajamos neapmokestinamos.

Dovanojimo, neatlygintino dovanojimo ir paveldėjimo atveju taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo giminystės laipsnio, turto vertės ir autonominės mokesčių mokėtojo gyvenamosios vietos apskrities.

Kapitalo prieaugio mokestis nemokamas tuo atveju, kai parduodant turtą patiriamas nuostolis.

Turto vertę galima atnaujinti pagal dabartinį vartotojų kainų indeksą, į turto vertę įtraukti notaro išlaidas, registracijos mokesčius ir mokesčius, patirtus įsigyjant turtą, taip pat panaudoti žemės vystymo išlaidas pirkimo kainai padidinti ir gauti nuostolį iš pardavimo. Tačiau ne visi teismai pripažįsta tokius metodus, o Aukščiausiasis Teismas vis dar nagrinėja nemažai klausimų.

Pajamų deklaravimas Lietuvoje

Atsakydama VMI Atrankos ir paramos auditui departamento vyresnioji patarėja Rūta Giedrienė pažymėjo, kad gyventojai už užsienyje turimą nekilnojamąjį turtą Lietuvoje nekilnojamojo turto mokesčio nemoka. „Kadangi turtas yra užsienio valstybėje, jis apmokestinamas pagal tos šalies įstatymus. Tačiau jei nuolatinis Lietuvos gyventojas turi NT užsienyje ir, pavyzdžiui, gauna pajamų už jo nuomą, šias pajamas jis turi deklaruoti įprasta tvarka iki gegužės 1 dienos“, - komentavo R. Giedrienė.

Tiesa, jei išnuomotas turtas yra valstybėje, su kuria Lietuva yra sudariusi ir taiko dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartį, o gyventojas joje sumokėjo pajamų mokestį nuo nuomos pajamų ir turi tai patvirtinančius dokumentus, Lietuvoje šios pajamos nėra papildomai apmokestinamos.

Į šį sąrašą yra įtrauktos 58 valstybės - tarp jų ES šalys, Jungtinė Karalystė, Japonija, Jungtinės Amerikos Valstijos, Jungtiniai Arabų Emyratai, Kinija, Kirgizija, Marokas, Meksika, Singapūras, Šveicarija, Turkmėnistanas, Turkija, Ukraina ir kitos.

Lietuvoje 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) neviršijančios iš turto nuomos gautos pajamos šiuo metu apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), viršijančios 120 VDU - 20 proc. GPM. 60 VDU šiuo metu siekia 126,5 tūkst. eurų, 120 VDU - 253,07 tūkst. eurų.

Specialistės teigimu, inspekcija nuolat atlieka mokesčių mokėtojų rizikingumo vertinimą, kurio metu analizuoja turimą informaciją, pačių gyventojų deklaruotus bei gautus iš trečiųjų šaltinių duomenis, o taip pat ir viešai pasirodžiusią informaciją, gyventojų pranešimus.

Atlikdama gyventojų galimos mokestinės rizikos vertinimą, VMI peržiūri ir įvertina iš užsienio mokesčių administratorių gaunamą informaciją tiek apie NT užsienyje turėjimą, jo įsigijimą, tiek apie iš jo gautas pajamas. Apie pastebėtus pajamų ir išlaidų neatitikimus VMI informuoja gyventojus, kviečia savarankiškai įsivertinti deklaracijų duomenis, užduoda klausimus. Jei mokesčių administratoriui kyla papildomų klausimų, sprendžiama dėl kontrolės veiksmų.

Situacija: NT įsigijimas Ispanijoje

Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2016 m. įsigijo nekilnojamąjį turtą - gyvenamosios paskirties pastatą Ispanijoje. Ar nuolatiniam Lietuvos gyventojui yra prievolė deklaruoti įsigytą ir užsienio valstybėje turimą nekilnojamąjį turtą?

Vadovaujantis LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 27 st. 1 dalies nuostatomis, nuolatinis Lietuvos gyventojas, per mokestinį laikotarpį gavęs pajamų, pasibaigus mokestiniam laikotarpiui, iki kalendorinių metų, einančių po to mokestinio laikotarpio, gegužės 1 d. privalo pats arba per savo įgaliotą asmenį pateikti mokesčio administratoriui metinę pajamų mokesčio deklaraciją už praėjusį mokestinį laikotarpį ir joje deklaruoti visas praėjusio mokestinio laikotarpio pajamas ir už jas apskaičiuotą pajamų mokestį.

LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatos apibrėžia nuolatinių Lietuvos gyventojų prievolę dėl pajamų deklaravimo šio įstatymo nustatytais atvejais ir tvarka.

Visuotinės prievolės deklaruoti turimą nekilnojamąjį turtą Lietuvos mokesčių teisės aktais nenustatytos, tačiau asmenys, patenkantys į sąrašą, nustatytą LR turto deklaravimo įstatymo 2 straipsnyje, privalo deklaruoti nuosavybės teise turimą turtą ir pinigines lėšas.

Turto deklaravimo prievolė nustatyta valstybės politikams ir kandidatams į valstybės politikus, jų šeimos nariams, valstybės tarnautojams, antstoliams, notarams ir jų šeimos nariams, Lietuvos Respublikos teismų pirmininkams, teismų pirmininkų pavaduotojams, teismų skyrių pirmininkams, teisėjams, prokurorams ir jų šeimos nariams, Lietuvos banko valdybos nariams ir jų šeimos nariams, viešųjų įstaigų, kurių steigėja ar dalininkė yra valstybė ar savivaldybė, vadovams ir jų šeimos nariams, politinės partijos nariams ir jų šeimos nariams, išskyrus asmenis, kurių politinės partijos nario mokestis per kalendorinius metus neviršija 360 eurų, gyventojams, pageidaujantiems gauti piniginę socialinę paramą, ir kitiems gyventojams, patenkantiems į LR turto deklaravimo įstatymo 2 straipsnio apimtį.

Šeimos nariais pagal minėtą įstatymą laikytini sutuoktiniai ir kartu gyvenantys vaikai (įvaikiai) iki 18 m.

Atkreiptinas dėmesys, kad turtą pagal šį įstatymą privalo deklaruoti ir sulaukę 18 metų nuolatiniai Lietuvos gyventojai, taip pat sulaukę 18 metų ir vyresni asmenys, LR įstatymo „Dėl užsieniečių teisinės padėties“ nustatyta tvarka įgiję teisę nuolat gyventi Lietuvoje.

Nuolatiniai Lietuvos gyventojai, sulaukę 18 m., vieną kartą turi deklaruoti turtą tų kalendorinių metų, kuriais jie sulaukė 18 m. Pagal šį įstatymą, turi būti deklaruotas tiek Lietuvoje, tiek užsienio valstybėse esantis aukščiau minėtas turtas.

Atkreiptinas dėmesys, kad mokesčių administratorius gyventojui turi teisę duoti nurodymą pagrįsti deklaruoto turto (išskyrus turtą, kurio įsigijimo šaltinius nuolatinis Lietuvos gyventojas jau buvo pagrindęs, deklaruodamas jį pagal kitus teisės aktus) įsigijimo šaltinius.

Deklaruoto turto įsigijimo šaltiniai gali būti pagrįsti įstatymų reikalavimus atitinkančiais sandorius patvirtinančiais dokumentais, kitais juridinę galią turinčiais dokumentais arba trečiųjų asmenų rašytiniais patvirtinimais.

Pagal LR turto deklaravimo įstatymo reikalavimus, sandorius patvirtinančiuose dokumentuose, kituose juridinę galią turinčiuose dokumentuose arba trečiųjų asmenų rašytiniuose patvirtinimuose turi būti nurodyti duomenys, leidžiantys nustatyti lėšas išmokėjusio asmens tapatybę.

Nurodyti gyventojai privalo deklaruoti kalendorinių metų, už kuriuos teikiama gyventojo turto deklaracija, būtent gruodžio 31 d. turimą turtą, mokesčio administratoriui pateikdami deklaracijos FR0001 formą. Ši deklaracija turi būti teikiama kasmet iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d., kol asmuo patenka į sąrašą, nustatytą LR turto deklaravimo įstatymo 2 straipsnyje.

Atkreiptinas dėmesys, kad ši deklaracija gali būti tikslinama už penkerius praėjusius kalendorinius metus.

Jeigu gyventojui yra prievolė deklaruoti turtą, tačiau gyventojas nustatyta tvarka turto nedeklaravo, tokiu turtu negali būti pagrindžiami kito turto įsigijimo šaltiniai.

Mokesčių administratoriui pradėjus mokestinį patikrinimą, gyventojai netenka galimybės savanoriškai pateikti arba patikslinti atitinkamo laikotarpio turto deklaracijas.

Pateiktoje situacijoje nurodyta, kad gyventojas Lietuvoje turi nuosavybės teise jam priklausantį gyvenamąjį būstą. Pateiktoje situacijoje nurodyta, kad gyventojo Lietuvoje esantis nekilnojamasis turtas yra jo gyvenamasis būstas.

Nagrinėjant nekilnojamojo turto mokesčio prievoles gyventojui, svarbu nustatyti, kokios vertės šis nekilnojamasis turtas yra.

Vadovaujantis LR nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 7 str. 1 d. 6 punktu, nekilnojamojo turto mokesčio lengvata taikoma, t. y. neapmokestinama fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės ir inžinerinių statinių bendra vertė, neviršijanti 220 000 eurų.

Šeimoms, auginančioms tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 m., ir šeimoms, auginančioms neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 m., taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, neapmokestinamo nekilnojamojo turto vertė didinama 30 proc. Ši neapmokestinamoji vertė taikoma kiekvienam sutuoktiniui atskirai, jų pasirinktu santykiu.

Nurodyto turto mokestinės vertės daliai, kuri viršija minėtą neapmokestinamąjį dydį, taikomas 0,5 proc. mokesčio tarifas.

Gyventojai, kuriems atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį, iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d. Taip pat gyventojas turėtų pasidomėti dėl galimų nekilnojamojo turto mokesčio prievolių, vadovaujantis Ispanijos vidaus mokesčių teisės aktais dėl nekilnojamojo turto, esančio šioje užsienio valstybėje.

Mokesčių sistemų palyginimas Europoje

Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų.

Mokesčių bazė - rinkos ar kadastrinė vertė: Kai kurios šalys (pvz., Prancūzija, Italija) nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoja pagal kadastrines vertes - oficialius turto vertinimus, kurie dažnai yra žemesni už rinkos vertę.

Nacionalinė ar vietinė administracija: Šalyse, tokiose kaip Vokietija, Ispanija ir Belgija, nekilnojamojo turto mokesčius administruoja vietos valdžia, todėl mokesčių tarifai gali skirtis tarp miestų ir savivaldybių.

Nekilnojamojo turto mokesčių tarifai skirtingose šalyse:

Patarimai perkantiems nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

• Pasikonsultuokite su teisininku. Prieš perkant turtą arba perleidžiant teises į jį Ispanijoje mes primygtinai patariame pasikonsultuoti su teisininku šiuo klausimu. Yra daug klausimų, kai turtas yra perkamas su skolomis ar tikėtinomis būsimomis skolomis. Patikimas advokatas padeda numatyti ir išvengti problemų ir išaiškinti visą susidariusią situaciją. Jei jums to reikia advokatas taip pat atlieka procedūras po pirkimo: įregistruoja turtą, įregistruoja naujus savininkus, sutvarko dokumentus institucijose.
• Įvertinkite savo finansines galimybes. Prieš pradedant paiešką, svarbu įvertinti savo finansines galimybes ir nusistatyti biudžetą.
• Apsidrauskite turtą. Ispanijos įstatymai numato privalomą nekilnojamojo turto draudimą, kai imamas ipotekos kreditas.

tags: #nuomos #pajamos #ispanijoje