Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių nuostolių dėl bankrutuojančios įmonės išsinuomoto turto nustatymą ir jų padengimą iš bankrutuojančios įmonės administravimo išlaidų, aiškinimo ir taikymo.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokie nuostoliai gali atsirasti nutraukus nuomos sutartį, kokios yra jų rūšys ir kaip jie atlyginami. Aptarsime tiesioginius ir netiesioginius nuostolius, jų įrodymą ir atlyginimo ypatumus pagal Lietuvos Respublikos įstatymus ir teismų praktiką.
Dažnai pasitaiko atvejų, kuomet pardavėjas nusprendžia nutraukti minėtą preliminarią sutartį, nes, pavyzdžiui, gavo geresnį pasiūlymą parduoti NT brangiau. Prieš kelerius metus Lietuvos Aukščiausiasis teismas pripažino, kad tai nėra sąžininga, todėl nutraukus sutartį pirkėjas turi teisę į tam tikrą kompensaciją.
Lietuvos įstatymai nurodo, kad pradėjus derybas pirkėją ir pardavėją sieja specifiniai - pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo vienas kito atžvilgiu. Taigi net derybose abi pusės privalo elgtis sąžiningai.
Nuostolių Rūšys
Bendrąja prasme, nuostoliai gali būti tiesioginiai, netiesioginiai ir prarastos galimybės nuostoliai.
Tiesioginiai Nuostoliai
Tiesioginiams priskiriamos tokios sąžiningos šalies patirtos išlaidos teisinei pagalbai, pavyzdžiui, preliminarios sutarties peržiūrai, dalyvavimui derybose ir pan.
Netiesioginiai Nuostoliai
Netiesioginiais nuostoliais gali būti pripažįstamos negautos pajamos, kurios turi būti realios, ne hipotetinės. Pavyzdžiui, turimo būsto nuomos pajamos, pagrindžiamos sudaryta nuomos sutartimi su būsimu nuomininku - negautas pelnas, kurį pirkėjas būtų gavęs pardavėjui įvykdžius prievolę.
Taip pat netiesioginiais nuostoliais gali būti pripažinta pirkėjo sumokėta GPM suma nuo turėto buto pardavimo pelno, jeigu pirkėjas negalėjo pasinaudoti mokestine lengvata - per vienerius metus nuo turimo turto pardavimo neįsigijo kito būsto dėl pardavėjo kaltės ir dėl šios priežasties pvz.
Prarastos Galimybės Nuostoliai
Dar viena, dažnai užmirštama nuostolių rūšis - prarastos galimybės nuostoliai, kurią praktikoje nelengva įrodyti dėl per mažai surinktų įrodymų. Ši nuostolių rūšis taikoma iki sutartiniuose santykiuose ir apibrėžiama kaip kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su trečiąja šalimi, pavyzdžiui, kitu NT pardavėju.
Nuostolių Apskaičiavimo Metodai
Gali kilti klausimas - kaip nustatyti, kokius, konkrečiai, nuostolius patyrė pirkėjas nutraukus sutartį ir kaip juos tiksliai apskaičiuoti.
Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis pirkėjas, siekiantis įrodyti prarastos galimybės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas. Pirmiausia, pradinė sutartis turi būti nutraukta nukentėjusios šalies, šiuo atveju - pirkėjo.
Antra, sutartis turi būti nutraukta dėl pardavėjo sutarties neįvykdymo. Tuomet pirkėjas turi sudaryti pakeičiančią sutartį su trečiuoju asmeniu - įsigyti kitą panašų NT ar dėl jo pirkimo sudaryti preliminarią sutartį.
Tokiu atveju pirkėjas gali reikalauti iš pardavėjo tarp pirmos ir antros preliminarių sutarčių esančio kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Panašumo kriterijai yra pagrinde šie: naujas NT turi būti panašių ar tapačių statybos metų, panašios kvadratūros, kambarių skaičiaus, pastatytas panašioje vietoje (rajone), tokios pačios paskirties (t.y. jeigu buvo ketinama įsigyti gyvenamosios paskirties patalpas - butą, vadinasi, tapačiu nebus laikomas butas, kurio paskirtis - viešbučių ar poilsio).
Taip pat praktikoje dažnai kyla sunkumų sudaryti pakeičiančią sutartį per protingą terminą: kai pardavėjas nutraukia preliminarią sutartį, pasitaiko atvejų, kad nesiteikia grąžinti ir pirkėjo sumokėto avanso.
Tokiu atveju pirkėjui sudėtinga vėl surinkti avanso sumą naujo - pakeičiančio - būsto įsigijimui ir kol susitaupoma kita suma, protingas terminas sudaryti pakeičiančią sutartį jau būna, vadinkime, pasibaigęs.
Kainų Skirtumo Metodai
Yra keletas kainų skirtumo apskaičiavimo metodų, kurie gali būti taikomi priklausomai nuo situacijos:
- Pardavėjo gautas grynasis pelnas: Kainų skirtumas tarp jo gautos naudos už didesnę pasiūlytą to paties NT kainą ir nesudarytos tarp pirmojo pirkėjo bei pardavėjos sutarties kainos.
- Rinkos kainos skirtumas: Preliminarioje sutartyje numatytos kainos ir turto rinkos kainos, buvusios preliminarios sutarties nutraukimo dieną, skirtumas.
- Pardavėjo pasiūlyta nauja kaina: Preliminarioje sutartyje nurodytos turto kainos ir pardavėjo vienašališkai pasiūlytą didesnę turto pardavimo kainą.
Tačiau būtina pabrėžti, kad teikiant reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, nuostolių apskaičiavimo metodą reiktų pasirinkti ne pagal galimos didžiausios naudos gavimo principą, o pagal faktines susiklosčiusias aplinkybes: tarp šalių vykusį susirašinėjimą, derybų eigą, kitus šalių atliktus veiksmus ar neveikimą.
Civilinė byla Nr. 3K-3-273-219/2016 yra puikus pavyzdys, kaip teismai sprendžia ginčus dėl nuostolių atlyginimo nutraukus nuomos sutartį. Šioje byloje buvo sprendžiama dėl nuostolių, patirtų dėl to, kad atsakovė negrąžino išsinuomoto turto ir paliko jame atliekų.
Vilniaus apygardos teismas 2015 m. vasario 24 d. sprendimu ieškovės UAB „VSA Holding“ ieškinį tenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ 135 542,17 Eur (468 000 Lt) nuostolių atlyginimo, 6 proc. metinių palūkanų nuo priteistos 135 542,17 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos - 2014 m. kovo 13 d. - iki teismo sprendimo įvykdymo dienos, 23,78 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo; pripažino 135 542,17 Eur (468 000 Lt) BUAB Prekybos namų „LINA“ administravimo išlaidomis; kitą ieškinio dalį atmetė; atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ priešieškinį atmetė.
Teismas nustatė, kad 34 362 kv. m žemės sklypas Vilniuje, Lentvario g. 15, nuosavybės teise priklauso valstybei, nuo 2006 m. spalio 20 d. yra išnuomotas ieškovei UAB „VSA Holding“, ji sklype esančias 20 000 kv. m aikštelę už 13 000 Lt (3765,06 Eur) per mėnesį ir sandėlio patalpas už 7000 Lt (2027,34 Eur) per mėnesį 2006 m. rugpjūčio 28 d. bei 2008 m. sausio 2 d. nuomos sutartimis išnuomojo atsakovei UAB Prekybos namams „LINA“.
Šioje aikštelėje atsakovė tvarkė atliekas. UAB „VSA Holding“ nutraukė nuomos sutartį nuo 2010 m. rugpjūčio 16 d. Atsakovė aikštelės ieškovei negrąžino, joje liko nesutvarkytos sukauptos statybinės atliekos, kurias atsakovė naudojo savo veikloje, t. y. jas perdirbdavo ir parduodavo kaip statybines medžiagas.
Ieškovė nuostolius skaičiuoja už laikotarpį nuo 2011 m. vasario mėnesio iki 2014 m. sausio mėnesio, jų dydį skaičiuodama pagal nuomos sutartyje nurodytą nuomos kainą.
Jeigu, pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas negrąžina daikto nuomotojui, jam kyla CK nustatytų teisinių padarinių - nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, bei atlyginti nuostolius (CK 6.499 straipsnio 2 dalis).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.499 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas ne nuomos mokesčio skolos priteisimo, o nuomotojo patirtų nuostolių už laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, kompensavimo mechanizmas - nuomininkas privalo kompensuoti dėl daikto naudojimo be teisėto pagrindo nuomotojo patirtus praradimus (negautas pajamas), sumokėdamas jo naudai pasibaigusioje nuomos sutartyje šalių sulygtą nuomos mokestį, preziumuojamą kaip realius nuomotojo dėl neteisėtų nuomininko veiksmų patirtus praradimus, taip pat nuomininkas turi atlyginti kitus nuomotojo įrodytus nuostolius, kurių neapima nuomos mokestis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Vilniaus dailė“, bylos Nr. 3K-3-132/2008; 2009 m. birželio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. LUAB „Čiaupas“, bylos Nr. 3K-3-301/2009; 2010 m. vasario 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. Š. v. UAB „Mogita“, bylos Nr. 3K-3-85/2010; kt.).
Pasibaigus nuomos sutarčiai, atsakovė privalėjo imtis veiksmų, kad aikštelė būtų grąžinta ieškovei, bet jų nesiėmė (CK 6.499 straipsnis). Atsakovė nesprendė klausimo dėl nuomos mokesčio už naudojimąsi patalpomis mokėjimo ieškovei, tik 2014 d. sausio 6 d. atsakovės kreditorių komitetas posėdyje nutarė viešai paskelbti apie aikštelėje esančių statybinių atliekų, kurios į bankrutuojančios įmonės balansą įtrauktos kaip turtas, pardavimą, šį sprendimą atsakovė vykdė 2014 m. spalio 14 d.
Esant ginčui dėl nuostolių už negrąžintą aikštelę atlyginimo, nuostolių dydis sietinas su aikštelės nuomos mokesčiu per mėnesį - 13 000 Lt (3765,06 Eur).
Administravimo Išlaidos
ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad bankroto administravimo išlaidas sudaro, inter alia, atlyginimas administratoriui, išlaidos įmonės auditui, turto vertinimui bei kitos kreditorių susirinkimo patvirtintos išlaidos. Tuo atveju, kai iškėlus bankroto bylą įmonė, atstovaujama profesionalaus bankroto administratoriaus, toliau vykdo ar sudaro naujus sandorius, reikalingus bankroto procedūroms vykdyti (ĮBĮ 17 straipsnis), tokių sandorių šalys laikytinos lygiateisėmis.
Bankrutuojančios įmonės išlaidos tokiems sandoriams vykdyti, taip pat dėl tokių sandorių neįvykdymo patirti kreditoriaus nuostoliai yra laikytini administravimo išlaidomis ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalies prasme.
Dėl įpareigojimo išvalyti ir atlaisvinti išnuomotą aikštelę teismas nurodė, kad ieškovė tokį reikalavimą pareiškė ne atsakovei BUAB Prekybos namams „LINA“, o šios įmonės bankroto administratorei UAB Bankroto administratorių biurui, todėl šis ieškovės reikalavimas nurodytam asmeniui atmestinas.
Parduoti statybines atliekas ir sutvarkyti jų saugojimo vietą reikia nemažai lėšų, kurios pagal ĮBĮ nuostatas priskiriamos prie administravimo išlaidų. Šias išlaidas nustato ir jas tvirtina kreditoriai, nagrinėjamoje byloje kreditorių komitetas. Administratorė, neskyrus tokių lėšų, negali pati priimti sprendimo ar veikti kitokiu būdu, kad būtų sutvarkytos įmonės veikloje sukauptos statybinės atliekos.
Administratorė atliko veiksmus, kuriuos turėjo atlikti, kad kreditorių komitetas priimtų sprendimą sutvarkyti atliekas vienokiu ar kitokiu būdu. Administratorė šį klausimą spręsti pateikė dar 2011 m. gegužės 20 d. įvykusiame kreditorių komiteto posėdyje, o 2011 m. gegužės mėn. kreipėsi ir į Aplinkos ir Ūkio ministerijas prašydama finansuoti atliekų sutvarkymą.
Atliekų sutvarkymo ir tam reikalingų išlaidų klausimas administratorės buvo keliamas nuolat tiek kreditorių susirinkimuose, tiek kreditorių komiteto posėdžiuose. Todėl nėra pagrindo teigti, kad administratorė neatliko jai priklausančių veiksmų, siekdama atlaisvinti išnuomotą aikštelę ir ją grąžinti ieškovei.
Teismas netenkino priešieškinio, nes nėra įrodymų, kad ieškovė perdirbo ir pasisavino atsakovės statybines atliekas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 2 d. nutartimi, netenkinus atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ apeliacinio skundo, Vilniaus apygardos teismo 2015 m. vasario 24 d. sprendimas paliktas nepakeistas.
Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad nutraukus nuomos sutartį atsakovė aikštelės neatlaisvino, atliekų nesutvarkė, pažeidė sutarties 9.3 punkto reikalavimą išnuomotą aikštelę grąžinti ieškovei, dėl to ši patyrė nuostolių, t. y. negavo pajamų, nes prarado galimybę valdyti ir naudotis atsakovei išnuomotu turtu.
Teismas nenustatė ieškovės neteisėtų veiksmų ir kaltės dėl atsakovės kaip nuomininkės pareigos grąžinti išsinuomotą turtą nevykdymo.
Teismų Praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje tiek įmonės turto gausinimas bankroto proceso metu, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, reiškia reikalavimus skolininkams, tiek įmonės turto išsaugojimas, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, ginasi nuo jai pareikštų kreditorių reikalavimų, yra tiesiogiai susiję su įmonės bankroto proceso administravimu, o iš šios veiklos atsiradusios išlaidos priskirtinos prie įmonės bankroto administravimo išlaidų, kurių sąmatą tvirtina, keičia ir disponavimo jomis tvarką nustato kreditorių susirinkimas (Įmonių bankroto įstatymo 26 straipsnio 2, 3 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. lapkričio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nordopt“ v. UAB „Optima trade“, bylos Nr. 3K-3-547/2013; 2014 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. K. v. BAB bankas „Snoras“, VĮ „Indėlių ir investicijų draudimas“, bylos Nr. 3K-3-67/2014).
Ieškovės reikalavimas laikytinas dėl nuostolių atlyginimo priteisimo, o ne dėl nuomos mokesčio priteisimo, todėl nuostolių atlyginimas priskirtinas administravimo išlaidoms ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalies prasme.
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #tieisoginiai #netieisoginiai #nuostoliai