Šiame straipsnyje aptarsime situaciją, kai butas, priklausantis keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, yra nuomojamas. Nagrinėsime, ar tokia nuoma yra teisėta, kokios yra savininkų teisės ir kokios teisinės pasekmės gali kilti.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisė
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra tada, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.
Šiuo atveju, kaip suprantame, butas skirtingiems asmenis priklauso bendrąja nuosavybės teise su konkrečiomis atidalintomis dalimis joje: kiekvienam savininkui po vieną buto kambarį.
Bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Pažymėtina, kad įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Nuomos sutarties forma ir registracija
Kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis).
Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
Gyvenamosios vietos deklaravimas
Visų pirma, primintina, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją Lietuvos Respublikoje gyvenantys asmenys privalo deklaruoti savo gyvenamąją vietą, galimybės būti deklaruotam prie savivaldybės nebeliko.
Pažymėtina, kad šiuo metu galiojančioje Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakcijoje numatyta, jog deklaruojant gyvenamąją vietą, deklaravimo įstaigai - seniūnijai ar savivaldybės administraciniam padaliniui, gali būti pateikiamas arba gyvenamosios patalpos ar pastato savininko (bendraturčio) sutikimas, kad asmuo apsigyventų savininkui (bendraturčiams) priklausančioje gyvenamojoje patalpoje ar pastate, arba kitas dokumentas, patvirtinantis asmens teisę gyventi toje patalpoje ar pastate (pvz. nuomos ar panaudos sutartis).
Laiką, kuriam nuomininko gyvenamoji vieta deklaruojama nuomotojui priklausančioje patalpoje ar pastate, apibrėžia nuomos sutartis. Jeigu sutartyje numatyta, kad turtas išnuomojamas 1 m., tai ir nuomininko gyvenamoji vieta bus deklaruojama 1 m.
Atkreiptinas dėmesys dar ir į tai, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, ir gyvenamųjų patalpų ar pastatų nuomotojams numatomi papildomi palengvinimai. Nuomotojai gali registruoti nuomininkus gyvenamosiose patalpose ar pastate sutartam ribotam laikui (bet ne trumpiau negu 1 mėnuo), po kurio nuomininko gyvenamosios vietos deklaracija automatiškai išnyksta, o nuomininkas įgyja pareigą deklaruoti naują gyvenamąją vietą ar pateikti naują dokumentą, pratęsianti teisę naudotis patalpomis ar pastatu, arba savininko sutikimą.
Sutarties sudarymas ir privalomi reikalavimai
Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių.
Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan.
Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės. Todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie kuo didesnę nuomotojo teisių apsaugą, kuri tuo pačiu neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų.
Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.
Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.
Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.
Nekilnojamojo turto agentūros
Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Kartais pakanka pasirašyti sutartį su tokia agentūra ir perduoti jai būsto raktus, ir viskuo bus pasirūpinta, pradedant būsto nuotraukų padarymu, baigiant susitikimais su potencialiais nuomininkais ar sutarčių su jais tvarkymu.
Konfliktai su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį.
Norint išvengti nesusipratimų, nuomos sutarties sąlygos turėtų būti sutartos pagal žinomus šalių poreikius, o nuomotojas turi turėti galimybę prisidėti prie nuomininkų atrankos proceso.
Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės.
NT agentūros dažniausiai norės bent vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio komisinio mokesčio, kuris gali būti mokamas tiek nuomininko, tiek nuomotojo ar net abiejų.
Sutarties registracija ir mokesčiai
Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama.
Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.
Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo.
Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra.
Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.
Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.
Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.
Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Būsto draudimas
Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Prieš trečiuosius asmenis nuomininkas tiesiogiai atsako įregistravus sutartį viešajame registre, tačiau sutarties išviešinimas nesukelia tiesioginės atsakomybės už nelaimės metu padarytą žalą išnuomotam būstui ir jame esantiems daiktams.
Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.
Yra įvairių draudimo galimybių, apsaugant būstą ir jame esančius daiktus, todėl draudimo rūšies ar draudiko pasirinkimas kiekvienoje situacijoje turėtų būti pasirinktas individualiai. Reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad jei būstas nuomotojo apdraustas prieš pasirašant nuomos sutartį, apie nuomos faktą reikėtų pranešti ir draudimo kompanijai, siekiant išvengti galimo sutarties pažeidimo.
Nuomos sutarties pavyzdys
Štai pavyzdys nuomos sutarties, kuriame detaliai aptariami įvairūs aspektai, susiję su nuoma, įskaitant nuomininko teises ir pareigas:
| Skyrius | Turinys |
|---|---|
| 1. Perdavimo Aktas | Dokumentas, pažymintis Patalpų perdavimą Nuomininkui Leidžiamam Naudojimui, kuris, Šalims jį tinkamai pasirašius, tampa neatskiriama Sutarties dalis. |
| 2. Nuomotojo Įsipareigojimai | Sutartyje numatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais įsipareigoja išnuomoti Nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį), o Nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš Nuomotojo. |
| 3. Patalpų Naudojimas | Patalpos išnuomojamos ir Nuomininkas įsipareigoja naudoti Patalpas išimtinai Leistiną Naudojimą atitinkančiai veiklai. |
| 4. Pirmumo Teisė | Šalys aiškiai susitaria, kad Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas. |
| 5. Sutarties Atnaujinimas | Pasibaigus Nuomos Terminui ir/ar Nuomininkui nerealizavus Pirmumo Teisės, nei viena Šalis nėra laikoma įpareigota atnaujinti šią Sutartį. |
| 6. Preliminarioji Sutartis | Kartu su Sutartimi yra sudaroma Preliminarioji Sutartis. |
| 7. Mokėjimai | Nuomos Mokestis, Komunaliniai Mokesčiai, taip pat visi kiti Sutartyje numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti ir Nuomininko pareiga juos mokėti atsiranda nuo Pradžios Dienos. |
| 8. Patalpų Perdavimas ir Grąžinimas | Patalpų perdavimas Nuomininkui pažymimas abiejų Šalių pasirašomu Nuomotojo pateiktos formos Perdavimo Aktu. |
| 9. Draudimas | Nuomininkas privalo apdrausti Patalpose esantį turtą. |
| 10. Sutarties Nutraukimas | Nuomotojas turi teisę nutraukti Sutartį, jei Nuomininkas nevykdo įsipareigojimų. |
| 11. Nuomininko Įsipareigojimų Užtikrinimas | Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais, Nuomininkas įsipareigoja sumokėti Nuomotojui Avansą. |
| 12. Kitos Sąlygos | Sutartyje esanti, su ja susijusi, o taip pat šios S... |
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.
tags: #nuomos #sutartis #jei #du #savininkai