Perkant būstą su paskola ar kreditu, dažniausiai tenka sudaryti ir hipotekos sutartį, tai yra įkeisti turtą kaip užstatą.
Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo.
Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą.
Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti.
Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.
Svarbūs aspektai sudarant hipotekos sutartį
Labai svarbu atidžiai išnagrinėti tiek kredito, tiek hipotekos sutarčių sąlygas.
Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.
Ji akcentuoja, kad turto pirkėjas, ir turto hipotekos ar kitokio įkeitimo atveju, yra jo šeimininkas ir su tuo, kaip minėta, susijusios ne tik teisės, bet ir pareigos.
„Tačiau taip nėra: turto savininkas, o ne kreditorius yra atsakingas už visas paminėtas bei kitas priklausančias pareigas ir nuo jų pasislėpti bandyti nėra prasmės.
Kaip ir nuo kredito ar hipotekos sutarčių: pranešimų ignoravimas, adreso pakeitimas ar išvykimas į užsienį problemos neišspręs, tik ją pagilins - privers kreditorių imtis kraštutinių išieškojimo veiksmų.
Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai.
„Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos.
Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones.
Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas“, - linki „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka).
Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
- Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
- Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
- Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos.
- Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą.
- Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos.
Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė.
Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Įkeisto nekilnojamojo turto pirkimas
Vienas tokių netipiškų variantų - tai įkeisto nekilnojamojo turto pirkimas.
Nors sužinojus, kad parduodamas turtas yra įkeistas daugelį pirkėjų apima bloga nuojauta, tačiau neretai dabartinėmis, itin jautriomis kainoms, rinkos sąlygomis toks sandoris gali padėti sutaupyti ne tik pirkėjui, bet ir pardavėjui.
Tam tikrais atvejais, aiškėjant, kad turto savininkas nebesugebės grąžinti skolos, kuri užtikrinta įkeitimu, pardavėjui tenka rinktis tarp dviejų galimybių: parduoti įkeistą turtą pačiam arba toliau ignoruoti kreditoriaus reikalavimus, toliau didinti skolos sumą ir leisti turtą parduoti priverstinai, iš varžytinių.
Pirkėjas derėdamasis dėl įkeisto turto kainos turėtų žinoti tris pagrindines priežastis dėl kurių pardavėjui gerokai naudingesnė pirmoji alternatyva ir dėl kurių, natūralu, galima tikėtis nuolaidų.
Pirma, parduodamas įkeistą turtą pirkėjas pats gali kontroliuoti pardavimo procesą, nustatyti kainą ir derėtis dėl jo pardavimo sąlygų.
Pardavimo iš varžytinių atveju kainą nustato ir visą procesą kontroliuoja antstolis.
Antra, varžytinėse parduodamo įkeisto turto pradinė kaina bus tik 80% rinkos vertės ir tik vėliau, priklausomai nuo varžytinių dalyvių valios, ji galbūt bus priartinta iki tikrosios.
Ir galiausiai, svarbu nepamiršti, kad pardavus turtą iš varžytinių pirmiausia bus kompensuojamos varžytinių organizavimo ir kitos antstolio išlaidos, ir tik po to bus sugrąžinama skola bei likusi suma perduota buvusiam savininkui.
Perkant įkeistą nekilnojamąjį turtą svarbu ne tik nustatyti palankią kainą, bet ir labai apdairiai patikrinti ir parengti visus pirkimo dokumentus.
Be to patartina tokį pirkimą aptarti su kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas.
Tam tikrais atvejais be kreditoriaus sutikimo įkeistą turtą parduoti draudžiama.
Egzistuoja nemažai būdų, kaip suderinti įkeisto nekilnojamojo turto pardavimo sutarties sąlygas.
Taikyti šį modelį reikėtų tik labai atsargiai - negalima pamiršti, kad avansas šiuo atveju bus sumokamas pardavėjui, kurio turtas jau įkeistas kitiems kreditoriams, todėl apgaulės atveju avanso susigrąžinimas gali būti labai sudėtingas.
Dažniausiai naudojama schema įkeistam nekilnojamam turtui pirkti - trišalė sutartis, sudaroma su pardavėju, pirkėju ir kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas.
Šiuo atveju tokia sutartis laikoma pirkimo-pardavimo sutartimi, tik pinigai (arba jų dalis) pervedami tiesiogiai kreditoriui, kuris įsipareigoja tuojau po jų gavimo išregistruoti įkeitimą.
Nors tokia sutartis tvirtinama notariškai, pirkėjas turėtų įvertinti ir kreditoriaus patikimumą.
Suprantama, kad šiuo atveju pirkėjas pardavėjui sumokės tik skirtumą tarp kreditoriaus reikalaujamos sumos ir turto rinkos vertės.
Toks būdas pirkėjui gali būti patogus tuo, kad perkėlus įkeitimu užtikrinto skolos grąžinimą pirkėjui, tam tikrais atvejais nebereikia rūpintis paskola iš banko.
Jeigu dokumentai bus atidžiai išnagrinėti specialistų ir pirkimo procese pirkėjas bus pakankamai apdairus, šį turto trūkumą galima paversti galimybe sutaupyti.
Dėl paskolos su užstatu gali kreiptis asmenys, kurie gauna darbo užmokestį, individualios veiklos, verslo liudijimo, nuomos pajamas, mažosios bendrijos savininkas, įmonės savininkas /akcininkas išsimokantis darbo užmkestį ar dividendus, kurie gyvena arba gauna pajamas iš užsienio valstybių.
Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui perkamas nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.).
Papildomai gali būti įkeičiamos kitos užtikrinimo priemonės (kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas,).
Pateiksime Jums pasiūlymą su visa svarbiausia informacija apie paskolą: palūkanų rūšis, paskolos suma, paskolos terminas, mokesčiai ir kitos išlaidos.
Gavę šią informaciją, galėsite lengviau palyginti skirtingų finansų įstaigų pasiūlymus.
Atidžiai susipažinkite su asmeniškai Jums parengtos paskolos sutarties sąlygomis.
Apdrauskite unijai įkeičiamą turtą (išskyrus žemės sklypus) ne vėliau kaip likus 2 darbo dienoms iki hipotekos sandorio sudarymo.
Būstą turite apdrausti nepertraukiamai visam paskolos sutarties galiojimo laikui.
Hipoteka neatima iš įkaito davėjo teisės valdyti, naudoti įkeistą turtą ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip.
Paskesnė įkeisto turto hipoteka leidžiama, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip.
Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistas daiktas gali būti perleidžiamas kito asmens nuosavybėn.
Įmonės hipoteka - tai įmonės kaip turtinio vieneto įkeitimas, apimantis ne tik įmonei priklausančio nekilnojamojo turto ar įrangos, tačiau ir intelektinės nuosavybės įkeitimą.
Skolininko, kurio prievolių įvykdymas užtikrintas įmonės hipoteka, kreditoriui, įstatymas numato galimybę, išieškant iš įkeisto turto, ne tik realizuoti įmonės skolininkės turtą, tačiau ir paskirti skolininko turto administratorių.
Įmonės hipoteka nedraudžia skolininkui disponuoti turtu jį perleidžiant tretiesiems asmenims.
Iš esmės vienintelis skolininko įsipareigojimas yra užtikrinti, kad įmonės vertė netaps mažesnė už hipotekos sandoryje numatytą hipotekos objekto vertę.
Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku.
Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti.
Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku.
Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, esminis hipotekos tikslas yra apsaugoti įsipareigojimo vykdymą.
Pastaroji gali būti sutartinė arba priverstinė.
Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų.
Turto įkeitimo sandoris atliekamas kartu su notaro pagalba.
Hipoteka turi būti oficialiai registruojama, o vėliau ir išregistruojama.
Be to, svarbu paminėti, kad egzistuoja ir maksimalioji hipoteka.
Pastarosios dėka bankas išvengia nuostolių dėl netesybų.
Tad, jeigu nevykdote hipotekos įsipareigojimų - galite susidurti su papildomomis išlaidomis.
Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai.
Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis.
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur.
Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą.
Civilinė teisė - tai privatinės teisės šaka, kurios normos reglamentuoja asmenų turtinius santykius, su šiais susijusius asmeninius neturtinius santykius, taip pat ir šeimos santykius, be to, įstatymų nustatytais atvejais ir kitokius asmeninius neturtinius santykius.
Civilinė teisė nustato santykius tarp nepriklausomų (nepavaldžių vienas kitam tuose santykiuose) fizinių ir juridinių asmenų.
Daiktai ir turtas, kurių apyvarta yra ribota, gali būti civilinių teisių objektai tik įstatymų numatytais atvejais.
Daiktai, kurie yra išimti iš civilinės apyvartos ar kurių apyvarta yra ribota, turi būti įsakmiai nurodyti įstatymuose.
Civilinių teisių objektai yra visa tai, su kuo yra susijusios civilinių teisinių santykių subjektų teisės ir pareigos.
Šiame straipsnyje pateikiamas civilinių teisių objektų sąrašas nėra baigtinis, nes nurodoma, kad civilinių teisių objektas yra ir kitos turtinės ir neturtinės vertybės.
Sąvoka „turtas“ reiškia daiktus, turtines teises ir turtines pareigas, pinigus.
Plačiuoju požiūriu „turtas“ - tai ir daiktai, ir turtinės pareigos, išimtinės teisės ir panašiai (žaliavos, prekės, pastatai, pinigai, prekių ir paslaugų ženklai, juridinio asmens pavadinimas ir t.t.).
Daiktai: kilnojamieji ir nekilnojamieji
Šiame straipsnyje daiktai skirstomi į kilnojamuosius ir nekilnojamuosius tiek prigimties, tiek įstatymo jiems nustatyto teisinio statuso požiūriu.
Taip pat čia nurodytas pagrindinis požymis, kuriuo remiantis nustatoma, daiktai iš prigimties yra nekilnojamieji ar kilnojamieji.
Kad būtų iš prigimties nekilnojamieji, daiktai turi būti susiję su žeme taip, kad jų nebūtų galima perkelti iš vienos vietos į kitą.
Nekilnojamojo daikto teisiniam režimui būdinga: nuosavybės teisė ir kitos daiktinės teisės į juos turi būti registruojamos; prievolė, kurios dalykas yra nekilnojamasis daiktas, vykdoma jo buvimo vietoje; nuosavybės teisei ir kitoms daiktinėms teisėms į nekilnojamąjį daiktą taikoma jo buvimo vietos valstybės teisė; nekilnojamojo daikto įgyjamosios senaties terminas yra dešimt metų; sandoriams, susijusiems su nuosavybės ir kitomis daiktinėmis teisėmis į nekilnojamąjį daiktą, nustatoma privaloma notarinė forma.
Daugelį iš prigimties nekilnojamųjų daiktų galima perkelti iš vienos vietos į kitą pakeitus jų paskirtį, tačiau dėl to tokie iki pasikeičiant paskirčiai buvę daiktai negali būti laikomi kilnojamaisiais, nes paskirties pasikeitimas reiškia paties daikto pasikeitimą (pavyzdžiui, nupjautą medį galima perkelti į kitą vietą, tačiau tai bus jau ne medis, o mediena, tai yra statybinei ar kitai paskirčiai tinkama naudoti medžiaga).
Todėl iš prigimties nekilnojamieji bus tik taip su žeme susiję daiktai, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties.
Tačiau dėl mokslo, technikos pažangos atsiranda galimybė vis daugiau daiktų nepakeičiant jų paskirties perkelti iš vienos vietos į kitą, todėl nustatyta, kad iš prigimties nekilnojamieji bus tik tie daiktai, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą ne tik nepakeitus jų paskirties, bet ir iš esmės nesumažinus jų vertės.
Straipsnio trečioje dalyje įtvirtinta nuostata, kad kai kurie įstatymuose numatyti iš prigimties kilnojamieji daiktai (laivai ir orlaiviai) prilyginami nekilnojamiesiems daiktams pagal nekilnojamiesiems daiktams būdingą teisinį požymį, tai yra privalomą teisinę registraciją.
Šioje straipsnio dalyje taip pat sakoma, kad įstatymai gali nustatyti kitaip, tai yra, kaip minėta, įstatymuose iš prigimties kilnojamiesiems daiktams gali būti nustatytas būdingas nekilnojamiesiems daiktams teisinis požymis ir šitaip jie prilyginti nekilnojamiesiems daiktams.
Šiame straipsnyje nurodytas daiktų skirstymas į daiktus, apibūdintus pagal individualius ir pagal rūšinius požymius, aptariamas civilinio kodekso 4.4 straipsnyje, kur nustatyta, kad individualiais požymiais apibūdintais daiktais laikomi daiktai, kurie vienu ar kitu būdu atskiriami nuo kitų vienarūšių daiktų, o rūšiniais požymiais apibūdintais laikomi daiktai, kurie turi bendrus visai tai rūšiai požymius.
Individualiais požymiais apibūdinamus daiktus galima atskirti nuo kitų.
Straipsnio antroje dalyje pateikiamas daiktų skirstymas į daliuoius ir nedaliuosius aptariamas civilinio kodekso 4.6 straipsnyje, kur nustatyta, kad daliaisiais laikomi daiktai, kurių, fiziškai padalytų, tikslinė paskirtis nepasikeičia ir kiekviena dalis gali būti savarankiškas daiktas, o nedaliaisiais laikomi daiktai, kurių, fiziškai padalytų, tikslinė paskirtis pasikeičia, ir iš prigimties dalieji daiktai, kuriuos nedaliaisiais pripažįsta įstatymai.
Civilinės teisės pošakės
Daiktinė teisė - tai civilinės teisės pošakė.
Ją sudaro civilinės teisės institutai, reglamentuojantys visuomeninius santykius, kurių objektas yra daiktai.
Pagal civilinio kodekso 4.1 straipsnį daiktai - tai „iš gamtos pasisavinti arba gamybos procese sukurti materialaus pasaulio dalykai“.
Pagrindiniai daiktinės teisės institutai yra valdymo, nuosavybės teisės, servituto, uzufrukto, turto patikėjimo teisės, užstatymo teisės (superficijaus), ilgalaikės nuomos, hipotekos ir įkeitimo.
Nuosavybės teisės institutas laikomas pagrindiniu daiktinės teisės ir civilinės teisės institutu, nes nuosavybės santykiai yra visų civilinių santykių pagrindas.
Pažymėtina, kad Lietuvos civilinės teisės nuosavybės institutas aprėpia ne tik „tikruosius“ daiktinius santykius, tai yra santykius, kurių objektas yra materialusis daiktas, atitinkantis anksčiau pateiktą civilinio kodekso 4.1 straipsnio daikto apibrėžimą, bet ir kitokius objektus.
Tokia išvada darytina remiantis civilinio kodekso 4.38 straipsniu, kuriame nustatyta, kad „nuosavybės teisės objektu gali būti daiktai ir kitas turtas“.
Šiame straipsnyje vartojamas žodis „kitas turtas“ apima tas vertybes, kurios nėra materialūs daiktai, bet turi vertę ir gali dalyvauti apyvartoje.
Civilinės teisės objektų skirstymas į materialiuosius (res corporales) iir nematerialiuosius (res incorporales) perimtas iš Romos privatinės teisės.
Šis skirstymas iš esmės tapo pagrindine prielaida civilinę teisę skirstyti i daiktinę ir prievolinę.
Romos privatinėje teisėje civiliniai teisiniai santykiai buvo skirstomi į daiktinius, kurių objektas - res corporales, ir asmeninius, kurių objektas - res incorporales.
Asmeniniais santykiais buvo laikomos prievolės, nes viena santykio šalis (kreditorius) įgydavo teisę, nukreiptą į asmenį, bet ne į daiktą.
Todėl daiktinės ir prievolių teisės atribojimas būdingas tik kontinentinės civilinės teisės sistemoms, patyrusioms Romos privatinės teisės įįtaką.
Anglosaksų teisė tokio skirstymo nenaudoja.
Reikia pažymėti, kad šiuolaikinėje civilinėje apyvartoje vyrauja ne daiktai, o turtinės teisės, todėl ir kontinentinės teisės šalyse daiktinės ir prievolių teisės atribojimas pamažu praranda reikšmę.
Civilinio teisinio santykio objektas yra tai, į ką nukreiptos šio santykio turinį sudarančios subjektyvinė civilinė teisė ir pareiga.
Nuosavybės teisinių santykių objektai yra daiktai.
Prievolinių teisinių santykių objektai yra veiksmai (arba susilaikymas nuo veiksmų).
Daiktai šiuose santykiuuose gali būti tik kaip jų dalykas.
Daiktas, kaip civilinių teisinių santykių objektas, yra materialinio pasaulio dalykas, galintis patenkinti tam tikrus materialinius ar kultūrinius žmogaus poreikius.
Ypatingą reikšmę turi daiktų suskirstymas į gamybos įrankius bei priemones ir vartojimo reikmenis.
Daugumą teisinių santykių, kurie atsiranda dėl gamybos įrankių bei priemonių, reguliuoja komercinė teisė, o santykius, atsirandančius dėl vartojimo, - civilinė teisė.
Daiktai pagal jų nuosavybės teisių įteisinimo būdą skirstomi į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamieji pagal savo prigimtį yra daiktai, kurie susiję su žeme ir negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės, pavyzdžiui, žemė, pastatai, fabrikai ir kitas turtas, kuris pagal savo prigimtį arba pagal įstatymą yra nekilnojamasis arba tokiu pripažįstamas įstatymo.
Turtas, kurį galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo esmės, iš esmės nesumažinus jo vertės arba be didelės žalos jo paskirčiai, laikomas kilnojamuoju, jeigu įstatymas nenustato ko kita.
Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perleidimas turi būti įstatymo nustatyta tvarka reguliuojamas.
Žemės sklypas, išskirtas pagal žemėtvarkos reikalavimus ir įformintas įstatymo nustatyta tvarka, yra pagrindinis nekilnojamas daiktas.
Kiti nekilnojamieji daiktai (pastatai, statiniai, miškas, medžiai) yra žemės sklypo priklausiniai.
Pastatai, butai gali būti savarankiškais nekilnojamaisiais daiktais, jei jie įstatymų nustatyta tvarka atskirti nuo nuosavybės teisės į žemę.
Pastatas tampa nekilnojamuoju daiktu, savarankišku daiktinės teisės objektu, jei jis buvo ppastatytas ant įstatymų nustatyta tvarka įgyto žemės sklypo, skirto statybai.
Nekilnojamiesiems daiktams įstatymuose nustatytas specialus teisinis režimas: sandorių, sudaromų dėl šių daiktų privaloma rašytinė forma; nekilnojamieji daiktai registruojami teisių registre; reglamentuojamas įregistruotų teisių įgyvendinimas.
Nekilnojamiesiems daiktams taikomi jų buvimo vietos įįstatymai.
Sandoriai dėl kilnojamųjų daiktų gali būti prekybos paslaptis.